（2016）豫15民终1594号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2016-11-05

案件名称

陈明英与张家付合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省信阳市中级人民法院

所属地区

河南省信阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张家付,信阳市安康房地产开发有限责任公司,陈明英,王瑶

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省信阳市中级人民法院民事判决书（2016）豫15民终1594号上诉人（原审被告）张家付，男，1966年5月15日生，汉族，户籍地信阳市平桥区。委托代理人李跃伟，河南裕达律师事务所律师。上诉人（原审第三人）信阳市安康房地产开发有限责任公司法定代表人周明虎，该公司总经理。委托代理人张晓兵，信阳市平桥区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）陈明英，女，1950年2月3日生，汉族，住信阳。被上诉人（原审第三人）王瑶，女，1979年5月9日生，汉族，住址信阳市浉河区。二被上诉人委托代理人张明业，河南楚天阁律师事务所律师。上诉人张家付、信阳市安康房地产开发有限责任公司（以下简称安康公司）与被上诉人陈明英、王瑶因合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2015）平民初字第2691号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张家付及其委托代理人李跃伟，上诉人安康公司的委托代理人张晓兵，被上诉人的其委托代理人张明业，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，2009年6月30日张家付（××）与陈明英（××）签订《拆迁协议》，该协议约定：第二项、安置补偿办法（1）甲方在乙方原住小楼南相应的方位补偿给乙方一套100平方米门面楼营业房（包括一、二两层），面积多于或少于100平方米的按市场价每平方米3200元甲乙双方相互补偿。（2）甲方在乙方原居住小楼南相应的位置上补偿给乙方商住楼第三层单元住房一套，面积不得少于125平方米（三卧两厅、两卫，加南北凉台），三、甲方的责任与义务；第（2）项、甲方必须在协议签订后十个月内将单元房和门面营业房交付乙方使用，如遇自然灾害，时间可顺延；第（6）项、甲方在房屋交付乙方使用后二个月内为乙方办好房权证，办证费用由甲方负责。第五项、此协议一式三份，甲方和乙方六户各持一份，双方共同遵守，如有违约，违约方应补偿对方相应的经济损失。此协议待该工程的各种手续办理完毕后开始生效，并实施兑现。房屋具体位置在商住楼东端第三家一、二、三楼，门面房不低于壹佰平方米。该协议签订后，张家付即组织人员施工，由于遭到人大家属院部分住户阻挠而停工。信阳市平桥区规划建设管理委员会办公室［信平规建办（2013）13号］文件显示：被告开发的商品房所占土地原系平桥区人大家属院用地。2008年4月，该家属院陈明英等6户住户准备拆除自己的住房，并以其宅基地置换人大家属院内临近平安大道的空地联建六层商住楼，后因不符合国家有关土地政策而未获得批准。经多方做工作，2008年12月，张家付与平桥区人大第二排住户魏铁山等人签订《平桥区人大家属院前排开发建设商住楼有关事宜协议》，2009年4月，张家付与第一排住户陈明英等6户签订协议，由张家付以信阳市安康房地产开发有限责任公司的名义置换土地进行开发建设。2009年5月12日，张家付安排人员施工，准备拆除区人大家属院南院墙进行地质钻探，在拆除过程中遭到该家属院部分住户阻挠，次日，区人大派人进行调查处理，并要求张家付做好四邻工作。经市政府［信政土（2009）14号文件］批准，安康房地产开发有限责任公司分别于2009年6月、2010年3月通过国有出让方式取得了陈明英等的宅基地（面积912.9㎡）及户住宅南邻平安大道的空地（面积1525㎡）的土地使用权。两宗土地面积共计2437.9平方米。2010年3月18日，安康公司委托张家付全权办理（2010）年第207号地块（即该宗土地）的相关手续。2010年11月，信阳市规划局为安康公司核发了《建设规划用地许可证》，2011年4月，信阳市规划局为安康商住楼核发了《建设工程规划许可证》，安康公司取得该宗土地后，张家付作为该工程的项目经理负责施工。现在该楼已全部竣工，由于张家付未能及时交房引起纠纷。诉讼中，经一审法院委托信阳盛鹏房地产估价测量有限公司对双方约定应当向原告交付的门面房进行测绘，测绘结果显示，双方约定应当向原告交付的商业门面房建筑面积为125.56㎡（含分摊面积为2.53㎡）。住宅房建筑面积为102.01㎡。另查明，原告陈明英与第三人王瑶系母女关系，涉案房屋房权证及土地使用证办的虽然是第三人王瑶的名字，却系原告陈明英在信阳市平桥区人大工作期间，通过国有划拨方式取得并建成，被告张家付在签订协议时应当知晓该事实。第三人王瑶对此事自始自终均知晓，并对其母陈明英的整个诉讼行为均予以认可，不持任何异议。河南省信阳市平桥区人民法院（2012）平民初字第914号民事判决书和河南省信阳市中级人民法院（2013）信中法民终字第1058号民事判决认定“平桥区平安大道北侧平西路西段人大商住楼门面房系安康公司开发的。张家付是该项目的负责人，实际投资开发人。”且此两份判决现已生效。原审认为，原、被告双方经过协商后签订的《拆迁协议》，该协议不违背国家法律、法规和强制性规定，系有效协议，第三人王瑶对原告陈明英与被告张家付签订的协议亦予以认可，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告及第三人安康公司辩称原告在签订该协议时存在欺诈行为，同时称，原告只有一块地皮，其要求与其他原告一样补偿一套住房和一间门面房，显失公平，此协议系无效协议，但其没有提供相关证据予以证实，也未在法定时间内行使撤销权，故对其此项辩称，本院不予支持。《拆迁协议》约定：此协议待该工程的各种手续办理完毕后开始生效，并实施兑现。现在该工程已实际完工且已经交付使用，应视为各种手续已办理完毕。故对被告对所附条件未成就，因此，协议未生效的辩称，本院不予支持。涉案房屋房权证及土地使用证办的虽然是第三人王瑶的名字，却系原告陈明英在信阳市平桥区人大工作期间，通过国有划拨方式取得并建成，被告张家付在签订协议时应当知晓该事实。第三人王瑶对此事自始自终均知晓，且不持任何异议。因此，陈明英作为合同相对人继而取得原告主体资格。原告陈明英及第三人王瑶有权根据《拆迁协议》向被告及第三人主张权利，故被告辩称原告主体不适格的理由不成立，本院不予支持。真实有效的合同，对合同双方均有法律约束力。协议签订后，原告陈明英与第三人王瑶已履行协议约定，将土地使用权变更登记至信阳市安康房地产开发有限责任公司名下，该公司已取得该土地使用权的处分权。被告及第三人安康公司就应该按协议约定全面履行自己的义务即交付门面房。由于被告及第三人安康公司未按协议约定在签订《拆迁协议》十个月内交房，致使原告门面房不能经营或出租的损失，被告应予赔偿。但原告主张按每月2000元计算门面房营业损失，没有提供同一区位的其他门面房合同价款参照，同时原告及第三人王瑶的该项损失可以通过追究被告张家付延迟交付门面房的违约责任来寻求解决。故对此诉请，本院暂不予支持。原告可待有相关证据后另行主张。原告可待有相关证据后另行主张。原告主张住房按125㎡计算，但实际面积为102.01㎡，少于面积部分按2000元／㎡赔偿其损失之请求，本院予以支持。其次依据法院的生效判决认定，张家付是该项目的负责人，实际投资开发人。因此，第三人安康公司和被告张家付应当承担共同责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、被告张家付和第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司在本判决书生效后三日内将位于平桥区平安大道路北人大商住楼临街自东往西第三间一、二层门面房交付给原告陈明英及第三人王瑶，并办理房屋产权手续。原告陈明英向被告支付门面房超面积款86904元（125.56㎡－100㎡=25.56㎡×3200元／㎡）。二、被告张家付和第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司在本判决书生效后三日内将位于平桥区平安大道路北人大商住楼临街由东往西第三间第三层住房（已查封）交付给原告，并办理房屋产权手续。被告张家付赔偿原告住宅面积损失45980元（125㎡－102.01㎡=22.99㎡×2000元／㎡）。三、驳回原告陈明英及第三人王瑶的其他诉讼请求。案件受理费8000元，原告陈明英、第三人王瑶负担3000元，被告张家付、第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司负担5000元；财产保全费5000元，评估费500元，由张家付、第三人信阳市安康房地产开发有限责任公司负担。宣判后，上诉人张家付不服提起上诉称，一、2009年4月19日张家付与陈明英签订的《拆迁协议》违反法律、法规强制性规定，应认定无效。1、张家付作为自然人不具备在国有土地上拆迁征收房屋的主体资格。2、张家付与陈明英之间的拆迁合意，没有得到有关政府主管部门的审批，没有向政府主管部门备案拆迁补偿方案，也没有发布拆迁征收公告。二、一审认定事实和判决结果不正确。三、一审判决书判决张家付和安康公司承担共同责任，没有法律依据。四、上诉人与陈明英之间的《拆迁协议》没有实际履行。也不具备履行的条件，陈明英等6人的房屋土地最终卖给了安康公司。2010年6月安康公司与王瑶签订《房地产买卖契约》王瑶将其所有的涉案房屋以25万元的价格卖给安康公司，安康公司的这一行为与张家付无关。故请求撤销（2015）平民初字第02691号民事判决书第一、二项判决内容，改判驳回陈明英、王瑶对张家付的诉讼请求。被上诉人陈明英、王瑶答辩称，一、张家付称《拆迁协议》无效无法律依据。张家付从签订《拆迁协议》到楼房竣工一直作为该工程项目经理，负责具体拆迁及施工。二、房屋虽登记在王瑶名下，是陈明英在工作期间通过划拨取得并建成，且张家付明知登记在王瑶名下。王瑶参与了诉讼并对陈明英任何法律行为均予以认可。三、被上诉人和张家付签订《拆迁协议》并协助张家付将自己土地使用权过户安康公司名下，以安康公司名义进行房地产开发。《拆迁协议》已实际履行，请法院依法驳回张家付的上诉请求。宣判后，上诉人安康公司不服提起上诉称，一、安康公司没有授权张家付与被上诉人签定协议，张家付所签《拆迁协议》与安康公司无关。二、《拆迁协议》以联建为前提，联建最终没有成功，该协议自动终止。三、安康公司取得被上诉人房屋及宅基地的方式为购买所得。被上诉人是以每平方790元的价格，共计120100元将本案争议土地使用权卖给了上诉人，双方签订《土地转让合同》。三、对城市国有土地上房屋具有征收补偿资格的应该是有关国家行政机关，国家行政机关应履行补偿安置被拆迁户的义务。应由信阳市国土局平桥区分局负责被上诉人的拆迁安置工作。故请求撤销原判驳回被上诉人对安康公司的起诉。一、二审诉讼费均由被上诉人承担。被上诉人陈明英、王瑶答辩称原审判决正确，要求驳回安康公司上诉请求。二审中张家付提供下列证据，一、《国有土地使用权转让合同》复印件一份，甲方为王瑶，乙方为安康公司。该《合同》约定“甲方自愿将平桥区平桥村十三组平安大道西北侧，面积为152平方米的土地使用权（信市国用2009第30038号）转让给乙方。转让地价每平方米790元，合计120100元”，合同签订时间为2010年7月1日。证明王瑶将本案诉争土地于2010年7月转让给了安康公司。王瑶本人未到庭，代理人质证称签订该《合同》是为了方便将土地使用权证交给张家付办理过户手续，不能反映双方真实转让行为。按照当时情形，该价格不能拿到该块土地的使用权。上诉人应提交支付转让对价的依据。安康公司在合理期限内，未向法庭提交支付转让对价的证据。二、2008年4月20日平桥区建设项目初审表，2009年陈明英等人向平桥区人大提交的《置换用地申请》，证明之前被上诉人与张家付合意进行联建，后未履行，土地现已转让给安康公司。被上诉人质证称上述文件不属于新证据，不予质证。安康公司提供下列证据，一、诉争房屋房产证，证明安康公司对土地有合法使用权。二、《国有土地使用权转让合同》，证明安康公司通过买卖取得了被上诉人土地。被上诉人质证意见同对张家付提供此证据的质证意见。二审查明的其他主要事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，一、张家付称其与陈明英等签订的《拆迁协议》违反了法律、法规强制性规定应认定为无效。该《协议》签订时，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，张家付未能提出有力证据证明存在合同无效的事实，故张家付此项上诉理由不成立。二、二上诉人称争议房屋及宅基地所有权人是王瑶，不应判决门面房及房租交给陈明英。根据查明事实，陈明英与王瑶系母女关系，争议土地使用权虽登记在王瑶名下，但却系陈明英在信阳市平桥区人大工作期间，通过国有划拨方式取得并建成，且安康公司及张家付在办理房屋土地权利变更时应当知晓该事实。原审中王瑶作为第三人参与诉讼，认可陈明英的诉讼行为，故陈明英作为《协议》相对人可据此主张权利，二上诉人的此项上诉理由不成立。三、二上诉人称原审判决张家付不应和安康公司共同承担责任。原审根据生效裁判文书认定张家付为安康公司项目的负责人和实际投资开发人，二上诉人未能提出有力证据推翻生效判决的认定。故二上诉人此项上诉理由不成立。四、二上诉人称联建没有成功，《拆迁协议》没有实际履行，自动终止。被上诉人已履行协议约定，将诉争土地变更至安康公司名下，安康公司已取得相关土地使用权。故二上诉人此项上诉理由不成立。五、二上诉人称王瑶已和安康公司签订《国有土地使用权转让合同》于2010年7月将诉争土地使用权以120100元价格卖给安康公司，原《拆迁协议》不应继续履行的理由。该《合同》为复印件，约定诉争土地使用权成交价为120100万元，王瑶称签订此《合同》的目的是为了履行《拆迁协议》，协助张家付办理土地过户手续到安康公司名下，而不是转让土地使用权意思的表示。王瑶对此《合同》不予认可，且安康公司未能提供支付对价的依据。故结合案件查明事实及庭审情况，该《契约》不能对抗《拆迁协议》，故二上诉人该项上诉理由不成立。六、安康公司称信阳市国土资源局平桥分局与平桥区人大办公室签定的《收回国有土地协议书》约定由信阳市国土局平桥区分局负责被上诉人的拆迁安置工作，故被上诉人的拆迁安置应由国土局平桥分局负责。此约定不影响被上诉人依《拆迁协议》向二上诉人主张权利，且上诉人此项上诉理由无事实和法律依据，故本院不予支持。综上，二上诉人上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8000元，由上诉人张家付承担4000元，上诉人信阳市安康房地产开发有限责任公司承担4000元。本判决为终审判决。审　判　长　　郑鹏飞审　判　员　　李　虎代理审判员　　李　青二〇一六年十月十四日书　记　员　　黄莹莹关注公众号“”