（2016）豫0502民初1454号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2017-12-01
案件名称
蔡光雨与安阳市锦达房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
安阳市文峰区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡光雨,安阳市锦达房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第四十四条第一款，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0502民初1454号原告:蔡光雨，男，1958年2月14日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：蔡文国，男，1988年3月12日生，汉族，住址同上，系原告蔡光雨的儿子。被告：安阳市锦达房地产开发有限责任公司，住所地。法定代表人：裴军，职务：董事长。委托诉讼代理人杜胜利，河南上合律师事务所律师。原告蔡光雨诉被告安阳市锦达房地产开发有限责任公司（以下简称锦达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月14日作出了（2015）文民一初字第1321号民事判决，被告蔡光雨不服该判决，向安阳市中级人民法院提出了上诉，安阳市中级人民法院于2016年5月3日作出了（2016）豫05民终890号民事裁定，裁定撤销本院（2015）文民一初字第1321号民事判决，发回本院重审。本案发回重审后，本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告蔡光雨及其委托代理人蔡文国、被告锦达公司委托诉讼代理人杜胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡光雨诉向本院提出诉讼请求：1、被告支付迟延交房违约金24900元，自2014年11月1日起至2015年8月11日止，按每日万分之二计算；之后的违约金另案主张；2、被告停止收取80元/m2的暖气及天然气初装费；3、被告承担诉讼费。事实与理由：2014年4月2日，原、被告双方签订了商品房预售合同，原告购买了被告建设的位于安阳市锦达世纪明珠1号楼2单元802号房屋一套，总面积124.03平米，总价款456792元，当日，原告付清了全款，合同第八条规定房屋交付期限为2014年10月31日，在交付日期前被告应具备下列第一种条件，将符合本合同规定的商品房交付给买受人，第一款为该商品房验收合格。2014年12月27日，被告下发通知书，要求原告重复缴纳天然气费2570元、暖气初装费122元/m2、对讲显示器500元。2015年7月16日，被告在售房处门口贴出通知：将暖气、天然气初装费调为按80元/m2收取，合同中未约定收取暖气、天然气初装费，被告违约收取两气的行为，是违约行为，也是违法行为。原、被告在附件四：合同补充协议，第一条规定，配套设施费未包含在房价内，出卖人可向买受人代收配套设施费（水、电、有线电视等）。此条内未包含两气费，且收取两气费也是违反国家发展计划委员会、财政部（2001）585号《关于全面整顿住房建设收费、取消部分收费项目的通知》、安阳市人民政府安政（2008）65号《安阳市城市基础设施配套征收管理办法》、安阳市住房和城乡建设局安住建（2014）147号文件及中华人民共和国建设部第88号令《商品房销售管理办法》规定的。被告锦达公司辩称，原告依据2014年4月20日的房屋买卖合同要求支付违约金以及要求被告停止收取天然气和暖气初装费理由不能成立，因为原、被告之间除了自愿签订的有2014年4月20日的房屋买卖合同还签订有补充协议，补充协议第七条明确规定“具体的交房时间以被告通知为准”，现在原告要求支付违约金没有事实和法律依据，通过补充协议所载明的十三项内容，可以确定补充协议是签订在房屋买卖合同之后，是对房屋买卖合同的补充和重新约定，不一致的地方应以补充协议为准，此外，补充协议第二条，出卖人可以向买受人代收被告设施费，如果原告不缴纳暖气和天然气费，就将不享有以上设施和配套，再有，本案当中的原告和被告并非普通的房屋买卖关系，实际上是原告在被告处融资，被告在政府帮扶组的帮助之下处置分析已房顶款的行为。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告蔡光雨提供了《商品房预售合同》一份（原件）、收款收据一份（原件）、签约核对单一份、安住建（2014）147号文件一份（复制件）、安阳市住房和城乡建设局的通知一份（复印件）、被告向业主下发的入伙通知一份（复印件），被告对原告提供的《商品房预售合同》真实性无异议。被告锦达公司向本院提供了《商品房预售合同》及补充协议各一份（复印件）、安处非办（2013）110号文件一份（复印件）、安阳日报公告一份（复印件），原告对被告提供的证据的真实性无异议。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月2日，原、被告签订了一份编号为YS00088873的《商品房预售合同》，该合同约定被告将位于文峰区××与××交叉口东南角锦达世纪明珠1号楼2单元802号房屋出售于原告，房价为456792元。该《商品房预售合同》载明：“第八条、出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列第1种条件（第1种条件为该商品房经验收合同），并符合本合同约定的商品房交买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因不可归责于出卖人原因导致开发建设期延长的，出卖人应在发生之日起30日内告知买受人。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除了本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。”同时，在合同附件四补充协议中，第一条约定为配套设施费未包含在房价内，出卖人可向买受人代收配套设施费（水、电、宽带、有线电视等），买受人须在房屋交付使用前一次性交清；第七条约定交房具体时间以出卖人通知为准，出卖人发出通知的形式包括挂号信、特快专递、本市报纸或其他媒体公告、小区内通知、电话通知，上述通知发出之日视为买受人已收到书面通知。原告蔡光雨向被告公司交有认筹款，被告对原告的认筹金进行处理，将张扬、张营正、蔡光雨的认筹款进行合并到蔡光雨名下，转化为购房款，于2014年3月28日向原告出具了交纳房款456792元的收据，并签订了上述《商品房预售合同》。被告于2015年7月16日向锦达世纪明珠项目一期1、2、3#楼业主作出通告，要求业主于2015年8月15日之前交纳燃气初装费及暖气初装费。另查明，被告在合议庭限定的七日期限内未能提供其符合约定交房条件的证据，截止判决前，被告仍未提供。原告在诉状中诉求被告尽快交房交钥匙，其在一审庭审中已经放弃。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，原告依据的国家发展计划委员会、财政部（2001）585号《关于全面整顿住房建设收费、取消部分收费项目的通知》、安阳市人民政府安政（2008）65号《安阳市城市基础设施配套征收管理办法》、安阳市住房和城乡建设局安住建（2014）147号文件、中华人民共和国建设部第88号令《商品房销售管理办法》，均非法律和行政法规，违反上述《通知》或《管理办法》，并不必然导致合同无效。被告辩称本案涉及非法集资，政府正在帮扶，应驳回原告的诉讼请求。被告对之前原告和崔建民的认筹金进行合并，以房抵债，与原告签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，为有效合同，本院予以确认。被告虽已发出初装费及暖气初装费的通知，但并未实际收取原告的两气费，未对原告造成损害，故原告要求被告停止收取暖气及天然气初装费的诉请，于法无据，本院不予支持。双方签订的《商品房预售合同》约定出卖人应当在2014年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，补充协议亦约定交房具体时间以出卖人通知为准，双方对于交房时间的理解发生了争议，该《商品房预售合同》及补充协议均系格式合同、条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。“应以原、被告签订的《商品房预售合同》中约定的2014年10月31日前为交房时间，被告未在该期限前向原告交付经验收合格的商品房，其应按照合同约定承担违约责任，故原告主张被告赔偿其违约金24900元（自2014年11月1日起至2015年8月11日止，按已付房款456792元，每日万分之二计算），于法有据，本院予以支持。被告辩称本案涉及非法集资，政府正在帮扶，应驳回原告的诉讼请求，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告安阳市锦达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告迟延交房违约金24900元（自2014年11月1日起至2015年8月11日止，按已付房款456792元，每日万分之二计算）；二、驳回原告蔡光雨的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费417元，由被告安阳市锦达房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 吴淑敏审 判 员 翟艳超人民陪审员 晁顺祥二〇一六年十月十四日代理书记员 杨 菲 百度搜索“”