（2016）川13民终1823号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-20
案件名称
杨桂志、陈琼花与南充家吾家物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨桂志,陈琼花,南充家吾家物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1823号上诉人（原审被告）：杨桂志，男，生于1964年1月16日，住四川省南充市高坪区。委托诉讼代理人（系杨桂志父亲）：杨兰信，男，1942年12月24日，住四川省南充市高坪区。上诉人（原审被告）：陈琼花，女，生于1969年1月4日，住四川省南充市高坪区。被上诉人（原审原告）：南充家吾家物业服务有限公司。法定代表人：李晓娟，该公司经理。委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。上诉人杨桂志、陈琼花因与被上诉人南充家吾家物业服务有限公司（简称家吾家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2016）川1303民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈琼花及杨桂志的委托诉讼代理人杨兰信、被上诉人家吾家物业公司的委托诉讼代理人郑超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨桂志、陈琼花上诉请求：驳回家吾家物业公司的诉讼请求。事实和理由：家吾家物业公司的服务未达到协议约定的服务质量。1、小区的房屋没有通过验收合格就交付使用，不符合交付条件；2、家吾家物业公司未提供优质的服务，导致小区及房屋楼道卫生差、绿化带杂草长期未清理、下水道、污水管道、化粪池长期未疏通清理。3、家吾家物业公司存在乱收费，包括收取健身器材费用，车辆停放费、物业费从0.38元/平米上涨到0.5元/平米。4、家吾家物业公司安全管理不到位，导致业主的摩托车经常被偷盗。家吾家物业公司还擅自将小区场地租用给马戏团使用并私自收取费用。家吾家物业公司辩称，1、小区房屋不符合交付条件是开发商的责任，与家吾家物业公司无关。2、对方称车辆被盗，需提供证据证明系物业公司服务不到位造成。3、杨桂志、陈琼花称乱收费的问题与客观事实不吻合，且我公司未收取健身器材费，是政府相关部门收取的。4、家吾家物业公司收取的马戏团的场地费用为600元，但我公司用该款项为小区业主谋取了福利，正遇六一儿童节，为小区儿童购买了节日礼物。综上，请求维持原判，驳回杨桂志、陈琼花的上诉请求。家吾家物业公司向一审法院起诉请求：1、杨桂志、陈琼花依法支付物业管理费用共计514元及违约金，违约金按日千分之一计算；2、本案诉讼费由杨桂志、陈琼花承担。一审法院认定的事实：杨桂志、陈琼花夫妇是龙门镇龙祥嘉苑小区住户，住4幢5单元X室，陈琼花是该小区业委会副主任，并掌管业委会公章。2011年龙祥嘉苑小区竣工，杨桂志、陈琼花家等业主陆续入住。经建设单位选择，家吾家物业公司负责前期物业管理，其中家吾家物业公司与杨桂志2011年10月22日签订了前期物业管理服务合同，约定合同有效期至2014年4月30日。杨桂志、陈琼花家缴纳了2011年10月22日至2013年10月22日两年的物业管理费，每年514元。此后杨桂志、陈琼花对家吾家物业公司物业服务质量等产生不满，双方发生多次冲突，虽经家吾家物业公司多次催收，杨桂志、陈琼花不再缴纳物业服务费。但该小区大多数业主交纳了2014年度物业服务费。一审法院认为，物业服务企业提供了合格的物业服务的，业主应支付相应的服务费用。虽然由于陈琼花掌管了业主委员会公章等原因，家吾家物业公司未与龙祥嘉苑小区业主委员会签订规范的物业服务合同，但家吾家物业公司至今与龙祥嘉苑小区存在事实上的物业服务合同关系。家吾家物业公司现主张杨桂志、陈琼花支付2013年10月22日至2014年10月22日所欠物业管理服务费514元，虽从2016年5月12日现场考察看，家吾家物业公司的物业服务确实存在若干缺陷，但这些缺陷的形成既有建设单位的原因，也有杨桂志、陈琼花自身的问题，且据现在的缺陷难以推定家吾家物业公司2013年10月22日至2014年10月22日的物业服务不合格，而从大多数业主如数向家吾家物业公司交纳了物业服务费来看，应认定家吾家物业公司在2013年10月22日至2014年10月22日期间提供了与其收费水平相适应的物业服务为宜。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、杨桂志、陈琼花在本判决生效后内十日内向南充家吾家物业服务有限公司支付2013年10月22日至2014年10月22日期间物业服务费514元；二、驳回南充家吾家物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，杨桂志、陈琼花与家吾家物业服务公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，物业服务合同期于2014年4月30日届满，合同到期后，双方虽未续签物业服务合同，但家吾家物业公司至今仍向小区业主提供物业管理服务，故家吾家物业公司与杨桂志、陈琼花存在事实上的物业管理关系。杨桂志、陈琼花向本院提交了相关证据欲证实家吾家物业公司未按合同约定提供物业服务，其有权拒付物业管理费。本院认为，物业管理服务具有时间持续性、内容多样性、对象众多性等特征，从大多数业主如数交纳物业管理费的情况，亦能说明家吾家物业公司并非完全没有履行提供物业服务的义务，即使存在服务工作不到位的问题，亦属于一般过错瑕疵履行，尚不足以构成免除杨桂志、陈琼花交费义务的抗辩事由。杨桂志、陈琼花提出小区车辆被盗，但其并未提交证据证明车辆被盗系家吾家物业公司在履行物业管理职责过程中存在过错所致，一审法院判决杨桂志、陈琼花支付物业管理费正确，本院予以维持。关于杨桂志、陈琼花提出的小区房屋没有通过验收合格不符合交付条件与本案不属同一法律关系，本院不予审理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨桂志、陈琼花负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 东审 判 员 任雅莉代理审判员 王婵轶二〇一六年十月十四日书 记 员 范云荣 更多数据：搜索“”来源：