（2016）鄂01民终5810号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-10-31
案件名称
劳俊瑾与雷开果房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
劳俊瑾,雷开果
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终5810号上诉人（原审原告、反诉被告）：劳俊瑾。委托诉讼代理人：闵彤，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏东，湖北山河律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：雷开果。委托诉讼代理人：周国卿，湖北汉武律师事务所律师。上诉人劳俊瑾与上诉人雷开果因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民重字第00023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。劳俊瑾上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判雷开果赔偿劳俊瑾经济损失3265700元；2、本案一、二审诉讼费用均由雷开果承担。事实与理由：1、合同签订时，租赁房屋处于空置状态且没有安装门锁，劳俊瑾向雷开果交付房屋不存在任何障碍，雷开果可以随时进驻。劳俊瑾多次通过电话、信函的方式催促雷开果进场装修并缴纳房租，而雷开果以需要与正信大厦物业管理方协商大厦一、四层租赁事宜为由，拒不履行合同，既不要求解除合同又不实际进场装修，租赁合同签订并生效后，劳俊瑾因为受到合同约束已经失去对房屋的使用权和控制权。2、一审判决就租赁合同无法履行的原因和过错没有查明，对房屋空置的租金损失没有查明。本案雷开果的行为明显违约，该违约行为直接导致经营用房长期空置，雷开果应承担赔偿责任。雷开果上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判劳俊瑾向雷开果支付违约金200万元；2、本案一、二审诉讼费用均由劳俊瑾承担。事实与理由：1、合同虽未约定电力增容时间，但房屋交接时电力增容应达到300KVA，这是劳俊瑾的合同义务，劳俊瑾违反合同约定，应支付违约金200万元。2、房屋虽未上锁但一直由劳俊瑾控制，雷开果无法进场装修。劳俊瑾向一审法院起诉请求：1、雷开果赔偿劳俊瑾经济损失即租金损失3265700元（192100元／月×17个月，从2012年3月10日至2013年9月10日，扣除押金作为1个月租金，为17个月）；2、本案诉讼费由雷开果承担。雷开果提起反诉，请求判令：1、劳俊瑾向雷开果支付违约金2000000元。2、劳俊瑾返还押金192100元；3、劳俊瑾承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月10日，劳俊瑾与雷开果签订武汉市房屋租赁合同，约定劳俊瑾将坐落于武汉市江岸区江汉路14号正信大厦2-3层房屋（建筑面积2259.79平方米）租给雷开果作为商场经营用途；租期十二年，从2012年10月1日起至2024年9月30日，采取先付后租的原则，每月租金192100元，按每三个月支付，合计576300元；劳俊瑾负责通电通水，并保证满足雷开果300KVA的用电需求，其中扩容至300KVA所产生的扩容费用由劳俊瑾支付；雷开果承租房屋时需支付二个月的房租作为押金，在租赁关系终止时，房屋无任何损害，所有费用已结清，劳俊瑾将全额退还雷开果所缴纳保证金；雷开果按时到有关单位支付租赁期间的水电、物业、空调等费用，与劳俊瑾无关；雷开果逾期交付租金，劳俊瑾有权要求雷开果缴纳滞纳金为月租的千分之五／日；如一方违约，造成另一方经济损失的，按合同约定执行支付违约金2000000元；从签订日起至2012年10月1日为劳俊瑾给雷开果的装修期及培育期；双方约定雷开果在2012年3月8日前先支付一个月的押金192100元，在2012年9月25日前再支付一个月的押金192100元及一季度租金576300元。合同签订后，雷开果向劳俊瑾支付了一个月的押金192100元，双方未确定水表、电表的止码，未办理房屋交接手续，该房屋处于空置状态，且没有安装门锁。合同签订后，一直代表劳俊瑾处理房屋租赁事宜的劳俊瑾的儿子李盛与雷开果一起去天馨物业公司，告知天馨物业公司上述房屋由雷开果承租的情况，并说明准备将2、3楼房屋用作商场，天馨物业公司告知其考虑到人员进出、安全、电力负荷等问题，无法满足商场用途。后来劳俊瑾与雷开果协商后向天馨物业公司说明电力增容问题劳俊瑾自行解决，要求天馨物业公司帮助承租1、4楼，1、4楼房屋所有权人对上述承租意向未予回应。劳俊瑾或其租户从未与天馨物业公司签订过物业管理合同，从未向天馨物业公司缴纳过物业费，劳俊瑾出租其房屋或其租户装修从未与天馨物业公司发生过任何关联，劳俊瑾的代理人李盛（并非其租户）只是每个月按水表、电表的起止码向天馨物业公司交纳水费、电费。在2012年3月10日至2012年10月1日免租期内，劳俊瑾就雷开果没有进场装修房屋，也没有缴纳租金和押金的情况，与雷开果进行过沟通，因雷开果一直陈述在努力承租1、4楼，拟将正信大厦的1、4层与已租的2、3层一起开办商场，但正信大厦的1、4层没有租赁成功，故未进场装修，劳俊瑾也没有对租金和押金进行书面催收。2012年10月，天馨物业公司向雷开果出具书面联系函，告知正信大厦2、3层合计供电总量无法达到300KVA。2012年10月29日，劳俊瑾委托湖北省正义法律事务所向雷开果出具法律意见书，要求雷开果按照合同约定支付一个月押金（192100元）、一季度租金576300元，并要求雷开果收到后三个工作日内给予答复。雷开果未给予书面回复。2013年1月8日，劳俊瑾向一审法院提起诉讼，要求雷开果支付一个月押金、一个季度（2012年10月至同年12月）的租金，同年9月2日，一审法院作出（2013）鄂江岸民初字第00563号民事判决书，认为劳俊瑾未能按合同约定条件交付房屋，双方亦未办理房屋交接手续，房屋租赁合同未实际履行，故驳回劳俊瑾的全部诉讼请求。（2013）鄂江岸民初字第00563号民事判决书已生效。2013年9月10日，劳俊瑾向雷开果邮寄解除合同通知书，以雷开果未支付租金为由，提出解除双方于2012年3月10日签订的武汉市房屋租赁合同，雷开果同意解除该租赁合同。一审法院还查明：武汉市江岸区江汉路14号正信大厦2、3层房屋于2009年5月12日登记在劳俊瑾名下，房屋用途是办公用房。劳俊瑾提出解除双方签订的武汉市房屋租赁合同之前，正信大厦办公用电标准楼层设计负荷约为50KVA，正信大厦2、3层合计供电总量没有达到双方合同约定的300KVA。目前，正信大厦2、3层已经全部出租。一审审理中，因双方调解意见分歧较大，调解未成。一审法院认为：劳俊瑾与雷开果于2012年3月10日签订的武汉市房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，劳俊瑾与雷开果就诉争房屋未办理任何交接手续，双方也未确定过水表、电表止码，双方签订的房屋租赁合同未实际履行，该房屋一直由劳俊瑾实际控制，故劳俊瑾要求雷开果支付经济损失即租金损失的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。雷开果主张因劳俊瑾一直未能按合同约定向雷开果交付房屋，且未能按合同约定将租赁房屋电容量扩容至300KVA，构成违约，造成其预期经济利益损失及押金的利息损失，故要求劳俊瑾支付违约金2000000元。雷开果因一直向劳俊瑾表示其仍在为履行合同做努力，致使劳俊瑾相信雷开果愿意履行合同，从而忽视自己应履行的合同义务；雷开果在租赁房屋未上锁、处于空置状态的情况下未积极进场，未积极主张进行房屋交付，雷开果也存在怠于向劳俊瑾主张进行房屋交付、怠于履行合同的过错。故其主张的2000000元违约金，一审法院不予支持。案件诉讼之后，雷开果称劳俊瑾没有将用电需求扩容至300KVA所以没有入场装修，与客观事实不符，且合同并未约定劳俊瑾应将用电需求扩容至300KVA的具体时间，故将用电需求扩容至300KVA并非进行房屋交接的必备条件。2013年9月10日，劳俊瑾向雷开果邮寄解除合同通知书，要求解除双方签订的武汉市房屋租赁合同，雷开果同意解除该租赁合同，双方租赁合同关系终止。雷开果向劳俊瑾支付了押金192100元，按双方租赁合同约定，在租赁关系终止时，劳俊瑾将全额退还雷开果所支付的押金192100元，故雷开果要求劳俊瑾返还押金192100元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，经审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、劳俊瑾于一审判决生效之日起十日内一次性返还雷开果押金192100元；二、驳回劳俊瑾的全部诉讼请求；三、驳回雷开果的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32926元，反诉费24337元，邮寄费20元，由劳俊瑾负担34483元，由雷开果负担22800元。因上述反诉费已由雷开果预付，劳俊瑾于一审判决生效之日起十日内将1537元款项支付给雷开果。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，劳俊瑾与雷开果签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利履行义务。关于劳俊瑾要求雷开果支付经济损失的上诉请求，按照合同约定劳俊瑾出租的房屋应当符合商场经营用途，但劳俊瑾拟交付的房屋是办公用房，且劳俊瑾应负责通电并满足300KVA的用电需求，但该房屋2、3层供电总量没有达到双方合同约定的300KVA。劳俊瑾未能按合同约定的条件交付房屋，房屋租赁合同未实际履行，对劳俊瑾的上诉请求，本院不予支持。关于雷开果要求劳俊瑾支付违约金200万元的上诉请求，因雷开果一直向劳俊瑾表示其仍在为履行合同做努力，致使劳俊瑾相信雷开果愿意履行合同，从而忽视自己应履行的义务，且雷开果在诉争房屋未上锁、处于空置状态的情况下未积极进场、未积极主张进行房屋交付，亦未向劳俊瑾表示要求解除合同，雷开果亦存在过错，对其该项上诉请求，本院不予支持。劳俊瑾于2013年9月10日向雷开果邮寄解除合同通知书，雷开果亦同意解除该租赁合同，双方的租赁合同关系终止。一审法院依据双方合同约定判决劳俊瑾退还雷开果所支付的押金192100元并无不当。综上所述，劳俊瑾和雷开果的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32926元，由劳俊瑾负担16463元，由雷开果负担16463元。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 黄 更审判员 张立新二〇一六年十月十四日书记员 黄 劼 更多数据：