（2016）渝0151民初4242号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2017-04-17
案件名称
重庆泰祥物业管理有限公司与龙能梅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市铜梁区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆泰祥物业管理有限公司,龙能梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0151民初4242号原告：重庆泰祥物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路XX小区95号19栋2单元1-2排风屋，统一社会信用代码91500224790708424B。法定代表人：王红梅，执行董事。委托诉讼代理人：梁丹（特别授权），重庆衡天律师事务所律师。被告：龙能梅，女，1979年7月30日出身，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告重庆泰祥物业管理有限公司（以下简称“泰祥物业公司”）与被告龙能梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泰祥物业公司的委托诉讼代理人梁丹，被告龙能梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰祥物业公司向本院提出诉讼请求：被告龙能梅立即支付原告物业服务费1350.70元，公摊水电费65元，二次加压费372元，并支付从判决生效之日起至上述款项付清时止以实际欠缴的物业服务费为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的违约金。事实和理由：被告龙能梅系XX小区业主，从2015年6月1日开始入住至2016年6月30日止。根据XX业主委员会与原告签订的《重庆市物业服务合同》的约定，被告居住的房屋按1.25元/月每平方米计算，被告每月应缴纳103.90元物业服务费。但被告一直未予缴纳，原告多次催收未果。被告龙能梅辩称，被告龙能梅是XX小区的业主，但不认可物业服务费按每月1.25元/月每平方米的标准计算，应该按前期物业管理合同的标准计算，XX小区的业主委员会的成立不合法，并且小区的管理不到位，不同意按照1.25元/月每平方米的标准交纳物业服务费，对于公摊水电费和二次加压费没有异议，但不同意给付违约金，因为是原告违约在先。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的重庆市土地房屋权属登记审核表原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于原告提交的重庆市物业服务合同，被告对其真实性无异议，但认为合同中约定的物业服务费标准有异议，但被告没有提供任何证据证明原告不应该按照合同执行物业服务费标准，本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采信。关于被告提供的小区照片、以及铜梁区XX住宅小区广大业主的诉求申请，因小区照片不能证明其为被告居住的小区，对其真实���本院依法不予认可，对于诉求申请书，在申请书上没有任何人的签字署名，无法确认其真实性，本院依法不予采信。本院经审理认定事实如下：原告泰祥物业公司于2006年6月经重庆市工商行政管理局铜梁区分局依法登记成立，经营范围为物业管理；销售：建筑材料、日用百货；楼盘代理。2015年5月29日，铜梁区XX街道办事处XX小区业主委员会（甲方）与原告泰祥物业公司（乙方）就XX小区签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定，第一条物业基本情况物业名称：XX；座落位置：重庆铜梁区XX街道XXX路95号。第五条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制。包干制根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅：1.25元/月.平方米（含电梯使用费）；0.95���/月.平方米（不使用电梯的一层、二层）；（2）多层住宅：0.75元/月.平方米；（5）其他：水电公摊费：5元/户/月，无负压供水能耗：1.00元/吨。第七条物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。过期不缴纳的按千分之三的违约金收取。第二十条本合同期限为叁年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十七条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告泰祥物业公司对该小区提供物业服务。被告龙能梅、张龙军系铜梁县XX街道办事处X路X号X幢X号房屋业主，房屋建筑面积为83.15㎡，被告龙能梅从2015年6月1日开始入住至��。被告龙能梅与张龙军系夫妻关系。经审查，被告龙能梅在2015年6月1日至2016年6月30日期间应向原告泰祥物业公司交纳物业服务费为1351.19元（83.15㎡×1.25元/㎡/月×13月），同时还欠公摊水电费65元，以及二次加压费372元。经原告泰祥物业公司书面催收后，被告龙能梅仍未交纳。本院认为，根据法律规定业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告泰祥物业公司与铜梁区巴川街道办事处XX小区业主委员会就XX小区签订的《重庆市物业服务合同》系其双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照该合同约定履行义务，���告龙能梅作为XX小区业主，当然受该合同约束。原告泰祥物业公司已对XX小区提供了物业管理服务，被告龙能梅作为该小区X幢X号房屋业主，有向原告泰祥物业公司交纳物业服务费的义务。关于原告要求被告交纳物业服务费1350.70元的请求，符合法律规定以及原告泰祥物业公司与铜梁区巴川街道办事处XX小区业主委员会就XX小区签订的《重庆市物业服务合同》中物业服务费的约定，故本院依法予以主张。关于原告要求被告交纳公摊水电费65元、二次加压费372元，也是在《重庆市物业服务合同》中有约定，本院依法予以主张。关于原告要求被告支付以1350.70元为基数从判决生效之日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的违约金的请求，被告若未按约履行支付物业服务费的义务，依约应承担相应的违约责任，原告的该请求，符合法律规定，本院依法予以��张。关于被告龙能梅认为《重庆市物业服务合同》关于物业服务费收取标准不予认可，但被告并没有出示相关证据予以证明其违规或违法，本院依法不予采纳。关于被告龙能梅辩称小区物业管理服务不到位的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的辩称意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告龙能梅于本判决生效之日起三日内给付原告重庆泰祥物业管理有限公司物业服务费1350.70元，并支付以1350.70元为基数从判决生效之日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的违约金。二、被告龙能梅于本判决生效之日起三日内给付原告重庆泰祥物业管理有限公司公摊水电费65元、二次加压费372元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，��半交纳25元，由被告龙能梅负担。本判决为终审判决。代理审判员 陈 玉二〇一六年十月十四日书 记 员 徐智谋 来自