（2015）长县民初字第04310号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2017-04-19
案件名称
湖南昌利商业管理有限公司与聂家文租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙县人民法院
所属地区
长沙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南昌利商业管理有限公司,聂家文
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2015）长县民初字第04310号原告湖南昌利商业管理有限公司,住所地：长沙经济技术开发区漓湘东路18号1栋107-108号。法定代表人何文华，董事长。委托代理人陈以轩，湖南纲维律师事务所律师。被告聂家文，男，汉族，1978年2月20日出生，住湖南省浏阳市。委托代理人何振宇，浏阳市高新法律服务所法律工作者。委托代理人聂家义，男，1979年7月5日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告湖南昌利商业管理有限公司（以下简称昌和公司）与被告聂家文租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告昌和公司请求判令：1、解除与被告于2014年3月24日签订的租赁合同和补充协议；2、被告向原告支付截止到2015年10月31日的租金215950元。逾期支付租金的违约金94335.39元，根本违约金39880元，合计350135元；3、本案诉讼费由被告承担。被告聂家文答辩要点：1、原告所提供的租赁标的物不适合经营，所在楼层未经消防验收，原告以合同形式试图掩盖其占有被告的投入的目的，该合同无效。既无效，亦不存在解除；2、合同约定租金、管理费过高，违约金标准超过了法律规定；3、被告因合同无效所受损失原告应该予以赔偿。查明的事实根据各方当事人诉辩意见和举证质证情况，本院确认如下法律事实：各方当事人无争议的事实1、2014年3月24日原被告签订昌和购物中心中心租赁合同及补充协议，约定原告将长沙经济开发区漓湘东路19号的昌和购物中心第肆层编号为D05的店铺（面积为253.44平方米）租赁给被告。租期从2014年4月26日起至2017年4月25日，其中第一个租赁年度的租金管理费为18810元/月，第二个租赁年度的租金管理费标准为19940元/月。双方还约定了其他权利义务。2、合同签订后，原告于2014年4月26日将租赁店铺交付被告占有使用，被告承租门面后对店面进行装修，并于2014年6月6日起经营“厨先生水晶焖锅”。双方确认租金起算日为2014年8月6日，被告租金已交至2015年1月31日。自2015年2月1日起被告未缴纳租金。3、因被告从2015年2月1日起未缴纳租金，2015年7月2日原告该店铺上锁。至2015年12月28日因消防检查开门。二、各方当事人有争议的事实1、原告主张解除租赁合同及补充协议是否成立。原告认为被告未及时缴纳租金构成根本违约，应当解除合同。被告认为原告存在隐瞒和欺诈，合同无效。本院认为，原被告签订本案所涉租赁合同和补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。被告所持该租赁合同和补充协议无效的抗辩主张，事实和法律依据不足，不予采信。被告作为承租人，交纳租金为其合同的根本义务，被告所租赁场所与消防通道相连，但消防通道未计入租赁面积，被告在消防问题整改后仍有继续履行合同的挽救余地，但其以此为由从2015年2月1日起拒绝履行交纳租金的合同基本义务，而并且经营至2015年7月1日，构成根本违约，原告要求解除租赁合同及补充协议，符合合同约定，且不违反法律规定，予以支持。2、被告主张装修及经营损失如何处理。被告就该损失未提出反诉，本案不予审理。3、被告抗辩原告未全面履行经营管理及设备管理义务是否成立。本院认为，原告的燃气管道到2015年5月才接通至租赁场所，并电梯运行也有不正常的情形，此为原告履行合同上的瑕疵。判决的结果与理由本院认为，原被告间的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告出租商铺给被告后，有权依合同收取租金及合同约定之管理费。被告从2015年2月1日未再向原告交租金，构成根本违约，原告要求解除租赁合同及双方的补充协议，符合合同约定及法律规定，应予支持。被告从2015年7月2日因原告将商铺锁上而未再经营，双方合同实际从该日起停止了履行合同。本院认定被告应向原告支付的欠交租金及管理费期间为2015年2月1日至2015年7月2日，计5个月。其后被告未再能实际管理和使用租赁商铺，不再向原告承担租金和管理费。根据双方的合同约定，其中第一个月的租金及管理费共计18810元，后四个月每月为19940元，合计98570元。并被告应承担该所欠租金事实的违约责任。但依双方约定千分之三每天的逾期计算违约金的标准，违约金计算至今金额将明显过高，本院认定由被告按上述欠付租金及管理费的30%即29571元（98570元×30%）向原告承担违约责任。本院不再区分处理原告所主张的逾期支付租金管理费的违约金和根本违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告湖南昌利商业管理有限公司与被告聂家文于2014年3月24签订的租赁合同及补充协议；二、被告聂家文在本判决生效之日起十五日内向原告湖南昌利商业管理有限公司支付租金管理费98570元及违约金29571元；驳回原告湖南昌利商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6552元，减半收取3276元，由原告湖南昌利商业管理有限公司负担1300元，被告聂家文负担1976元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 卜俊勇二〇一六年十月十四日书记员 王思扬《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 来自