（2016）鲁01民终3950号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-10-27
案件名称
甄克田与章丘市碧桂园房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甄克田,章丘市碧桂园房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终3950号上诉人（原审被告）：甄克田，男，汉族，1986年10月14日出生，居民，住章丘市。委托诉讼代理人：张永，男，汉族，1974年1月8日出生，章丘中信法律服务所法律工作者，住章丘福泰小区33号楼2单元103室。委托诉讼代理人：谢如山，男，1981年7月23日出生，章丘中信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地章丘市。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：李菲菲，女，1988年9月13日出生，汉族，章丘市碧桂园房地产开发有限公司职工，住章丘市。上诉人甄克田因与被上诉人章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省章丘市人民法院（2015）章民初字第3933号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。甄克田上诉请求:请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人碧桂园公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、上诉人甄克田在承租商铺期间无任何违约行为。上诉人甄克田与被上诉人碧桂园公司所签定的《商铺租赁合同》第四条虽明确约定2015年6月30日至2015年12月29日期间的租金为1868元/月，但经被上诉人碧桂园公司与包括上诉人甄克田在内的诸多业主口头协商一致，全部免除2015年度所有商铺承租业主的租赁费，其免除租金的原因有以下几点：其一，涉案商铺系新开发楼盘，入住率极低，商业经营惨淡，基本系无力经营；其二，因商铺刚交工，并未经过相关部门综合验收，水电设施不完善，不能正常使用，被上诉人碧桂园公司经常因水电问题被投诉；其三，被上诉人碧桂园公司所交付的商铺系毛坯房，按被上诉人碧桂园公司的要求装修，需要进行大量的投入。综上原因，开发商才与所有商铺业主达成一致，答应免除2015年度所有商铺业主的租赁费。事实上所有商铺业主也按口头约定没有交纳2015年度的租赁费，仅是支付了物业费、水电费。一审法院不能仅凭合同认定上诉人甄克田应当自2015年6月开始交纳房租。事实上，按双方约定，上诉人甄克田应当自2016年1月开始交纳房租，从上诉人甄克田交纳的2015年物业费单据也可以证明。2、被上诉人碧桂园公司要求解除双方《商铺租赁合同》的原因系“延期缴纳相关费用超过30天（物业费）……未按约定用途使用和经营商铺……占用公共区域摆摊经营”，构成违约，而要求解除合同，而一审法院却以上诉人甄克田未按期交纳租赁费构成违约，从而解除双方的租赁合同，明显缺乏依据，答非所问。关于上诉人甄克田和被上诉人碧桂园公司之间的租赁合同，上诉人甄克田一方完全按合同的约定履行自己的义务，被上诉人碧桂园公司在2015年12月9日突然提起解除合同之诉，无任何事实依据。二、一审法院按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金，没有法律依据，在没有给被上诉人碧桂园公司造成任何损失的情况下，即使上诉人甄克田违约，最多能按同期同类贷款利率来支付违约金。碧桂园公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。碧桂园公司向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的《商铺租赁合同》及其附件。诉讼中，碧桂园公司增加诉讼请求为，要求甄克田支付租金9340元（自2015年7月30日起至2015年12月29日以及至判决生效之日止的租金）、违约金（按照每日5‰的标准，自2015年8月11日起计算至判决生效之日止）。一审法院认定事实：一、2014年11月18日，双方签订编号为BGY-P1810082的《商铺租赁合同》，合同约定，甄克田（乙方）租赁碧桂园公司（甲方）位于章丘市圣井街道办事处黄旗山小区2号路碧桂园凤凰城东地块二区220号楼第103-1号商铺；租赁期限自2014年12月30日起至2017年12月29日止；商铺使用用途为经营源虎食品，未经碧桂园公司书面同意，不得变更或增加使用用途。双方同时对租赁期内租金总额为59472元进行了分期支付约定，其中2015年6月30日至2015年12月29日期间，每月租金为1868元，2015年12月30日至2016年12月29日期间，每月租金为1962元，2016年12月30日至2017年12月29日期间，每月租金为2060元；乙方应在每月公历10日前交纳当月租金、物业服务费，每逾期一天，乙方应支付欠款额5‰的滞纳金；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性支付租赁合同保证金5604元及预缴第一个月租金1868元，若本合同终止时，存在乙方拖欠甲方租金、水费、电费及其它费用等违约情况的，甲方有权将该保证金先行冲抵乙方拖欠的租金、水费、电费、违约金及其他应付费用后，再将剩余部分移交给乙方；乙方拖欠合同第四条约定（包括租金、物业服务费、水费、电费、供暖费用）的租金及任何费用达30天的，视为违约，甲方有权解除本合同。《商铺租赁合同》附件一为商铺平面图、附件二为乙方身份证明文件/营业证照、附件三为乙方经营本合同租赁用途（或商品）的特约代理（加盟）合同或证书（授权书）。签订合同后，甄克田交纳了保证金5604元和第一个月的租金1868元。二、2015年6月27日，碧桂园公司向甄克田发出违约告知函，告知函载明“经我司核查，贵方在经营过程中存在如下违约行为：延期缴纳相关费用超过30天；……未按合同约定用途使用和经营商铺或违反合同约定使用相关名称；……占用公共区域外摆摊位进行经营，未按合同约定经营……请贵方于七日内纠正上述违约行为，若未如期纠正，我司有权按合同约定解除双方《商铺租赁合同》，并追究贵方的违约责任”。甄克田父亲甄广清收到该函。三、2015年7月30日，碧桂园公司向甄克田发出解除合同函，合同函载明“经我司核查，贵方在经营过程中存在如下违约行为：延期缴纳相关费用超过30天；未按合同约定用途使用和经营商铺或违反合同约定使用相关名称；……占用公共区域外摆摊位进行经营，未按合同约定经营。根据贵方与我司所签订的租赁合同相关条款，贵方上述行为已构成违约，我司有权解除合同。鉴于此，我司决定从即日起与贵方解除《商铺租赁合同》”。甄克田母亲收到该函。甄克田与父母同住在圣井街道办事处甄上村家中。诉讼中，碧桂园公司增加诉讼请求为，要求甄克田支付租金9340元（自2015年7月30日起至2015年12月29日以及至判决生效之日止的租金）、违约金（按照每日5‰的标准，自2015年8月11日起计算至判决生效之日止）。一审法院认为，碧桂园公司与甄克田签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，系有效合同，原审法院依法予以确认。合同签订后，双方当事人均应按约履行。根据合同约定，甄克田应于每月10日前交纳当月租金，逾期超过30天的，碧桂园公司可主张合同解除，此系双方对合同解除权行使条件的具体约定。按合同约定，甄克田自2015年6月30日起应开始交纳租金，其已实际交纳第一个月租金，2015年8月起应继续交纳，甄克田未再交纳租金早已超过30天，构成违约，故碧桂园公司有权依约解除合同。碧桂园公司要求解除《商铺租赁合同》及其附件，经审查原审法院认为，合同附件作为合同的一部分无需特别解除，故原审法院仅对碧桂园公司要求解除碧桂园公司BGY-P1810082号《商铺租赁合同》的诉请予以支持。关于碧桂园公司要求甄克田支付租金及违约金，原审法院认为，租金及违约金系双方合同约定，不违反法律相关规定，原审法院对此应予支持。甄克田虽辩称其免租期为一年，但除了甄克田的陈述之外，其未能提供合法有效的证据佐证其主张，碧桂园公司亦不予认可，故原审法院对其辩驳依法不予采信。本案中，甄克田拖欠到期租金即2015年7月30日起至2016年5月29日期间的租金为19150元（1868元/月×5个月+1962元/月×5个月），故原审法院对碧桂园公司主张的到期租金予以支持，判决之后的租金按合同约定标准支付。关于碧桂园主张的逾期租金违约金，虽系合同约定，但依据我国法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院要求适当减少。本案中，碧桂园公司未能提供因甄克田未交租金而产生损失的证据，故原审法院对甄克田欠付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍内的违约金予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条之规定判决：一、解除章丘市碧桂园房地产开发有限公司与甄克田2014年11月18日签订的编号为BGY-P1810082的《商铺租赁合同》。二、甄克田于判决生效之日起10日内偿付章丘市碧桂园房地产开发有限公司租金（租金自2015年7月30日起至判决生效之日止，按合同约定标准计算）。三、甄克田于判决生效之日起10日内偿付章丘市碧桂园房地产开发有限公司逾期付款违约金（自2015年8月11日起至判决生效之日止，以合同约定租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，由甄克田负担。二审中，上诉人甄克田提交由证明人李丹、宁继民、李洪峰、潘丽丽、马明、黄立波、赵强、李学富签字的证明一份，以证明被上诉人碧桂园公司与所有业主经过协商房屋的租赁费从2016年1月开始收取，该证明载明：我与甄克田都是同时与碧桂园签订门头房租赁合同，当时，碧桂园售楼处的高阳口头告诉我们凡租户均免交一年租赁费。我是从2016年1月份开始缴纳租赁费的。上述情况属实，一切后果由我承担。证人李学富、赵强、潘丽丽出庭作证称证明上面的签字是其所签。被上诉人碧桂园公司称该证据系碧桂园租户单方面出具，且八位证明人与本案具有利害关系，对该证据不予认可。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人甄克田主张经被上诉人碧桂园公司与包括上诉人甄克田在内的诸多业主口头协商一致，全部免除2015年度所有商铺承租业主的租赁费，被上诉人碧桂园公司不认可，对该主张，上诉人甄克田应承担举证责任，其在二审中提交的证明，被上诉人碧桂园公司不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》?第六十九条的规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据，故，仅据该证明不能证明上诉人甄克田的主张。根据合同约定，上诉人甄克田应于每月10日前交纳当月租金，逾期超过30天的，被上诉人碧桂园公司可主张合同解除，此系双方对合同解除权行使条件的具体约定。按合同约定，上诉人甄克田自2015年6月30日起应开始交纳租金，其已实际交纳第一个月租金，2015年8月起应继续交纳，上诉人甄克田未再交纳租金早已超过30天，构成违约，故被上诉人碧桂园公司有权依约解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被上诉人碧桂园公司未能提供因上诉人甄克田未交租金而产生损失的证据，原审法院以上诉人甄克田欠付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算违约金，并无不当。综上所述，上诉人甄克田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由上诉人甄克田负担。本判决为终审判决。审判长 刘学宽审判员 郭维敬审判员 王周江二〇一六年十月十四日书记员 吴颖颖