（2016）辽11民终628号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-07
案件名称
侯育新诉盘锦瀚新物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省盘锦市中级人民法院
所属地区
辽宁省盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
侯育新,盘锦瀚新物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽11民终628号上诉人（原审被告）：侯育新，男，1971年6月9日出生，汉族，个体业主，住辽宁省盘锦市兴隆台区。被上诉人（原审原告）：盘锦瀚新物业管理有限公司，住所地：辽宁省盘锦市兴隆台区。法定代表人：王甲起，该公司经理。委托诉讼代理人：张坤，辽宁鹤乡律师事务所律师。上诉人侯育新因与被上诉人盘锦瀚新物业管理有限公司（以下简称瀚新物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2016）辽1103民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。上诉人侯育新，被上诉人瀚新物业公司委托诉讼代理人张坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯育新向本院上诉请求：一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2016）辽1103民初657号民事判决，依法发回重审或者改判瀚新物业公司减收物业费。事实和理由：1、被上诉人主张的《前期物业服务协议》合理性存在争议。涉案小区的建设单位辽宁瀚新房地产集团有限公司（以下简称瀚新房地产公司）与瀚新物业公司有隶属关系，所签订的《前期物业服务协议》，特别是关于物业责任与物业价格存在争议，难以代表广大业主的意愿。2、2014年起，被上诉人在没有提高服务标准且不能提供物业费涨价的相关文件的情况下每平米自行涨价0.3元。3、被上诉人提供的物业服务有瑕疵，是减免物业费的重要依据，被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，什么样的服务就收什么样的费用，被上诉人向我收较高价格的服务费没有事实依据。瀚新物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。我方对上诉人提供物业服务符合法律规定，物业费的涨价符合物业条例的规定及物价部门的认可。且物业协议已经法院多次判决认定，我方的物业服务达到了合同约定的标准，上诉人应足额交纳物业费。请求驳回上诉人的上诉请求。瀚新物业公司向一审法院起诉请求：侯育新给付拖欠的物业服务费（2014年1月1日—2015年12月31日）1894元及物业费滞纳金415元，合计2309元。一审法院认定事实：侯育新系盘锦市兴隆台区紫润茗都小区54号楼2单元502室业主，面积为78.94平方米，侯育新入住后，一直由瀚新物业公司为其提供物业服务，2014年1月1日起，因瀚新物业公司收取物业费标准由原来的0.70元/平/月上涨到1.00元/平/月后，侯育新一直拒绝缴纳物业管理费，直至2015年12月31日，侯育新已拖欠物业费1894.00元。一审法院认为，瀚新物业公司与瀚新房地产公司于2013年12月26日签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护，合同生效后，瀚新物业公司已履行了物业管理服务义务，侯育新应按照约定支付物业费。对瀚新物业公司主张滞纳金的诉讼请求，因合同约定不明，故一审法院不予支持。对侯育新提出瀚新物业公司涨价未经有关部门批准因此拒交的抗辩事由，虽瀚新物业公司未当庭提交相关文件，但结合瀚新物业公司在本院其它同类诉讼中，已提供该文件，另在瀚新物业公司提供的《前期物业服务协议》中第六条第一款、第三款约定高层住宅物业费1.5元/平方米/月、高层住宅（回迁）物业费1.3元/平方米/月，瀚新物业公司对侯育新收取的物业费未超过该约定，故对侯育新的主张一审法院不予认可。侯育新提出，瀚新物业公司所提供的服务标准未达到其收取的费用水平，并提供一组相片以证明其观点，一审法院认为，瀚新物业公司已为侯育新提供了基本物业服务，并无较大瑕疵纰漏，故侯育新应按照约定足额向瀚新物业公司交纳物业费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决:一、侯育新于本判决生效后十日内一次性给付瀚新物业公司物业费1894.00元。二、驳回瀚新物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据上诉人的诉讼请求及理由和被上诉人的答辩及理由，本院确认双方的争议焦点为：上诉人提出拒绝交纳涨价部分的物业费的理由是否成立。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提供的瀚新物业公司各部室工作内容介绍三页及被上诉人提供的盘价发[2015]8号文件，对方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被上诉人提供的2014年收费许可证，上诉人认为该份证据没有注明是紫润茗都小区回迁楼的物业收费标准。经审查，被上诉人提供的该份证据虽未注明是紫润茗都小区的物业收费许可证，但该许可证上注明的收费单位是瀚新物业公司，故该份收费许可证可以作为瀚新物业公司收取物业费的标准，即多层住宅物业费1.2元/平方米，高层住宅物业费1.5元/平方米。瀚新物业公司对上诉人每月收取1.0元/平方米的物业费在许可证批准的收费标准范围内。根据双方当事人陈述和经审查认定的证据，本院认为原审认定事实属实，予以确认。本院认为，本案是一起物业服务合同纠纷。1、关于被上诉人进入该小区作为物业服务公司程序上是否合法问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。按照上述法规规定建设单位在业主委员会成立之前或业主、业主委员会选聘物业之前，有权委托物业管理企业实行物业管理。本案中涉案小区至今未成立业主委员会，瀚新房地产公司将物业委托瀚新物业公司进行管理，符合法律法规的相关规定。瀚新房地产公司与瀚新物业公司签订的《前期物业服务协议》应认定为有效。2、关于涉案小区的物业收费标准为每月1元/平方米的合法性。开发企业与物业公司签订的《前期物业服务协议》中约定：多层住宅（回迁）物业费：1.0元/平方米，高层住宅（回迁）物业费：1.3元/平方米。结合瀚新物业公司持有的2014年收费许可证上的收费标准，瀚新公司将物业费收费标准提高至1.0元/平方米，符合收费规定和合同约定。3、关于物业服务存在瑕疵，是否是减免物业费的理由。本案上诉人并未提供有效证据证明瀚新物业公司在服务上存在较大或明显瑕疵，一般性瑕疵各物业公司均普遍存在。若上诉人认为被上诉人未按约定履行物业服务或履行服务不到位，没有得到与收费标准相对应的等值物业服务，可通过要求被上诉人限期整改、召开业主大会选举成立业主委员会并由业主委员会提议选聘新的物业管理企业等方式维护自身合法权益。上诉人以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为无合法依据。综上，上诉人的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人侯育新负担。本判决为终审判决。审判长 朱学利审判员 孙继晨审判员 温 宇二〇一六年十月十四日书记员 纪泽平 搜索“”