（2016）粤0104民初2879号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-21
案件名称
黄驹与广州建阳房地产发展有限公司房屋租赁合同纠纷2016民初2879一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄驹,广州建阳房地产发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初2879号原告：黄驹，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：许武，广东端庆律师事务所律师。被告：广州建阳房地产发展有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：吴清龙，职务总经理。委托代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告黄驹诉被告广州建阳房地产发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许武，被告的委托代理人宋晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年5月起租赁被告位于广州市越秀区建设四马路天伦花园首层xx号x单元（以下简称涉案房屋），租金为18000元/月，租赁保证为36000元。双方一直签约续租到2014年2月17日。2014年2月15日，被告发出不再续租的《通知函》，不再续租。原告使用涉案房屋至2014年3月18日，缴租金至2014年3月18日，其后合同解除。但被告至今未归还租赁保证金给原告。故起诉请求法院判决：被告向原告返还租赁保证金36000元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告未经被告同意擅自将两间涉案房屋打通使用，擅自转租涉案房屋，原告在2014年2月20日才向被告交纳2014年1月18日至2014年2月17日期间的租金，该期间的租金应该是在2014年1月5日交纳的，故被告已明确说明没收保证金，并要求原告签署相关协议，原告虽然口头答应，却以各种理由未实际签署。原告在履行租赁合同时，完全无视合同约定，鉴于租赁合同仅为临时合同，仅有三个月租赁期。因此，被告直接向原告发出不同意续租的文件，并且告知原告没收租赁保证金。被告有权按照合同第一、二、七条的约定，没收原告租赁保证金。2、原告主张的租赁保证金已过诉讼时效，临时租赁合同于2014年2月17日到期。被告已发出不同意续租的文件，原告要求退回租赁保证金截至时间至2014年2月17日。但原告自2016年3月9日才提起本案诉讼，且从未向被告主张过权利。请求法庭驳回原告的诉讼请求。3、鉴于被告公司搬迁，资料打包，故未查清原告是否有交纳36000元租赁保证金，请原告提出已交纳租赁保证金的相关依据。经审理查明：广州市越秀区建设四马路xx号首层房屋的权属人是第三人，建筑面积83.0005平方米，性质为非居住用房。2013年11月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺临时租赁合同》，其中约定：一、甲方将位于广州市建设四马路天伦花园首层自编xx号x单元，建筑面积41平方米房产出租给乙方作商业使用。二、租期从2013年11月18日至2014年2月17日止。三、双方约定每月租金为18000元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前预付下月租金给甲方。四、签订本合约同时，乙方须向甲方交付租赁保证金36000元，首月租金18000元，总计54000元。合约期满，如乙方已交清租金及其他费用按期迁出，甲方应在乙方迁出15天内将保证金无息退回给乙方。如乙方欠付租金、其他费用，甲方有权直接从保证金中扣除上述费用后返还乙方。对保证金不足扣除部分，甲方有权另行向乙方追索。七、乙方义务1、租赁期内，乙方要依时交纳租金，如乙方不按时交租，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按所欠租金的1%向甲方支付违约金。如逾期缴纳租金达一个月视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，并有权处理屋内一切物品，没收保证金。7、乙方未经甲方同意，不得擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用。如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，甲方有权单方面解除本合同，收回该房产，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿等。被告与劳某于2009年2月13日签订《房地产租赁合同》，约定劳彩莲向原告承租建设四马路xx号xx单元（天伦花园首层）建筑面积47.7253平方米作商业用途使用，租期从2009年2月18日至2014年2月17日等。2013年10月11日，高华濠（乙方）与原告（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方同意将广州市越秀区建设四马路xx号xx房，建筑面积约97.725平方米，房屋用途为商铺；租期1年，从2013年11月1日至2014年10月31日止，租金每月45000元；在本合同签订后1日内，乙方向甲方支付相当于2个月租金的租赁押金90000元，合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方（不计利息）；若甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金；若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租等。合同签订后，原告将建设四马路23号01、02房交付高华濠使用。2014年2月15日，被告向原告发出通知函，记载原告承租其位于广州市建设四马路天伦花园首层自编xx号x单元房产，租期从2013年11月18日至2014年2月17日止，现该商铺合同租赁期限即将届满，其决定不再续租，要求原告于合同期满后5天内迁出并将所有杂物全部搬走等。2014年3月15日，案外人钟德成向高华濠发出通知，记载高华濠现在经营的际遇饮食店即4street酒吧所在商铺建设四马路xx号xx和xx铺，其已经跟业主签订新的租赁合同，自2014年3月18号开始归其使用，要求高华濠于2014年3月17日前办理并请走所有东西等。此后，高华濠于2014年4月迁出涉讼房屋。高华濠于2014年3月19日向本院起诉，请求法院判令：1、解除原告（即高华濠）与被告（即本案原告）签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告双倍返还押金共180000元；3、被告赔偿原告装修损失426560元；4、被告赔偿原告从2014年3月8日至10月31日止的营业损失160000元。本院于2015年6月10日作出（2014）穗越法民三初字第703号民事判决：一、被告黄驹在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告高华濠双倍返还押金共180000元。二、驳回原告高华濠的其他诉讼请求。该案已发生法律效力。在上述（2014）穗越法民三初字第703号案件的审理过程中，原告提供如下证据：1、原告与劳彩莲于2011年4月7日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定原告承租越秀区建设四马路xx号xx房作商业用途使用，建筑面积47.7253平方米，租期从2011年4月15日至2014年2月17日，原告向某彩莲交纳保证金40000元，劳某应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回原告，抵偿租金。该合同办理了租赁登记备案手续；2、原告与被告签订的《商铺临时租赁合同》三份，约定原告承租建设四马路天伦花园首层自编23号A单元作商业使用，建筑面积41平方米，租期从2012年8月10日至2014年2月17日止；3、高华濠承租商铺签约前后的照片若干；4、原告向某彩莲及被告支付2014年3月租金的付款凭证。高华濠对证据1-3因无原件核对而不予确认，对证据4没有异议，但与该案无关。本案诉讼过程中，原告提供了被告于2014年4月30日收取其上述A单元2014年2月18日至2014年3月17日租金18000元的发票。被告对该证据的真实性没有异议，表示：该证据与本案没有关联性，该发票开具的原因为涉案房屋实际使用人高华濠已向原告交纳租金，且实际使用人于2014年2月已直接与被告租赁涉案房屋，鉴于原告已收取2014年2月18日至2014年3月17日的租金，原告才代实际使用人向被告交纳租金。故被告不承认原告使用涉案房屋至2014年3月17日。当时实际使用人是高华濠，高华濠2014年2月份与被告协商继续使用涉案房屋。原告确认拖延支付2014年1月18日至2014年2月17日的租金。原告未能举证证明其已支付了36000元保证金给被告。本院认为：原、被告自愿签订的《商铺临时租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。首先，上述合同已明确约定原告逾期缴纳租金一个月以上视为根本违约，被告有权没收保证金；原告未经被告同意将涉案房屋转租给他人使用，被告有权不退保证金。现原告逾期缴纳2014年1月18日至2014年2月17日的租金达一个月以上，且未经被告同意转租涉案房屋。其次，原告未能举证证明其已支付了36000元保证金给被告。再次，原被告的租赁期限于2014年2月17日届满，但原告于2016年3月9日才提起本案诉讼主张权利，原告的诉讼请求已超过了诉讼时效期间。综上原因，原告要求被告退回36000元保证金理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：驳回原告黄驹的诉讼请求。本案受理费700元，由原告黄驹负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 蔡永辉人民陪审员 刘碧君人民陪审员 张雪琼二〇一六年十月十四日书 记 员 杨嘉儿 搜索“”