（2016）苏0684民初4481号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-05
案件名称
江苏省国营江心沙农场与宋建平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海门市人民法院
所属地区
海门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏省国营江心沙农场,宋建平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0684民初4481号原告（反诉被告）江苏省国营江心沙农场（统一社会信用代码91320684134770465K），住所地海门市江心沙。法定代表人许嘉宁，书记。委托代理人ＸＸ，江苏诚谨律师事务所律师。被告（反诉原告）宋建平。原告（反诉被告）江苏省国营江心沙农场（以下简称江心沙农场）与被告（反诉原告）宋建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法由审判员施俊峰适用简易程序，于同年9月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江心沙农场的委托代理人ＸＸ，被告（反诉原告）宋建平到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告江心沙农场诉称，2014年12月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于海门市江心沙粮油厂锅炉房东的房屋(建筑面积为121平方米)，租金为5000元/年，租期为2015年1月1日至2015年12月31日。租期届满后，原告因扩建所需，要求被告搬出该房屋，但被告始终未能搬出，故原告诉讼来院，请求判令：1、解除原、被告之间的不定期房屋租赁关系，并要求被告宋建平立即搬出坐落于海门市江心沙粮油厂锅炉房东的房屋；2、被告宋建平按照5000元/年的标准，支付自2016年1月1日起至判决确定搬迁之日止的租金。被告宋建平辩称，案涉房屋内尚有40-50万的固定资产，其尚未找到合适的房屋，要求原告提供过渡期的房屋以解决其困难。反诉原告宋建平诉称，其租赁反诉被告的房屋后，因该房屋的质量问题，导致其农机配件受损，为此支出人工费、材料费等合计人民币6350元，要求反诉被告江心沙农场予以赔偿。反诉被告江心沙农场辩称，反诉原告的请求无事实及法律依据。合同未对维修的事项进行约定，且反诉原告就修理情况及损失情况均未向其履行通知义务。故其请求法院驳回反诉原告的诉请。经审理查明，位于海门市江心沙粮油厂锅炉房东的房屋系原告建造。但该房屋未取得任何建房审批手续和房屋产权证。2014年12月31日，原告江心沙农场（出租方，甲方）与被告宋建平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告，房屋建筑面积约121平方米。乙方仅可将房产用于农机配件的销售。合同约定租赁期限为1年，从2015年1月1日起至2015年12月31日。租金约定为5000元/年。上述合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用。被告已支付2015年的租金，2016年的租金尚未支付。庭审中，原告江心沙农场举证发送给被告宋建平的腾让屋通知及回执各一份，内容为：“你与我单位于2014年12月31日签订《房屋租赁合同》，承租使用我单位位于粮油厂锅炉房东建筑面积为121平方米的房屋，租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金标准为5000元。现因农贸市场扩建需要，收回该房屋，所以我单位要求你务必于2016年5月31日前腾迁房屋。如届时仍不搬迁，我单位将通过诉讼解决”。被告宋建平在回执“收件人”一栏上签署了自己的名字。以上事实，有《房屋租赁合同》、腾让屋通知书、回执以及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院应予支持。本案中，案涉出租房屋未取得任何建房审批手续和房屋产权证，系无用地、无规划、无施工许可的“三无”建筑，故原、被告签订的租赁合同属于无效合同。上述房屋建造时虽未办理批建手续，建后亦未办理权属登记手续，从物权法的角度无法认定其合法权属，但未办理登记并不排除实际建造人对房屋行使占有、使用、收益权利。现有证据可以证明该房屋的实际建造人为本案原告。故租赁合同虽为无效合同，但不影响原告要求被告返还出租房屋及收取房屋使用费的主张，故被告应将案涉房屋返还原告。被告自2016年1月1日后未给付房屋占有使用费，原告主张按合同约定的5000元/年的标准计算有据可依，本院予以支持。关于反诉原告宋建平提起的反诉，其仅凭照片主张损失6350元依据不足，本院对其诉请碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告宋建平于本判决发生法律效力后三十日内腾空位于海门市江心沙粮油厂锅炉房东的121平方米的房屋并交付原告江苏省国营江心沙农场。二、被告宋建平于本判决发生法律效力后十日内向原告江苏省国营江心沙农场交付自2016年1月1日至实际交付房屋时止的房屋占有使用费（按照5000元/年的标准计算，款汇：开户行：中国银行海门支行，户名：江苏省国营江心沙农场，账户号：54×××77）。三、驳回原告江苏省国营江心沙农场的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告宋建平的诉讼请求。如果被告宋建平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告宋建平负担（此款已由原告预交，本院不再退还，被告在给付上述款项时将该款直接给付原告，款汇：开户行：中国银行海门支行，户名：江苏省国营江心沙农场，账户号：54×××77）。反诉案件受理费人民币25元（已减半收取），由反诉原告宋建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元，反诉上诉案件受理费人民币50元（该院开户银行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；账号：47×××82）。审判员 施俊峰二〇一六年十月十四日书记员 廖莉莎 来源：