（2016）粤20民终1450号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-31
案件名称
刘玉葵与叶德成房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘玉葵,叶德成
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终1450号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘玉葵，女，1951年2月17日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑家麟，广东翔宇律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶德成，男，1938年6月19日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国恒，广东ＸＸ海天律师事务所实习律师。上诉人刘玉葵因与被上诉人叶德成房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘玉葵上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审全部反诉请求。事实和理由：一、关于本案争议的法律关系问题。原中山市人民法院于1994年7月19日作出（1994）中经初字第140号民事调解书，被上诉人于2013年8月12日才向一审法院申请执行。2013年9月13日，一审法院作出执行通知书，涉案房屋过户到被上诉人名下。上诉人认为，被上诉人申请执行是否合法，事隔17年能否合法取得涉案房屋所有权问题，应在执行异议程序中审查，均与本案争议的房屋买卖合同法律关系无关，不应作为本案判决依据。二、关于是否存在口头房屋买卖合同问题。1.一审认定上诉人没有提供购房合同或付款凭证，也没有提供其他相应证据予以证实存在房屋买卖合同。但是，上诉人在1994年民事调解书生效时起立即从涉案房屋搬出，另有居所居住，2011年8月9日，上诉人经到国土查询，涉案房屋仍然登记在上诉人名下，才又重新入住涉案房屋至今，重新以自己的名义变更交付水电费的姓名、户主。相隔17年，上诉人如果不是回购自己的老房子，没有其他更好的理由。依被上诉人在一审答辩及反诉意见中的陈述，如果仅仅是委托代办拆迁补偿，被上诉人无须将房屋的住户迁走，并将涉案房屋交付给上诉人使用，更加无须将涉案房屋房产证以及房屋钥匙交付给上诉人。拆迁单位以国土局档案认定业主，不是以持有房产证认定业主，从来没有任何单位、个人要求收取涉案房屋房产证，也无须提交房产证。被上诉人将涉案房屋房产证以及房屋钥匙交付给上诉人，没有收据，也没有委托代办拆迁补偿的委托合同、授权委托书。被上诉人以买房必须有合同、收款凭证而否定双方确实存在的交易习惯和实际存在的口头房屋买卖合同，有违诚实信用。2.依上诉人与被上诉人于1993年12月1日在中山市对外经济事务所签订的《抵押借款合同》内容，双方对于房产证的用途有特别约定。上诉人持有房产证正本，就等于被上诉人足额收到款项，既然足额收到款项，除了归还房产证正本之外，应当将房屋以买卖形式归还给上诉人。3.2011年，被上诉人与其妻子离婚，离婚诉讼期间，被上诉人亲笔书写便条给上诉人，称涉案房屋已卖给上诉人。要求上诉人在法院或其妻子来调查时，回答是2001年已卖回给上诉人而不是据实表达在2011年才回卖。涉案房屋至今仍登记在上诉人名下，广东省高级人民法院民事裁定中认定，被上诉人与妻子离婚的财产中，不包括涉案房屋。即被上诉人早在2011年与其妻子离婚时已经将涉案房屋不作为夫妻共同财产。4.被上诉人认为其患高血压及中风，委托上诉人代办拆迁补偿，因此将涉案房屋房产证及钥匙交付给上诉人。但被上诉人提交的病历日期是2015年8月15日至8月24日，根本不是在2011年发病，不存在委托上诉人代办拆迁补偿的事实基础。综上，被上诉人将涉案房屋房产证交还给上诉人，上诉人是以15万元回购房屋，符合双方在1993年12月1日签订的《抵押借款合同》中“期满未归还清款之前，乙方房契正本由甲方保管”的特别约定。在涉案房屋仍然登记在上诉人名的前提下，以一手交钱，一手退还涉案房屋所有权的方式进行交易，具有真实性、合法性、合理性。本案不属于双方没有任何前因后果、来龙去脉的普通房屋买卖关系。被上诉人自书的便条确认的事实，都足以证明与上诉人存在口头订立的房屋回购买卖合同。被上诉人在离婚诉讼中的陈述，具有法律效力，应承担法律责任。三、被上诉人的反诉与上诉人的本诉并非属同一个法律关系，本案法律关系是合同是否存在、是否有效，有无支付价款，被上诉人反诉搬迁的诉讼请求与本诉并非同一法律关系，被上诉人须另案起诉。被上诉人叶德成辩称，一、被上诉人依法取得涉案房屋，是房屋的合法权利人。在（1994）中经初字第140号民事调解书生效后，上诉人从涉案房屋迁出，将涉案房屋及房产证交付给被上诉人，因当时上诉人的房屋暂时限制转移，不能立即过户。2013年9月13日，一审法院出具协助执行通知书，将涉案房屋过户到被上诉人名下，被上诉人依法是涉案房屋的合法权利人。1991年施行的《民事诉讼法》第二百一十九条规定公民的申请执行期限是一年，基于当时上诉人的房屋暂时限制转移，故（1994）中经初字第140号民事调解书没有规定履行期限，申请执行期限无从起算，不存在失去申请执行效力之说。一审法院出具（2013）中一法执字第5339-1号协助执行通知书程序合法。二、上诉人称以人民币15万元回购房屋没有任何事实依据。1.上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，从被上诉人提供的《抵押借款合同》显示，上诉人与被上诉人的交易习惯都有签订合同、付款也有签立凭证，上诉人没有任何买卖房屋的证据。2.被上诉人在1994年以人民币20万元向上诉人购买涉案房屋，房屋内的家具当时也价值2万多元，随后被上诉人装修房屋支出人民币17万元，房屋当时的价值已达人民币40万元，在2011年，房屋市值已远远超过人民币40万元。被上诉人曾于2013年7月23日为收回房屋及房地产权证到中山市烟洲派出所找所长投诉，所长认为属民事纠纷建议到中山市综治信访维稳中心投诉，司法所工作人员组织协调时，明确指出上诉人没有合同及收据，根本不存在房地产买卖关系。三、上诉人在起诉请求中主张合同价为20万元，又称以15万元向被上诉人购买房屋，自相矛盾。上诉人的原审诉讼请求直接证明被上诉人根本没有卖房屋给上诉人。四、将房产证和房屋钥匙交给代理人，完全符合房地产征收政策。2011年，当地政府计划对烟洲新村立新巷进行拆迁改造，被上诉人因患高血压及中风要到香港治疗，无暇参与拆迁补偿，且涉案房屋仍挂在上诉人名下，当时被上诉人将钥匙和房产证交给上诉人，委托其办理拆迁补偿事宜，约定得到补偿费时给上诉人一、二万元作为报酬。随后因拆迁项目取消，被上诉人向上诉人主张返还房产证与钥匙时，上诉人却推托不还。证人郑某的证言证实当时政府确有拆迁补偿计划。《中山市国土资源局征地及补偿安置方案》中明确被征收人以其持有的土地使用证和房屋所有权证作为补偿安置依据，故被上诉人将房产证和钥匙交给上诉人有事实和法律依据。五、上诉人使用房屋交纳水电费不等于享有房屋产权，离婚判决不能作为本案产权的依据。上诉人擅自入住房屋，上诉人是其持身份证自行办理的用水、用电手续。被上诉人的前妻在离婚诉讼中没有查到涉案房屋，判决书没列为共同财产符合当时实际情况，且离婚诉讼与本案是两个不同的法律关系。六、既然上诉人称于2011年以现金人民币15万元回购房屋，又何须在2012年被上诉人与前妻离婚诉讼时，与被上诉人达成所谓隐瞒财产的合作。上诉人提供的便条关键内容被撕去，不具真实性，与本案也没有关联性。便条上所写的房屋是立新巷第二幢201室，非涉案房屋立新巷2幢202房。被上诉人的反诉与上诉人的本诉是同一法律关系。一审判决程序合法，认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。上诉人的主张不成立，依法应予驳回。刘玉葵于2015年8月26日向一审法院起诉请求：1.叶德成继续履行与刘玉葵口头订立的房屋买卖合同，将座落于中山市烟洲新村立新巷2×幢202××房出卖给刘玉葵；2.叶德成协助办理立新巷×幢××房2幢202房房屋买卖合同的过户登记到刘玉葵名下的手续，所需税费由叶德成承担。一审庭审中，刘玉葵变更诉讼请求为：判令叶德成继续履行与刘玉葵口头订立的房屋买卖合同，将座落于中山市烟洲新村立新巷×幢××2幢202房过户登记至刘玉葵名下，所需税费由叶德成承担。叶德成于2015年11月16日向一审法院提起反诉，请求：1.刘玉葵立即搬离中山市烟洲新村立新巷×幢××2幢202房，将该房屋完好无损返还给叶德成使用；2.刘玉葵从叶德成提起反诉之日起，至刘玉葵将房屋返还叶德成之日止，按每月900元向叶德成支付房屋占用费。一审庭审中，叶德成变更其上述第一项反诉请求为：判令刘玉葵将案涉房屋返还给叶德成，并支付房屋占用费（从判决刘玉葵退出之日起至实际退出之日止，每月按900元支付）。一审法院认定事实：中山市石岐烟洲新村立新巷第二幢××202房（后该地址改名为中山市烟洲新村立新巷×幢××2幢202房）原所有人为刘玉葵，刘玉葵于1993年10月29日取得该房屋的房地产权证书。1994年，刘玉葵与叶德成因借款合同纠纷诉讼至原中山市人民法院，中山市人民法院主持双方达成调解，并作出（1994）中经初字第140号民事调解书，调解协议如下：“一、刘玉葵欠叶德成借款20万元，该款刘玉葵愿意将其所有的位于中山市石岐烟洲新村立新巷第二幢202房的房屋转归叶德成所有，有关办理该房屋契证过户手续的一切费用由叶德成负担，以抵顶刘玉葵向叶德成所借的20万元，今后双方互不追究；二、案件受理费5510元，由叶德成负担”。该调解书生效后，双方没有去国土部门办理过户登记手续。经叶德成申请，一审法院作出（2013）中一法执字第5339-1号执行裁定书，并于2013年9月13日通知中山市国土资源局协助将中山市烟洲新村立新巷×幢××2幢202房过户至叶德成名下。后刘玉葵称其已经于2011年8月以15万元的价格从叶德成手里回购案涉房屋，刘玉葵遂以前述理由诉至一审法院，主张前述实体权利。叶德成在诉讼中答辩并提起反诉，主张前述实体反诉权利。另查：中山市烟洲新村立新巷×幢××2幢202房目前由刘玉葵占有使用。关于刘玉葵辩称“叶德成主张刘玉葵应支付案涉房屋占用费900元／月，没有依据，也没有经过评估或鉴定”的抗辩，一审法院限期叶德成向一审法院提交房屋占用费按900元／月计算的依据，并明确告知其逾期不提交，按证据规定处理。在一审法院限定的期限届满后，叶德成没有提交相应证据，也没有向一审法院申请司法评估。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合刘玉葵、叶德成的诉辩主张，本案的争议焦点为：刘玉葵、叶德成双方之间是否于2011年达成口头房屋买卖协议。叶德成与刘玉葵因借款合同纠纷诉讼至法院，法院根据当时的法律主持双方达成调解，调解生效后，法院又根据叶德成的申请通知国土部门协助将案涉房屋过户登记至叶德成名下。该过程合情合理，并无不妥。刘玉葵主张其于2011年以15万元的价格从叶德成手里回购了案涉房屋，但没有提供购房合同或付款凭证，也没有提供其他相应证据予以证实，叶德成对此予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，刘玉葵应当承担举证不能的法律后果，一审法院对其主张不予采信，对其诉讼请求，一审法院不予支持。叶德成通过合法程序取得案涉房屋的所有权，并且案涉房屋现已登记至叶德成名下，一审法院认定叶德成为案涉房屋的所有权人，刘玉葵现占据该房屋没有正当理由，应当退出该房屋，将房屋交还给叶德成。关于叶德成主张的房屋占用费，因叶德成没有提交其主张的按900元／月标准计算的依据，在一审法院限定期限内，叶德成没有补充相应证据，也没有向一审法院申请司法评估，故一审法院综合案涉房屋新旧程度、面积、地理位置等因素，酌情认定房屋占用费用为450元／月。刘玉葵应当从一审法院指定其交还房屋之日起至实际交还房屋之日止，按450元／月向叶德成支付房屋占用费。综上，刘玉葵的诉求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。叶德成的抗辩及反诉合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回刘玉葵的诉讼请求；二、刘玉葵于一审判决生效之日起七日内退出中山市烟洲新村立新巷×幢××2幢202房，将该房屋交还给叶德成；三、刘玉葵向叶德成支付房屋占用费（从一审判决确定的交还房屋之日起按450元／月计算至实际交还之日止，房屋占用费于实际产生后的每月月底支付一次）；四、驳回叶德成的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元（刘玉葵已预交），由刘玉葵负担；反诉案件受理费75元（叶德成已预交），由刘玉葵负担（刘玉葵于一审判决生效之日起七日内迳付叶德成）。本院二审期间，上诉人刘玉葵向本院提交了如下证据：1.一审法院于2015年12月23日向刘玉葵出具的（2013）中一法执字第5339号案件材料收取单，拟证明刘玉葵对叶德成的申请执行提出执行异议；2.叶德成于2013年8月9日申请执行（1994）中经初字第140号民事调解书的申请执行书，拟证明叶德成申请执行违反诚实信用原则；3.一审法院于2016年4月6日向刘玉葵出具的（2016）粤2071执异42号受理执行异议案件通知书，拟证明一审法院立案受理了刘玉葵的执行异议；4.2016年3月15日刘玉葵作出的执行异议书，拟证明刘玉葵提出异议，认为（1994）中经初字第140号民事调解书失去强制执行效力。被上诉人叶德成向本院提交了叶德成在中山市中医院的的检查报告、××程记录和出院记录，拟证明叶德成在2011年患有××，不便于往返中山和香港协调拆迁事宜而委托刘玉葵处理拆迁事宜。本院组织当事人进行了证据质证，被上诉人叶德成对上诉人刘玉葵提交的证据真实性均予以确认，不确认关联性，认为调解书没有履行期限，其申请执行有法律依据，刘玉葵的执行异议主张不应得到法院支持。上诉人刘玉葵对被上诉人叶德成提交的证据真实性予以确认，不确认关联性，认为叶德成患病住院期间是在2010年，住院仅14天，与叶德成主张的往返香港、行动不便没有关联。一审查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明：刘玉葵1993年10月29日取得的涉案房屋房地产权证书上加盖了“限制产权转移伍年”的印章。2013年8月9日，叶德成向一审法院申请执行（1994）中经初字第140号民事调解书。刘玉葵在本案举证的便条内容下半部分被人为撕毁，内容显示不完整，刘玉葵确认是由其在诉讼前撕掉了便条的下半部分。本院认为，依刘玉葵的诉因及诉请，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议的主要焦点有二：一是叶德成是否于2011年与刘玉葵达成了回购涉案房屋的口头协议；二是一审法院在本案中受理叶德成的反诉并予以处理是否恰当。首先，对于双方讼争的口头房屋买卖协议。刘玉葵主张其与叶德成存在回购涉案房屋的口头协议，依法，刘玉葵对其该主张负有举证责任，否则应承担不利的法律后果。刘玉葵主张以15万元现金支付了回购房屋的交易价款，但刘玉葵对此未举证证明。刘玉葵认为叶德成向其交回涉案房屋的产权证书及钥匙可证明其支付了此款项。但一方面，刘玉葵所主张的15万元交易价款数额较大，刘玉葵在双方已有民事调解书确认涉案房屋归叶德成所有的情况下，回购不动产房屋却未让叶德成出具收到15万元房价款的相关凭证不符合常理。另一方面，因在日常生活中不排除基于委托、租赁等事宜而一方持有他人房屋产权证书和钥匙的交易往来，刘玉葵在2011年后持有涉案房屋产权证书及钥匙的行为不能直接认定其与叶德成存在口头房屋买卖协议。刘玉葵还认为叶德成立写的便条可证明双方之间存在口头房屋买卖协议，然而刘玉葵举证的便条内容并不完整，便条的下半部分内容被人为撕毁，刘玉葵确认是由其在诉讼之前撕掉了便条，故在刘玉葵提交的便条明显缺失相关内容，且缺失的内容是由刘玉葵在诉讼前自行人为毁损的情况下，本院无法认定便条内容的完整真实性，便条不具有相关证明力。因此，刘玉葵称支付15万元的对价款而回购房屋的主张缺乏充足有效的证据，本院对其主张与叶德成达成了对涉案房屋予以回购的口头协议不予采信，一审法院驳回刘玉葵的诉讼请求并无不当，本院予以维持。其次，对于叶德成的反诉请求。叶德成否认与刘玉葵存在口头买卖涉案房屋的协议，要求刘玉葵搬离及返还涉案房屋，并支付占有使用费，叶德成的反诉请求与刘玉葵的诉讼请求是基于同一事实，具有因果关系，一审法院合并审理叶德成的反诉请求并无不当。如上论述，刘玉葵不能举证证明其与叶德成之间存在口头回购涉案房屋协议，刘玉葵又未有其他证据证明其占有涉案房屋的合法依据。叶德成依原中山市人民法院（1994）中经初字第140号民事调解书、一审法院作出的（2013）中一法执字第5339-1号执行裁定和一审法院通知中山市国土资源局协助涉案房屋过户至叶德成的法律文书，要求刘玉葵搬离及返还涉案房屋，并支付占有使用费理据充分，一审法院对叶德成的反诉请求处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人刘玉葵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（上诉人刘玉葵已预交），由上诉人刘玉葵负担。本判决为终审判决。审 判 长 牛庆利代理审判员 赖晓筠代理审判员 张群立二〇一六年十月十四日书 记 员 郑 蕙胡置晓第9页共13页 来源：