（2016）苏1282民初5524号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-15
案件名称
王立东、杨雪洁与江苏龙启房建置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
靖江市人民法院
所属地区
靖江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王立东,杨雪洁,江苏龙启房建置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1282民初5524号原告：王立东。原告：杨雪洁。两原告委托诉讼代理人：瞿卫东，江苏苏泰律师事务所律师。被告：江苏龙启房建置业有限公司，统一社会信用代码9132029355024072XU，住所地靖江市江阴经济开发区靖江园区人民南路东侧2幢。法定代表人:周璐，该公司董事长。委托诉讼代理人：周章明，江苏百川通律师事务所律师。原告王立东、杨雪洁与被告江苏龙启房建置业有限公司为商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人瞿卫东，被告委托诉讼代理人周章明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告违约金68972元（按房款582299元的每日万分之二，自2014年12月23日计算实际办理房产证之日，暂计算至2016年8月31日止，已扣除被告已支付的3000元）。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的龙启城南大院商品房一套，房号为某幢802号（以下简称802号房屋），总房款为582299元，交房日期为2013年12月28日，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书，被告应按日支付原告已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款及相关费用，被告也向原告交付了房屋，但因被告的原因导致原告至今未能取得房产权属证书，原告多次要求被告承担违约责任，被告仅向原告支付了违约金3000元，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告所述向被告购买房屋、交付房屋、约定在交付房屋后360日内向产权登记机关报备案、被告已支付原告3000元违约金是事实。被告未能在约定的期限内向产权登记机关报备案，是因项目所在地江阴-靖江工业园区管委会（以下简称管委会）本应于2013年拆除位于小区红线外环保不达标的靖江市山昌混凝土有限公司（以下简称山昌公司），但其未履行职责，致使建设项目不能通过环保部门的环境评估验收，至今未能报备案。被告本着对业主负责的态度，通过多种渠道和方式强烈要求管委会迅速拆除山昌公司，并已经以诉讼方式要求管委会履行拆除义务。后管委会再次承诺在2015年底拆迁山昌公司，但仍未履行，导致被告暂还不能完成产权登记的报备手续。管委会对山昌公司的拆迁行为属于政府征收、征用行为，而被告未能按期办理报备案手续，是管委会未按承诺履行拆除山昌公司行为所致，非被告故意为之，属合同约定和法律规定的不可抗力的免责事由，故被告不应对未能按约报备案承担违约责任。即使被告构成违约，因合同未约定违约金何时支付，且目前仍处于办证的逾期状态，尚不能计算最终的违约天数和数额，故不宜判令被告支付违约金。原告房屋的交付时间为2013年12月28日，违约天数自应报备案届满之日起，即从2014年12月23日之后再延后15天开始计算。每日万分之二的违约金标准约定过高，被告要求调减至每日万分之一。违约金应当以原告实际支付的购房款577014元计算，且应扣除被告已经支付原告的3000元。请求驳回原告的诉讼请求。针对被告辩称，原告补充陈述：被告辩称原告实际支付房款577014元是事实。本案是商品房销售合同纠纷，根据合同的相对性，园区管委会不是合同的相对方，被告不能以园区管委会的承诺未兑现来抗辩。山昌公司环保不达标没有拆迁不属于不可抗力，我国合同法规定的不可抗力是指不能预见、不能避免、也不能克服的客观情况，山昌公司在被告开发涉案项目前就已经存在，环保部门在给被告的环保批复中也告知了风险，所以被告对山昌公司的污染源不能按期搬迁，涉案项目无法及时通过环评验收，并如期报备案以及不能按期办理房产证的情况是完全可以预见、可以避免、也可以克服的，不属于不可抗力，被告不能以此为由免除自己的违约责任。商品房买卖合同的格式本身是被告提供的，双方对逾期办理房产证所产生的违约金标准是经过协商达成的，该标准也没有超过相关法律规定，因此违约金的标准应当按照合同约定的万分之二来计算。商品房买卖合同上规定的办证期限已经给被告预留了足够的期限，被告现在再要求扣除15天的办证时间是没有任何理由，应当按照双方的约定来计算违约的天数。本院经审理认定事实如下：2012年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买802号房屋，出卖方应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按“合同继续履行，出卖人应按日支付买受人已付房款万分之二的违约金”。2013年12月28日，被告向原告交付了802号房屋。经双方结算，原告实际支付被告购房款577014元。因802号房屋所在的建设项目未通过环保部门的环境保护验收，被告至今未能将办理权属登记所需全部资料报产权登记机关备案，致原告未能办理房屋产权证书。被告已支付原告违约金3000元。另查：被告在2012年9月取得H2-9地块建设用地许可证及龙启城南大院二期规划许可证，并开发建设该项目。泰州市环境保护局江阴-靖江工业园区分局对该项目关于环境影响报告的批复时告知被告，项目东侧的山昌公司必须按环评要求实施，否则因此而产生的相关问题由项目方负责，此项作为本项目竣工验收的必备条件。上述事实，有原告提供的802号房屋商品房买卖合同、销售不动产统一发票、产权证代办费收据，被告提供的管委会2012年4月1日情况说明、泰州市环境保护局江阴－靖江工业园区分局《关于对江苏龙启房建置业有限公司沿江高等级公路南侧H2－9地块（城南大院）项目环境影响报告书的批复》以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方明确约定了被告办理权属登记备案的期限和违约金的计算方法，但被告于2013年12月28日向原告交付802号房屋后，至今未能将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告未能取得802号房屋的权属证书，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。合同明确约定违约金以“已付房款”为计算依据，故原告要求以预售合同约定的房款计算违约金，没有依据，本院不予支持。至于起算日期，合同已明确约定在房屋交付使用后360日内办理报备案的手续，被告有足够的准备时间，其再要求15天合理准备时间没有依据，本院不予支持。被告已支付的违约金，应予以扣除。原、被告约定的违约金并不过分高于原告因被告违约所遭受的损失，故本院对被告要求调减违约金的请求不予采信。我国合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中被告不能报备案，从而不能为原告办理产权证，是因为其开发的原告所购商品房项目无法通过环保部门的环境保护验收，而环保部门不予验收是因为该项目东侧山昌公司致环境污染，而该污染源在被告开发该项目时即存在，环保部门在该项目环保批复时亦告知山昌公司必须按照环评要求实施，否则产生的相关问题由项目方负责。该污染源存在不能按期搬迁的可能性，也就存在届期仍无法通过环境评估验收、无法如期报备案、无法如期为原告办理产权证的可能性，故被告不能如期办理产权证不是不能预见，非不可抗力造成。故被告抗辩不应承担违约责任的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告江苏龙启房建置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王立东、杨雪洁逾期办理房屋产权证的违约金68203元（按购房款577014元的每日万分之二，自2014年12月23日起计算至2016年8月31日止，已扣除被告已支付原告的违约金3000元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1524元减半收取762元，由被告江苏龙启房建置业有限公司负担（此款原告已缴纳，被告在履行判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费1524元。审判员 曹永清二〇一六年十月十四日书记员 范楚楚 微信公众号“”