（2016）川11民终625号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-11
案件名称
光丽公司与梁小兵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省乐山市中级人民法院
所属地区
四川省乐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乐山光丽农产品贸易有限责任公司,梁小兵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川11民终625号上诉人（原审被���）：乐山光丽农产品贸易有限责任公司，住所地，四川省乐山市市中区。法定代表人：何光荣，经理。委托诉讼代理人：王劲松，四川乐嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁小兵，男，1976年5月17日出生，住四川省乐山市市中区。委托诉讼代理人：毛杰，四川沫若律师事务所律师。上诉人乐山光丽农产品贸易有限责任公司（以下简称：光丽公司）因与被上诉人梁小兵房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2015）乐中民初3986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。光丽公司上诉请求：1、撤销乐山市市中区人民法院（2015）乐中民初字第3986号民事判决；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实理由：一、上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，上诉人于2016年4月18日向乐山市市中区法院提出诉讼，请求解除双方于2012年8月4日签订的《房屋租赁合同》，因该合同是本案裁判的重要证据，而该案尚未审结，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第150条第（五）项的规定，本案应中止审理。二、解除上诉人与被上诉人于2012年8月4日签订的《房屋租赁合同》，上诉人与被上诉人没有房屋租赁法律关系，被上诉人的诉讼请求也没有法律的事实，故应驳回被上诉人的诉讼请求梁小兵辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由及请求不能成立。梁小兵一审法院起诉请求：一、光丽公司支付梁小兵租金54337.50元；二、光丽公司支付梁小兵违约金86940元；三、光丽公司按年租金的8%支付梁小兵延期6个月的��息；四、诉讼费由光丽公司承担。一审法院认定事实：2012年7月，光丽公司对外发布“乐山特色农产品展示交易中心（西南农产品综合批发市场）招商优惠政策”，将其投资开发的“乐山特色农产品交易展示中心”（以下简称“批发市场”）三楼的门市对外进行销售，光丽公司与购买者签订合同，由公司统一装修和经营管理，公司确保购买者连续8年每年以购房总款的12.5%的收益，按年以现金的方式支付。2012年8月1日，梁小兵与光丽公司签订了《商业用房认购协议》，认购其中A区X号门市，同年8月4日，双方签订了《房屋买卖合同》，以435804元的总价款一次性购买了光丽公司在该批发市场A区X号的门市，该合同签订当日，梁小兵又与光丽公司签订了《房屋租赁合同》，将其所购门市出租给光丽公司经营管理，双方主要约定：1租赁期限为8年即2012年8月4日起���2020年8月3日止；2光丽公司如不按本合同向梁小兵支付租金，视为光丽公司违约，按8年租金总额的20%向梁小兵支付违约金并承担相应责任。双方在签订《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》后，梁小兵按约向光丽公司付清了购房款，并取得了所购门市的《房屋产权证》和《土地使用权证》，光丽公司也按约向梁小兵支付了2012-2014年度租金的租金。2015年8月10日，光丽公司由于受市场经济影响不能按期向梁小兵支付2015年度门市租金遂向梁小兵出具了一份《承诺书》，承诺2015年度门市返租费于2015年11月2-6日支付。此后，由于光丽公司未能在约定期内兑现租金，梁小兵遂于2015年12月7日诉至原审法院一审法院审理中另查明：光丽公司为弥补逾期支付租金给出租方的损失，已给部分门市出租方书面承诺按租金的8%标准支付逾期支付租金的损失。一���法院认为：一、关于合同效力和违约事实，双方于2012年8月4日所签订的《房屋租赁合同》系依法成立的合同，自其成立时即对双方具有拘束力，双方应按照合同之约定全面履行自己的义务，光丽公司作为门市承租方则负有按约支付租金的义务，本案中，光丽公司未能按约如期向梁小兵支付2015年度租金，故其违约事实成立，梁小兵要求光丽公司继续履行合同即支付所欠门市租金并承担违约责任的主张，一审法院依法应予支持；二、关于违约金的计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于违约金的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少，同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款也明确规定，双方约定���违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百二十四条所规定的“过分高于造成的损失”，所以光丽公司要求以实际损失确定本案违约金的主张，应以支持，本案中，梁小兵不能按约如期取得门市租金所产生的损失，应当是租金被光丽公司逾期支付期间的资金占用损失，梁小兵要求以合同约定的8年总租金的20%作为违约金计算依据的主张，其本质是要求以其所购门市的价款作为违约的损失，因为双方所约定的8年总租金正好是原告所购门市的总价款，所以梁小兵要求按合同所约定的违约金条款确定违约金的主张，依法不予支持，由于光丽公司不能按期如约向梁小兵支付租金给梁小兵造成租金被占用期间的资金损失，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定违约金为年度租金的8%；三、关于延期利息，虽然本案中光丽公司并未向梁小兵出具按年租金8%支付延期利息的承诺，但该8%的承诺本身就是对损失的补偿，所以在已确定光丽公司按实际损失承担违约责任的情况下，原审法院对梁小兵要求光丽公司再按年租金的8%支付延期利息的主张不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、乐山光丽农产品贸易有限责任公司在本判决生效后十日内，支付梁小兵2015年度门市租金54337.50元；二、乐山光丽农产品贸易有限责任公司在本判决生效���十日内，按2015年度门市租金的8%支付梁小兵2015年8月4日起至付清2015年度租金之日止期间的资金损失；三、驳回梁小兵的其他诉讼请求；本案受理费3170元、财产保全费1237元，合计4407元（已由梁小兵预缴），由乐山光丽农产品贸易有限责任公司负担3170元，梁小兵负担1237元。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明光丽公司曾向一审法院起诉，请求解除与梁小兵于2012年8月4日签订的房屋租赁合同，一审法院作出（2016）川1102民初932号判决驳回了光丽公司的诉讼请求。本院于2016年9月22日作出终审判决驳回上诉，维持原判。本院认为：光丽公司起诉解除与梁小兵《租赁合同》一案，本院于2016年9月22日已作出终审判决，驳回了光丽公司的诉讼请求，故光丽公司上诉称本案应中止审理的上诉理由不能成立。光丽公司与梁小兵于2012年8月4日所签订���《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照合同之约定全面履行自己的义务。本案中，光丽公司未能按约如期向梁小兵支付2015年度租金已构成违约，原审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定违约金为年度租金的8%，判决光丽公司继续履行合同并支付所欠门市租金并承担违约责任并无不当，故上诉人光丽公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，��持原判。二审案件受理费元3170元，由上诉人光丽公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 雯审判员 王小萍审判员 罗丹杏二〇一六年十月十四日书记员 詹珺涵附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判���遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”