（2016）兵06民终308号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-18
案件名称
张少辉与新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司、上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张少辉,新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司,上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书(2016)兵06民终308号上诉人（原审原告）：张少辉，男，汉族，1973年8月18日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：任来珠，新疆北方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：五家渠青经开南区，统一社会信用代码：XXXXX。法定代表人：石金禹，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢君，新疆昌年律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区。负责人：钱理丹，该行行长。委托诉讼代理人：蔡曙光，该行业务主管。上诉人张少辉因与被上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）、上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称浦发银行乌市分行）商品房销售合同纠纷一案,不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2016）兵0601民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张少辉及其委托诉讼代理人任来珠、被上诉人君豪公司的委托代理人谢君、被上诉人浦发银行乌市分行的委托诉讼代理人蔡曙光到庭参加诉讼，本案现己审理终结。张少辉上诉请求：解除张少辉与被上诉人君豪公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、解除张少辉与被上诉人浦发银行乌市分行签订的《个人购房担保借款合同》;三、要求君豪公司返还已付房款及定金97965元、按揭款93788.07元，合计191753.07元；四、君豪公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：《商品房买卖合同》及补充协议是两份虚假合同，应当认定无效。即便合同有效，君豪公司违背合同约定，供暖方式由合同约定的集中供暖改变成单体供热，上诉人有权要求解除《商品房买卖合同》。君豪公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。浦发银行乌市分行辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。张少辉向一审法院起诉请求：一、解除张少辉与君豪公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、解除张少辉与浦发银行乌市分行签订的《个人购房担保借款合同》;三、要求君豪公司返还已付房款及定金97965元、按揭款93788.07元，合计191753.07元；四、君豪公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月2日，张少辉与君豪公司签订《认购协议》，约定由张少辉认购君豪公司开发的位于君豪·御园（一期）小区2号楼2单元701室，房屋暂定面积为131.64平米，单价4588元/平米，房屋总价款为603965元。签订认购协议前，张少辉于2013年8月2日向君豪公司交付认筹金10000元，协议签订当天张少辉向君豪公司交付购房定金40000元。2013年11月8日，张少辉与君豪公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，诉争房屋预测建筑面积共131.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.47平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平米5242元，总金额690057元；2013年10月20日，张少辉付房款207057元，房屋余款483000元以银行按揭方式支付；君豪公司于2015年12月31日前将诉争房屋交付原告；房屋供暖方式为，地暖、集中供热、二次供水；出卖人逾期超过180日交房的，买受人有权解除合同……。《商品房买卖合同》签订后，张少辉与浦发银行乌市分行于2013年12月5日签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，贷款金额为483000元；贷款期限241个月，自2013年12月5日起至2033年12月5日止；贷款利率以签订合同时人行基准利率6.55%计算，利率按年调整；逾期罚息50%、挪用罚息100%、违约上浮30%……张少辉以诉争房屋作抵押，当日双方在乌鲁木齐市公证处办理公证。截止到2016年1月5日，张少辉向浦发银行乌市分行归还借款本金及利息93788.01元。2016年1月，君豪公司通知张少辉办理交房入住手续，张少辉发现，君豪公司拟交房屋供暖部分与双方约定不符，君豪公司在未告知和征得张少辉同意情况下，将诉争房屋的地暖、集中供热、二次供水供暖方式变更为壁挂炉单体供暖方式，为此张少辉多次与君豪公司协商未果，故引起本案争讼。另查明，张少辉与君豪公司在签订《商品房买卖合同》合同后，张少辉分别于2013年、2014年、2015年度归还君豪公司购房回款47965元，双方对该房款予以确认。以上事实，有认购协议、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、银行个人还款通知及对账明细、收款收据、乌鲁木齐晚报公告及庭审笔录为证，本院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张少辉与君豪公司签订的《认购协议》、《商品房买卖合同》及与浦发银行乌市分行签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应为有效。在合同履行过程中，君豪公司虽未经张少辉许可擅自变更诉争房屋的供暖，但君豪公司的上述行为并不导致张少辉与君豪公司之间不能实现合同目的，未构成根本违约，不符合解除合同的法定情形，故对张少辉主张解除与君豪公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》和返还已付房款、定金、按揭款合计191753.07元的诉求，本院不予支持；对张少辉主张解除与浦发银行乌市分行签订《个人购房担保借款合同》的诉求，因浦发银行乌市分行在合同履行中不存在违约情形，故对张少辉的该项诉求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第之规定，判决：驳回张少辉的诉讼请求。案件受理费2068元，邮寄送达费88.8元，共计2156.8元，由张少辉负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，君豪公司无法集中供暖是因为政府不允许涉案地块安装锅炉。本院认为：本案争议焦点是：一、上诉人张少辉与被上诉人君豪公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、张少辉与被上诉人浦发银行乌市分行签订的《个人购房担保借款合同》是否合法有效；二、君豪公司将《商品房买卖合同》中约定的集中供暖改变成壁挂炉供热，是否违背合同约定，张少辉能否有权要求解除《商品房买卖合同》、补充协议及《个人购房担保借款合同》。针对第一个争议焦点，张少辉与君豪公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，张少辉与浦发银行乌市分行签订的《个人购房担保借款合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。二、针对第二个争议焦点，张少辉与君豪公司签订的《商品房买卖合同》第十条规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；对于供热形式发生改变并未在该条款中进行约定。《商品房买卖合同》第十四条规定，住宅内水电暖投入正常使用。同时规定，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意以市政统一规划，以政府规准的方式处理。本案中由于政府的统一规划，导致了供暖方式由合同中约定的集中供暖变更成壁挂炉供热。因此君豪公司并无违反合同约定，合同应予继续履行。基于《商品房买卖合同》及补充协议合法有效继续履行，作为商品房担保贷款合同，张少辉与浦发银行乌市分行签订的《个人购房担保借款合同》亦无解除的理由。综上所述，张少辉的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4135元、邮寄费177.60元，共计4312.60元，由上诉人张少辉负担。本判决为终审判决。审判长 赵炳疆审判员 刘 君审判员 张峰山二〇一六年十月十四日书记员 王 玲 百度搜索“”