（2015）孟民南初字第56号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-31
案件名称
孟州市南庄镇南庄一村村民委员会与高寿贤、谢建军租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
孟州市人民法院
所属地区
孟州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟州市南庄镇南庄一村村民委员会,高寿贤,谢建军,李培胜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第一百一十二条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十六条
全文
河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2015）孟民南初字第56号原告孟州市南庄镇南庄一村村民委员会。法定代表人武松林，该村党支部书记（该村无村民委员会主任，由支部书记主持村双委工作）。委托代理人徐跃民，孟州市法律服务所法律工作者。被告高寿贤，男，汉族，1976年12月2日出生，住孟州市。委托代理人潘永华，河南承通律师事务所律师。被告谢建军，男，汉族，1970年6月23日出生，住孟州市。委托代理人可亚洲，河南承通律师事务所律师。被告李培胜，男，汉族，1966年3月3日出生，住所地郑州市金水区。现住孟州市。委托代理人刘振青，孟州市众诚法律服务所法律工作者。原告孟州市南庄镇南庄一村村民委员会诉被告高寿贤、谢建军租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加李培胜为本案被告。原告孟州市南庄镇南庄一村村民委员会（以下简称“南庄一村村委会”）法定代表人武松林及其委托代理人徐跃民、被告高寿贤的委托代理人潘永华、被告谢建军的委托代理人可亚洲、被告李培胜及其委托代理人刘振青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南庄一村村委会诉称，原告将临街门面房三间于2013年元月19日以年租金10500元，租给被告高寿贤使用，租期为一年，自2013年元月19日至2014年元月19日止，有租房合同为凭。根据合同第二款规定，未经原告同意，被告不得将该房转租他人。被告高寿贤在租期不到，未经原告同意的情况下将该房转给被告谢建军经营。到期后，原告多次找二被告续签合同，催缴租金未果。原告于2014年元月18日将该三间门面房以年租金15000元租给了李三光、李武二人，并签订了租房合同。合同签订后，原告多次向被告协调腾房事宜，均置之不理。至今仍由被告占用，并给原告造成相应损失。现请求判令被告立即将所占原告的房屋归还原告，并赔偿原告由此造成的经济损失按1250元／月计算（从2014年1月19日至判决交房之日止）。被告谢建军在法定期间未提交答辩状，庭审中口头答辩称，对原告将房租给高寿贤无意见，但该房屋此前连续数年一直由高寿贤承租，在原告同意情况下高寿贤在门面房的后面自己建了房屋。2013年3月高寿贤将房屋转租给李培胜，谢建军是从李培胜手里租的房屋，谢建军租的时候包括门面房及高寿贤建的房屋，谢建军已经对高寿贤增建的房屋出有相应的价款，谢建军接受转让的房屋后开办了饭店，一直经营到2015年的3月份，期间南庄一村的所谓的村委会成员多次在该饭店进行消费，从未向谢建军提出过门面房的期限问题。在2015年3月份，南庄一村部分村民拉土将该饭店的大门堵上，致使谢建军的饭店无法经营而关门，给谢建军造成相当大的损失。原告在起诉书中说在2014年1月19日到期的内容不属实。并称，该门面房目前不是谢建军占用，由被告李培胜实际占用，没有义务归还。另，增建房屋归谢建军所有，如果收回应当对谢建军进行照价补偿。原告要求的损失没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告高寿贤在法定期间未提交答辩状，庭审中口头答辩称，对原告将房租给高寿贤无意见，高寿贤已连续数年承租该房屋，在原告同意情况下在门面房的后面增建了房屋，已于2013年3月将房屋转租给李培胜，谢建军是从李培胜处租的房屋。并称，增建的房屋已经转让给李培胜，李培胜又转租谢建军，高寿贤无权处理增建房屋，无义务归还门面房。原告要求的损失无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告李培胜在法定期间未提交答辩状，庭审中口头答辩称，1、武松林不是适格的原告法定代表人；2、原告与李三广、李武二人签订的租赁合同及交费票据是虚假的，原告的诉讼请求没有事实依据，应当驳回原告的诉讼请求。根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告与被告高寿贤的房屋租赁合同的租赁期限？2、高寿贤将本案房屋转租是否违反与原告的合同约定？应否赔偿原告经济损失？如应当赔偿，损失应如何计算。围绕争议焦点，原告提交证据有：1、2013年1月19日原告与被告高寿贤签订的租房合同，证明被告租原告门面房三间，租期1年，每间租金3500元，到2013年12月31日到期的事实。2、2014年1月18日原告与南庄一村村民李三广、李武签订的本案争议的三间门面房的租赁合同，约定租期1年，每年每间租金5000元。3、票据一张，证明李三广2014年3月18日向原告交纳一年租金15000元。被告谢建军质证后称：1、对证据1真实性无异议，但原告的证明指向不明。虽然该租赁合同约定未经甲方同意不得转租他人，但谢建军租赁该房屋经营饭店，包括武松林在内多次在该饭店消费，持续到2015年3月份，南庄一村村委从未提出该房屋不准转租，南庄一村村委默认了该房屋转租的行为有效。2、对证据2的真实性有异议，称该份合同是在2014年1月18日签订，合同签订时谢建军的饭店是在正常经营的，在2015年3月份谢建军的饭店因为被堵门而被迫停止营业，该合同也并未实际履行。谢建军正在经营占用该房屋，村委将房屋租赁给另外一家，不符合常理，也侵犯了谢建军的承租权。3、该票据出具时间是2014年3月18日，不是合同签订的日期1月18日。从形式上看该票据不是一联，如果该票据是真实的，应该有二、三联，该票据背面没有复写痕迹，是原告提供的假票据。另，作为证据，该票据不合法、不真实，收款单位章应当是单位的公章，而不应当是财务专用章。被告高寿贤质证后称，同被告谢建军的质证意见。被告李培胜质证后称，1、对高寿贤的合同有异议，当时武松林不是南庄一村的党支部书记，也不是村委主任，在南庄一村没有担任任何职务，所以武松林没有资格代表南庄一村村民委员会和高寿贤签订租赁合同。2、对李三广、李武的租赁合同有异议，意见同上。而且从两份租赁合同印章的色迹看，色迹鲜艳，属于新盖的印章，该两份合同均属于虚假合同。3、交费票据只有李三广的交费票据，没有李武的交费票据，票据是手写的，不是打印的，票据是虚假票据。被告谢建军提交证据有收款条及证明共三张，分别是：1、高寿贤2013年3月3日出具证明一份，证明该将承租房屋转租李培胜，收取转让费20000元（增建房屋转让费）；2、2013年3月3日李培胜出具证明一份，证明该收取谢建军修平房和租金20000元；3、2013年12月15日李培胜书写的收条，证明李培胜收取谢建军租金10500元。原告质证后称，对2013年3月3日和2013年12月15日被告谢建军将房租交给李培胜的事实不认可，因为该房屋所有权是南庄一村村委，不是李培胜。对2013年3月高寿贤写的证明有异议，因为原告与高寿贤签订合同的第二条规定，未经原告同意，被告不得转租，被告的转租行为无效。被告高寿贤所收李培胜20000元的转让费与原告无关。被告高寿贤质证后称对该证据真实性均无异议。被告李培胜质证后称，对三份书证的真实性无异议，高寿贤不租用该房屋后由该租赁，然后该租给谢建军。高寿贤转给该时因为其在门面房后自己建有几间小房，该给高寿贤付了20000元转让费，该转给谢建军时谢建军又给该付了20000元，该并收取了谢建军2014年、2015年两年租金，因为南庄一村没有双委，所以租金没有上交。被告高寿贤、李培胜未向本院提交证据。本院于2016年8月24日到本案争议房屋处现场勘验，确认被告高寿贤在租房期间在三间门面房后增建了六小间平房、一间棚屋。原、被告对该事实均无异议。经审查，被告谢建军、高寿贤均对原告提交证据1无异议，本院对该证据予以认定。关于原告提交的证据2、3，系原告与案外人李三广、李武签订的合同及交费票据，且票据系财政收费票据，因此对该两份证据予以认定。对被告谢建军提交的证据，因与原告所诉及被告高寿贤、李培胜所述事实相符，本院予以认定。依据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：2013年1月19日，原告与被告高寿贤签订了房屋租赁合同，合同约定：“……，经村双委决定，现将郑孟路南门面房对外承租，条件如下：1、承租门面租期壹年，每间3500元一次交清（每年的元月1日起至12月31日止）计叁间；2、在承租期间，不能干预村内对市场每月9、19、28三个会（集市）的安排。未经甲方（原告南庄一村村委会）同意不准转租他人。……、甲方南庄一村民委员会、武松林，乙方高寿贤。”此前，被告高寿贤已连续租用该门面房数年，每年与原告签订一次合同。被告高寿贤承租房屋期间，在房屋后增建六小间平房、一间棚屋。2013年3月3日被告高寿贤未经原告同意将该租赁房屋转租李培胜，增建房屋转让给李培胜，收取转让费20000元。被告李培胜承租后，随即将房屋转租给被告谢建军，收取被告谢建军20000元增建房屋的转让费用，后又收取了2014年、2015年房屋租金。原告与被告高寿贤所签合同到期后，原告于2014年1月18日与案外人李三广、李武就上述三间房屋签订了租房合同，约定期限一年，租金5000元／间，共计15000元，李三广于2014年3月18日向原告交纳租金15000元。之后，原告向被告催要租金及退还房屋时，被告拒不退还房屋，也不交纳租金。2015年3月，原告村民自发用土将本案所涉房屋门口堵上，导致被告谢建军无法正常使用，从房屋中搬出。自2015年9月起，被告李培胜实际占有、使用该房屋。庭审后，经调解，原告同意所主张的租金损失按其与高寿贤所签合同租金标准即10500元／年计算，另同意以20000元折价接收被告高寿贤增建的房屋，可在被告应赔偿租金损失中扣除。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿损失。非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。本案中，原告与被告高寿贤签订房屋租赁合同，约定租期一年，并约定未经原告同意不准转租他人。被告高寿贤在承租期内未经原告同意擅自将房屋转租给被告李培胜，被告李培胜承租后又将该房屋转租给被告谢建军，违反合同约定，因此原告与被告高寿贤所签订的合同，应当解除，房屋应当返还，原告要求被告返还房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。因现房屋实际由被告李培胜占有，因此应由被告李培胜返还出租房屋。因被告高寿贤未按合同约定，擅自转租房屋，被告谢建军、李培胜使用房屋且未向原告交纳租金，导致原告与案外人签订的合同无法履行，遭受租金损失，被告高寿贤应予赔偿，被告谢建军、李培胜应对该损失承担连带责任。原告要求损失标准按照原告与被告高寿贤签订的租房合同约定10500元／年，从合同到期次日即2014年1月1日起计算至判决返还房屋之日止，符合法律规定，本院予以支持。被告高寿贤承租房屋后，增建了房屋，应视为增添附属物，因增建房屋在转让与被告李培胜、及被告李培胜转让被告谢建军时均以20000元作价，并已与租赁房屋形成整体利用，现仍有利用价值，且原告同意按20000元作价接收，在被告应赔偿租金损失中扣除，故增建房屋可归原告所有。被告高寿贤、谢建军、李培胜的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第一百一十二条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条之规定，判决如下：一、解除原告孟州市南庄镇南庄一村村民委员会与被告高寿贤于2013年元月19日签订的租房合同；二、限被告李培胜于本判决生效后立即返还原告孟州市南庄镇南庄一村村民委员会位于孟州市南庄镇郑孟路南门面房三间；三、限被告高寿贤于本判决生效后立即赔偿原告孟州市南庄镇南庄一村村民委员会租金损失，损失从合同到期次日即2014年1月1日起至判决确定返还房屋之日止按10500元／年计算，被告谢建军、李培胜对上述损失承担连带清偿责任；四、被告高寿贤承租后增建的房屋折价20000元由原告孟州市南庄镇南庄一村村民委员会接收，折价款可在上述第三项赔偿损失中扣除。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由三被告共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 郑立树代理审判员 邱劲连人民陪审员 王天河二〇一六年十月十四日书 记 员 刘春燕