（2016）粤2071民初9876号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2017-03-01
案件名称
中山市万联房地产开发有限公司与李侠商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市万联房地产开发有限公司,李侠
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤2071民初9876号原告：中山市万联房地产开发有限公司，住所地中山市沙溪大道6号时代倾成花园1201卡，组织机构代码663344437。法定代表人：岑兆雄，职务董事长。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾嘉俊，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被告：李侠，男，1973年2月13日出生，汉族，住北京市西城区。原告中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）诉被告李侠商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万联公司的委托诉讼代理人吴晓嘉到庭参加诉讼。被告李侠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万联公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2014年12月8日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，被告向原告支付房款总额20%的违约金163304.8元；2.判令被告于判决生效之日起十日内协助原告办理位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的预告登记注销手续；3.判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费6000元。事实和理由：2014年12月8日，被告与原告签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议，购买原告开发的位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房，房屋总价款为816524元，其中首期款为246524元，剩余款项570000元以按揭贷款的方式支付。根据买卖合同补充协议第二条的约定，“若因买受人违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人承担担保责任后，有权采用包括解除买卖合同等方式，向买受人追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并有权向买受人收取该商品房价款总金额的20%的违约金”。2014年12月24日，原告与被告、中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称沙溪支行）签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称贷款合同），约定被告向沙溪支行贷款570000元，以中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房作抵押担保，且原告对该笔贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任。贷款合同签署后，被告李侠拖欠按揭银行多期月供款及逾期利息，原告多次履行担保责任为被告李侠代偿月供款及逾期利息，且被告在原告多次催促的情况下，拒不向原告偿还原告已实际代被告李侠清偿的贷款本息。鉴于原告已按贷款合同的约定承担了担保责任，同时委托广东南方福瑞德律师所代理原告参与本案诉讼，并支付6000元律师费，根据买卖合同补充协议第二条的约定，原告有权单方解除与被告签署的买卖合同，向被告追偿原告代付的贷款本金、利息和滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，同时有权要求被告支付房屋价款20%的违约金。原告确认，买卖合同解除后，被告应支付的违约金、律师费及原告代被告清偿的贷款本息，在原告应退还予被告的购房款中扣除，即，原告在扣除上述被告应支付予原告的款项后，将剩余购房款（如有）退还给被告。此外，案涉房屋已办妥房地产预告登记手续，在案涉买卖合同解除后，被告负有协助原告办理预告登记注销手续的附随义务。综上，恳请法院依法判如所请。原告万联公司对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同及补充协议（合同条码：1401084299）；2.中山市商品房销售登记备案表（合同编号：HTN2014084438）；3.个人购房借款／担保合同；4.扣款告知书；5.代偿明细表；6.偿还代偿款通知书及快递单；7.解除《商品房买卖合同》通知书及快递单；8.中国工商银行个人贷款提前清偿通知书；9.关于扣收李侠住房贷款的通知函；10.借据历史处理明细本地查询；11.确认书；12.法律服务委托合同；13.律师费发票。被告李侠未提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2014年12月8日，万联公司（出卖人）与李侠（买受人）签订中山市商品房买卖合同一份（合同条码：1401084299），约定买受人向出卖人购买位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房，房屋价款为816524元，支付方式为在2014年11月27日付款246524元，商业贷款在2015年1月8日付款570000元；出卖人应当在2015年11月15日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；买受人逾期付款的违约责任：买受人未按合同约定支付房款的，出卖人有权解除合同，并要求买受人向出卖人支付房款总额的20%作为违约金，合同解除后，买受人与出卖人应及时办理合同登记备案撤销等手续，相关费用由买受人承担，出卖人有权在买受人已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给买受人。合同还约定了其他内容。合同补充协议（一）第二条第三款约定：若因买受人违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人承担担保责任后，有权采取包括解除买卖合同等方式，向买受人追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费外，还有权向买受人收取该商品房房价总额20%的违约金。合同补充协议还约定其他事项。上述合同签订后，李侠依约向万联公司支付了首期款246524元。同年12月15日，万联公司在中山市房地产交易登记管理所为李侠购买的涉案房地产办理了商品房销售登记备案手续。2014年12月24日，沙溪支行（贷款人）、李侠（借款人、抵押人）、万联公司（保证人）签订个人购房借款／担保合同，合同约定：李侠以位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××房的房地产作抵押担保，向沙溪支行贷款570000元用于购买上述涉案房地产，贷款期限25年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定；李侠授权沙溪支行将上述贷款一次性划入万联公司指定账户；李侠按月等额本息还款法偿还贷款本息；万联公司为李侠的上述借款提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同还约定了其他内容。合同签订后，沙溪支行依约发放了贷款570000元。但李侠未依约向沙溪支行履行按时足额偿还本息义务，从2016年1月25日起，已连续5期未按合同约定还款。2016年4月12日，中国工商银行股份有限公司沙溪支行向李侠发出个人贷款提前清偿通知书，要求其于2016年4月15日前清偿全部贷款本金560527.97元及利息。但李侠仍未履行还款义务。中国工商银行股份有限公司沙溪支行遂于同年5月10日向万联公司发出关于扣收李侠住房贷款的通知函。同年5月30日，中国工商银行股份有限公司沙溪支行向万联公司出具确认书，确认截止2016年5月23日，万联公司共向其清偿了李侠、陈月花的全部借款本金560527.97元并给付了全部应付利息13612.23元，至此，万联公司已代偿完毕借款合同项下的全部本金、利息及罚息。万联公司向李侠追偿无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：万联公司为本案诉讼已支付律师费6000元，有律师费发票为证。本院认为：万联公司与李侠签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。关于涉案商品房买卖合同及补充协议能否解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同补充协议（一）第二条第三款约定“若因买受人违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人承担担保责任后，有权采取包括解除买卖合同等方式，向买受人追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费外，还有权向买受人收取该商品房房价总额20%的违约金”。李侠以按揭贷款方式支付购房款，但未能按照其与中国工商银行股份有限公司沙溪支行签订的个人购房借款合同的约定如期还款，导致万联公司作为李侠借款担保人向中国工商银行股份有限公司沙溪支行代为清偿贷款本息共计574140.2元。根据双方上述合同约定，本案解除合同条件已成就，万联公司有权解除合同并由李侠承担违约金及因此而产生的律师费。故万联公司请求解除双方签订的中山市商品房买卖合同及补充协议，本院予以支持。李侠经法院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，致本院无法向其释明违约金是否调整的问题。故万联公司主张李侠支付房价总额20%的违约金163304.8元及律师费6000元，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。因涉案房屋已在房产管理部门办理预告登记，在双方合同解除后，李侠应协助万联公司办理注销预告登记手续，同时万联公司应返还李侠已支付的购房款816524元。但因万联公司已承担保证责任代李侠清偿中国工商银行股份有限公司沙溪支行贷款本息574140.2元，该款项万联公司有权向李侠追偿。鉴于万联公司在本案中未将其主张李侠清偿上述代为清偿的款项作为诉讼请求提出，仅表示代为清偿的贷款本息款、违约金及律师费在应退还予商芳全的购房款中扣除，故根据民事诉讼不告不理原则，本案不作处理。李侠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，并承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市万联房地产开发有限公司与被告李侠于2014年12月8日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议（合同条码：1401084299）；二、被告李侠于本判决生效之日起十日内协助原告中山市万联房地产开发有限公司办理位于中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾成花园22幢1006房的预告备案登记（合同编号：HTN2014084438）注销手续；三、被告李侠向原告中山市万联房地产开发有限公司支付代清偿中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行的违约金163304.8元、律师费6000元，上述款项从原告中山市万联房地产开发有限公司因合同解除而应返还被告李侠的购房款中抵扣。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3686元(原告中山市万联房地产开发有限公司已预交)，由被告李侠负担（被告李侠于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 董爱民人民陪审员 梁蓓莉人民陪审员 张子锋二〇一六年十月十四日书 记 员 雷 珊何坚麟 来自：