（2016）浙07民终3804号

裁判日期: 2016-10-14

公开日期: 2016-12-13

案件名称

蔡柳青与金华市至诚商贸物业管理有限公司、金华永兴房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蔡柳青,金华市至诚商贸物业管理有限公司,金华永兴房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2016）浙07民终3804号上诉人（原审原告）：蔡柳青，女，1955年11月26日出生，汉族，住金华市婺城区。委托代理人：项杰，浙江嘉韵环理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金华市至诚商贸物业管理有限公司，住所地：金华市婺城区西市街中华广场6楼。法定代表人：蒋杭伟，执行董事。委托代理人：宋珩源，浙江泽大（金华）律师事务所律师。委托代理人：蓝林茂，浙江泽大（金华）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金华永兴房地产开发有限公司，住所地：金华市婺城区新华街366号。法定代表人：姚波峰，执行董事。委托代理人：楼正明，浙江一剑律师事务所律师。上诉人蔡柳青为与被上诉人金华市至诚商贸物业管理有限公司（以下简称至诚商贸公司）、金华永兴房地产开发有限公司（以下简称永兴房产开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院〔2015〕金婺北民初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：蔡柳青系位于金华市中华广场1幢2楼2056号房屋（店铺）的所有权人，该房屋（店铺）与其相邻的房屋（店铺）之间有隔墙（推定为普通建筑材料红砖），其内墙、顶棚是乳胶漆，地面是强化木地板，门窗是玻璃推拉门，其屋内有烟感喷淋、消防栓、空调开关、电灯、电表等设施。2005年11月27日，蔡柳青与至诚商贸公司、永兴房产开发公司签订了《房屋租赁合同》1份，约定：第一条：“甲方（即原告、出租方）愿意将位于中华广场2层56号店铺（建筑面13.99平方米）房屋出租给乙方（即被告“至诚商贸公司”、承租方）。”第二条：“乙方同意承租，租赁期9年，租赁时间自2005年11月1日至2014年10月31日止。”第三条：“租金第一年～第三年年租金按购房价的6%支付，……，第九年年租金为人民币21744.40元。”第四条：“租金的交纳方式和期限。第一年年租金在2005年11月26日前付清，……，第九年年租金在2013年11月1日前付清。第五条：“本合同租金支付，由丙方（即被告“永兴房产开发公司”、保证方）承担保证责任，当乙方未按时支付租金时，由丙方先行支付。”第八条：“房屋的装潢按规定需要报经有关部门审批的，……，租赁期满后，归出租方所有。”第九条：“租赁期间房屋的修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用。”第十四条：“租赁合同期满，承租方应自觉将店铺交还甲方，期满前的装潢不得拆除，否则由乙方承担赔偿责任，若逾期不迁的，出租方有权向人民法院起诉，申请强制执行，承租方应承担出租方因此所受的损失，合同期届满后，如出租方继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先权。”第十七条：“解决纠纷的方式：双方协商解决，若协商不成向金华市仲裁委员会仲裁解决。”第十八条：“本合同各方签字或盖章后生效。”等等。各方均在合同上签名捺印或加盖公章予以确认。合同签订后，蔡柳青按约将该出租房屋（店铺）交付给至诚商贸公司占有使用。后至诚商贸公司将蔡柳青的房屋（店铺）及其一并承租来其他的相关连的房屋（店铺）的隔墙全部进行拆除，并对每层楼房（商场）进行装潢装修及整体布局规划，然后再进行经营管理与使用。在租赁期间，至诚商贸公司按约向蔡柳青付清了全部租金。但租赁期满后，蔡柳青多次向至诚商贸公司提出返还房屋（店铺）的要求，但因双方就如何返还达不成一致意见而至今未予返还。2015年9月21日，蔡柳青诉至原审法院，请求判令：1、由至诚商贸公司将涉案房屋（店铺）交还蔡柳青（所交还的店铺必须符合租赁前的状态：（1）、至诚商贸公司必须请房管部门重新对“中华广场”1-4层测绘后按照房产证图纸上的格局进行全面恢复，不得占用公共部位即1层占用的公共通道、地下1层占用的公共部分；（2）、至诚商贸公司必须全部拆除在租赁期间自行增加的隔断、隔墙并全部清理所有装修垃圾；（3）、至诚商贸公司必须按原格局恢复消防设施，包括消防通道、火灾报警、防排烟系统、各项水喷淋和消防箱，并经金华市消防支队消防验收合格；（4）、至诚商贸公司必须按原格局将商铺独立的照明、电表、空调出风口及用水进行还原，并经相关管理部门验收合格；（5）、至诚商贸公司必须提交商场的客梯、扶梯、货运电梯、空调通风系统等特种设备的年检合格材料，并保证正常运行；2、由至诚商贸公司赔偿蔡柳青房屋（店铺）损失10872.20元（暂从2014年11月1日计算至2015年4月30日止，实际损失计算至将本案房屋恢复原状交还蔡柳青止）；3、永兴房产开发公司对至诚商贸公司应承担的责任负连带责任；4、本案诉讼费由至诚商贸公司、永兴房产开发公司承担。至诚商贸公司原审中答辩称：1、《房屋租赁合同》第14、17条对于约定争议解决事项的范围是不同的，约定的仲裁范围包括所有纠纷，而约定的诉讼管辖的范围只是合同到期后的一些事项。对于本案的诉讼请求，第1项可以由人民法院管辖，其余诉请应通过仲裁解决。2、本案诉争商铺，双方在签订合同时，已经约定了至诚商贸公司有权装潢装修，且归还时只要现状归还即可。3、即使需要将店铺恢复原状，也只需按市场价进行赔偿。租赁合同中约定的租金远高于当时的市场价，蔡柳青主张的赔偿属租赁期限以外的，应该以市场平均价计算损失，而不是根据合同约定的价格进行赔偿。4、蔡柳青起诉的案由是租赁合同纠纷，主张的范围应是涉案房屋专有部分，而蔡柳青在本案主张的是区分所有权共有部分，其主张和事由均不符合法律的约定。综上，请求驳回蔡柳青的诉请。永兴房产开发公司原审中答辩称：根据双方于2005年签订的租赁合同，合同的相对方是至诚商贸公司，永兴房产开发公司只是作为保证人。合同中，永兴房产开发公司只需承担保证责任，根据合同的第五条，租赁期限已经到了，永兴房产开发公司不需要承担保证责任。现该合同已经履行完毕，永兴房产开发公司的保证责任也随之解除，永兴房产开发公司与蔡柳青之间已经没有法律关系，蔡柳青此次追加永兴房产开发公司为被告没有事实与法律根据的。原审法院审理认为：本案的争议焦点一是涉案租赁房屋应如何返还。涉案合同第十四条明确约定“租赁合同期满，承租方应自觉将店铺交还甲方，期满前的装潢不得拆除”，而至诚商贸公司是将中华广场的1-4层的全部房屋承租，是作为一个整体使用。所有的房屋租赁合同中也均约定了“租赁期间房屋的修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用”，即全体业主同意承租方对整个中华广场公共部位进行调整。且涉案租赁合同已履行了九年之久，蔡柳青作为业主及出租方，不可能不清楚中华广场的经营模式。故至诚商贸公司主张按现状交付符合双方合同约定，而根据商业布局基本规则，按现状交付更有利于商铺价值最大利益化。因此，蔡柳青要求按出租时的状态返还房屋的诉讼请求不能成立，不予支持。二是涉案租房损失如何计算。合同期满后，因双方就如何返还达不成一致意见而导致房屋至今未予返还，这虽然涉及双方对合同条款的理解问题，双方均有一定的过错，考虑到涉案房屋至今未予返还已达一年半之久、涉案房屋交付时系一间间分隔而成及本市商铺租赁行情等因素，酌定由至诚商贸公司按合同中所约定的届满前同一年年租金的一半即10872.20元的标准向蔡柳青赔偿房屋使用收益损失。三是永兴房产开发公司是否应承担连带责任。因合同中仅约定永兴房产开发公司对租赁期内的房屋租金承担连带担保责任，蔡柳青要求永兴房产开发公司对至诚商贸公司返还租赁房屋义务及租赁期限届满后的租金损失承担连带责任的主张于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第二款的规定，判决：一、金华市至诚商贸物业管理有限公司于判决生效后十日内按房屋（商铺）现状返还给蔡柳青位于金华市中华广场1幢2楼2056号房屋（店铺）。二、金华市至诚商贸物业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿蔡柳青房屋租金损失（按年租金10872.20元的标准自2014年11月1日起计算至判决确定房屋返还之日止）三、驳回蔡柳青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36元，由蔡柳青、金华至诚商贸物业管理有限公司各负担18元。蔡柳青不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审认定事实错误，适用法律不当。1.一审中，蔡柳青、至诚商贸公司均未提供本案以外的房屋租赁合同，原审法院应以蔡柳青、至诚商贸公司签订的房屋租赁合同为据作出裁判，原审认定所有房屋租赁合同均约定租赁期间房屋修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用，以及认定全体业主同意承租方对整个中华广场公共部位进行调整不当。原审法院对蔡柳青提供的中华广场一层平面图和中华广场分摊说明不予认定，认为案件审理范围仅限于房屋租赁合同设定的权利义务，未涉及公共部分，该认定与前面的认定自相矛盾，对蔡柳青不利。2.原审认为按现状交付更有利于商铺价值最大利益化是商业布局基本规则，缺乏法律依据。3.涉案房屋租赁合同系由永兴房产开发公司提供，并由该公司让蔡柳青签订，永兴房产开发公司亦提供了担保，永兴房产开发公司与至诚商贸公司共同履行合同，永兴房产开发公司甚至承担了大部分租金。因此，永兴房产开发公司应对至诚商贸公司应承担的责任承担连带责任。请求二审法院撤销原判，依法改判支持蔡柳青的诉请。至诚商贸公司答辩称：：本案的涉案商铺所有业主均与至诚商贸公司签订了房屋租赁合同。所有房屋租赁合同条款均是一致的，合同第8条，第9、第14条可以认为所有的租赁物区分所有权人，据同意至诚商贸公司对涉案商铺进行调整，因此蔡柳青的第1点上诉理由不能成立。对于第2点上诉理由，商业布局基本规则是来自于法官对日常逻辑和日常生活经验的判断。一审根据交易习惯以及双方在合同租赁过程中的其他事实来认定现在的交付有利于商铺的利益最大化是有事实依据的。综上，蔡柳青的上诉理由不能成立。永兴房产开发公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，蔡柳青要求永兴房产开发公司承担连带责任没有事实依据。二审中，至诚商贸公司提供了邮政特快专递回执单一份，证明上诉人已经收到了金华市至诚商贸物业管理有限公司于2014年10月份向其寄送的要求接受涉案商铺的函。蔡柳青经质证认为，该证据不属新证据。该证据的空白处加盖了查询业务专用章，并没有在证据有实质内容上加盖印章，对真实性有异议。也无法证明其所邮寄的就是关于中华广场经营管理合同到期归还商铺的函，其签收人姓名并非蔡柳青本人所签。永兴房产开发公司对该证据无异议。本院认为，根据举证规则，该证据不属于新的证据，本院不予认定。蔡柳青、永兴房产开发公司未提供新的证据。本院经审理认定的事实和一审法院认定的事实一致。本院认为，一、至诚商贸公司将中华广场1-4层的全部房屋承租，并作为一个整体使用，长达九年之久，蔡柳青作为中华广场的业主即出租人，对该事实未提异议，应认定为蔡柳青对至诚商贸公司统一回租中华广场商铺行为的认可。针对出租方与承租方签订的统一的房屋租赁格式合同，蔡柳青虽对所有房屋租赁合同均约定“租赁期间房屋的修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用”等内容有异议，但其也未提供与该合同内容不相一致的其他合同。故一审认定全体业主同意承租方对整个中华广场公共部位进行调整并无不当。二、至诚商贸公司公司按现状交付，有利于统筹利用现有空间，优化商业布局，充分发挥商铺价值，故一审根据商业布局基本规则及商铺价值最大利益化，判令按现状交付并无不当。三、根据房屋租赁合同第五条的约定，永兴房产开发公司仅对商铺租赁期间的租金承担保证责任，本案诉争事项不属于合同约定的保证责任范围，一审驳回该项诉请亦并无不当。综上，蔡柳青的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由上诉人蔡柳青负担。本判决为终审判决。审　判　长　　高　耘审　判　员　　张燕燕代理审判员　　范继军二〇一六年十月十四日代书　记员　　季丽华关注微信公众号“”