（2016）浙04民终1459号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-01
案件名称
沈文英、李国平与浙江金海洲建设开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈文英,李国平,浙江金海洲建设开发有限公司,浙江财经大学东方学院
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）浙04民终1459号上诉人（原审原告）：沈文英，女，1970年5月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。上诉人（原审原告）：李国平，男，1969年11月2日出生，汉族，住杭州市西湖区。上述二上诉人委托诉讼代理人：盛军华，北京中银（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江金海洲建设开发有限公司。住所地：海宁市海洲街道水月亭西路***号。法定代表人：沈林华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文哉、张雷，浙江紫薇律师事务所律师。原审第三人：浙江财经大学东方学院。住所地：杭州市西湖区文一西路**号。法定代表人：沃健，该学院负责人。委托诉讼代理人：余健，男，该学院职员。上诉人沈文英、李国平因与被上诉人浙江金海洲建设开发有限公司（以下简称金海洲公司）、原审第三人浙江财经大学东方学院（以下简称东方学院）商品房预售合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2015）嘉海民初字第3674号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沈文英、李国平上诉请求：撤销一审裁定，指令海宁市人民法院对本案进行审理。事实和理由：一、沈文英、李国平与金海洲公司之间系商品房买卖合同关系。1、双方签订的是《浙江省商品房买卖合同》，且合同已办理了备案手续。2、双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的主要内容是“买卖商品房”。3、金海洲公司的经营范围为建筑工程施工、房地产开发经营、物业管理。二、一审法院亦认可案涉房屋买卖不是国家规定的政策性购房，且具有商品房买卖性质。而在民事案件受理范围中并未区分一般的商品房买卖和特殊的商品房买卖，属于商品房买卖性质的纠纷应依法属于法院的受理范围。三、案涉商品房买卖不属于因历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于因行政指令而调拨、机构撤销、合并等引起的房地产纠纷，不属于因单位内部建房等引起的占房、腾房等纠纷，一审法院亦认可案涉房屋买卖不是国家规定的政策性购房，故本案依法属于法院民事诉讼的受理范围。四、一审法院以金海洲公司利益为出发点，置本案系商品房买卖关系于不顾，裁定驳回起诉没有法律依据。金海洲公司二审辩称，一、沈文英、李国平与金海洲公司虽然订立商品房买卖合同，但其真实的基础法律关系并不属于商品房买卖。二、沈文英、李国平之所以取得该商品房，其所享有的权利是由东方学院根据其教师的工龄、职位、职称及对学校的贡献大小由东方学院确定得房的名额及购房的先后顺序。金海洲公司只是在接到东方学院书面通知后，才确定和沈文英、李国平之间签订名为商品房买卖合同，但该房屋实际是政府为教师安置的公寓。金海洲公司根本没有选择购房对象和确定房屋价格的任何权利。本案涉及到海宁市政府与浙江财经大学合作办学协议的履行，涉案房产是作为教师的配套公寓来处置的，所以不属于人民法院作为民商事案件的受案范围。一审法院裁定驳回起诉是有法律依据的。对于当事人的权益希望通过海宁市政府与东方学院之间协商解决。东方学院二审述称，本案由法院依法裁决。沈文英、李国平向一审法院起诉请求：1、金海洲公司按约支付逾期交房违约金；2、金海洲公司按约支付逾期办证违约金；3、金海洲公司赔偿相应物业管理费。一审法院认为，根据查明事实，本案房屋买卖是海宁市政府引进大学城项目的一个组成部分，它既不是一般的商品房买卖，也不是国家规定的政策性购房。因此，本案不属于人民法院民事诉讼的受理范围。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第（三）项的规定，裁定：驳回沈文英、李国平的起诉。本院认为，沈文英、李国平与金海洲公司虽然签订了“商品房买卖合同”，但本院注意到如下事实：1、金海洲公司是根据海宁市政府与浙江财经大学迁址建设合作协议而由海宁市政府专门成立，是为执行双方合作办学协议内容而设立，金海洲公司是东方学院的投资人，故金海洲公司成立的目的明确，其并非通常意义上的房地产开发企业；2、沈文英、李国平一方系东方学院教职工，案涉配套住宅工程系金海洲公司与浙江财经大学合作办学协议的组成部分，解决的是学院内部教职工的住宅问题，定向向教职工销售，销售价格也系成本价，故向教职工售房本身体现了单位福利和意志；3、从合同签订的过程及主要条款来看，案涉房屋的购房对象及选房顺序均由东方学院确定，销售价格也系由东方学院与金海洲公司共同协商确定，故合同签订过程及主要条款体现了单位自身意志，在案涉房屋销售的几个主要环节，如购房对象、选房程序和价格等确定方面，东方学院均起到重要作用。相反，金海洲公司及沈文英、李国平一方对上述合同主要条款不具有单方自主权；4、东方学院专门出台了申购办法，且在建设过程中还向金海洲公司预付了3000万元，作为其教职工购房的预付款，体现了东方学院将购房事宜作为单位内部事宜整体处理的意志。由此可见，本案并非真正意义上的商品房买卖，争议的实质属于员工与单位内部建房、分房等原因而产生的纠纷，并非平等主体之间的民事纠纷。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。故一审法院驳回沈文英、李国平一方的起诉正确，就此产生的争议相关方可申请有关部门解决。综上，沈文英、李国平的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 金富祥审 判 员 倪 勤代理审判员 周 倩二〇一六年十月十四日书 记 员 赵婉沁