（2016）辽01民终10455号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人薄宝坤与被上诉人张顺成房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薄宝坤,张顺成
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十一条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10455号上诉人（原审被告）：薄宝坤，男，1958年2月13日出生，汉族，系小草堂文物店经营者，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人：李艺芳，女，1948年5月7日出生，回族。被上诉人（原审原告）：张顺成，男，1955年1月28日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：杨鹤鹏，系辽宁隆丰律师事务所律师。委托代理人：杨烁，系辽宁隆丰律师事务所律师。上诉人薄宝坤因与被上诉人张顺成房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初1231号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年9月20日公开开庭对本案进行了审理。上诉人薄宝坤的委托代理人李艺芳，被上诉人张顺成的委托代理人杨鹤鹏均到庭参加应诉。本案现已审理终结。张顺成原审诉称：原告与被告于2012年3月30日签订《房屋租赁协议》，约定被告承租原告所有的位于沈阳市沈河区沈阳路219号，建筑面积共400平方米的房屋，租赁期限为十年，即从2012年4月1日至2022年3月31日止。租金为每年人民币16万元，租金交纳方式为上打租即被告应于每年4月1日前将第一年租金给付原告，第二年起，被告需提前一个月即在每年3月1日前一次性向原告付清下一年度租金。在双方签订租赁协议后，双方又口头约定：将租金由每年的16万元变更为18万元。2015年7月14日双方就租金变更内容形成书面协议，即《租房补充协议》，约定每年租金为18万元，同时约定了逾期交纳房屋租金的违约金为1%和逾期不交纳租金1个月以上，原告有权解除租赁合同，被告无条件搬出。《租房补充协议》签订后，被告向原告交纳5万元租金。但剩余13万元迟迟没有支付。经过原告多次催要，2015年9月26日被告向原告书面承诺：保证2015年10月30日前付清所欠房租13万元。到时不付租金，被告自愿无条件搬出，同时在搬出后一个月内还清房款13万元。被告作出承诺后，被告于2015年10月30日前只支付了5万元租金，至今尚欠8万元租金。原告曾多次要求被告支付租金或者腾房，但被告拒不支付也不腾房，无奈原告诉至法院。综上所述，原告根据双方签订的《房屋租赁协议》及《租房补充协议》和承诺书诉至来院，请求：1.判令被告立即为原告腾退沈河区沈阳路219号房屋；2.判令被告支付原告租金8万元及违约金2，000元，同时判令被告给付租金截止到实际给付之日；3.本案诉讼费由被告承担。薄宝坤原审辩称：一、关于原告主张租金没有明确数额，没有明确的诉讼请求，即要求至实际使用之日，原告的诉讼请求不明确，应具体要求多少钱。二、关于租金标准16万元还是18万元的问题。原告提交过证据即补充协议，该补充协议我们提出认为不是被告本人签字，提出异议。房屋租赁房屋协议约定的租金为16万元每年，并且约定10年租期不得改变，即不涨价。到2015年由16万元变更为18万元，是我方不认可的，既然前面已经有约定了不涨价，所以就不会存在后来所谓的补充协议，增加所谓的2万元。退一步讲，即使这份补充协议提到了18万元，也是在其生效里面2015年7月之前生效，也就是说明了假设按18万元计算的话，也是由2015年7月份之后才能计算18万元，也就是讲2015年之前的几年，租金还是应按租赁合同约定的16万元，因此原告的诉讼请求主张我们还欠其8万元的主张没有证据和事实的支持。原告将该证据作为被告方欠付租金应腾房，当初租这块地方的时候，被告方进行了扩建，在房屋租赁协议里面已明确的约定，租金不涨价的原因。同时被告也投入了大量资金和精力，将原来的房屋进行了扩建和改建。被告履行了3年多，就要求我们交还房屋，很显然是不公平的，而且我方并不欠租金。原告原来起诉我们是13万元，但本次诉讼为什么又要求8万元，因为在双方举证过程中，我方提交了一份收条，证明原告起诉我们的13万元当中我们已给付了5万元，因此对诉讼请求原告就变更为8万元了，也就是说原告连我方欠原告多少钱都搞不清楚，就抓住一个承诺书，但是我们确实履行了，给了5万元，还差8万元，这8万元是双方在付帐的过程中，有计算上的误差，因为我们签合同后，合同签的16万元，但是被告本人没有把该合同给会计看，就告诉给18万元，就是因为原告还需要多加2万元，好象跟被告本人借的一样，所以会计业不清楚，就每年多付2万元，双方这一点有争议有分歧。原告举证的补充协议约定的如其为2015年7月份以后才算18万元，显然2015年7月份之前，不是18万元，如果是18万元，就没有必要进行约定补充，因此原告的主张没有证据和事实上的支持，我们请求法庭对原告的这一点请求8万元予以驳回。三、关于承诺当中关于腾房的问题，我们是在承诺当中作出的，但是腾房的条件不成就，我们给了钱，到现在为止我们不欠原告的房租，我们只欠2016年度4月份应支付的租金，但是原告并未起诉这个房租，我们为什么没有给是因为双方有争议，我们才没有给，我们希望诉讼之后到底租金是多少钱确定后，到底是16万元还是18万元确定后，我方会向原告支付的，我们会履行2016年度的房屋租金，因此我们希望鉴于原告方诉讼请求没有事实的证据予以支持，我们请求驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明：2012年4月1日原告作为甲方，被告作为乙方，签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将自有房屋出租给乙方。标的物位于沈阳市沈河区沈阳路219号，建筑面积共400平方米；租赁期限为十年，自2012年4月1日至2022年3月31日止；租金为每年人民币16万元；经双方同意，在十年内不得另行涨价；租金交纳方式为上打租即甲方于2012年4月1日交付乙方房屋钥匙时付给甲方第一笔租金人民币16万元整，从第二年起，乙方需提前一个月即在每年3月1日前一次性向甲方付清下一年度租金等。双方履行上述合同。2015年7月14日双方签订《租房补充协议》一份，约定每年租金为人民币18万元，同时约定了逾期交纳房屋租金的违约金为1%和逾期不交纳租金1个月以上，原告有权解除租赁合同，被告无条件搬出等。《房屋补充协议》签订后，被告向原告交纳人民币5万元租金。2015年9月26日被告向原告书面《承诺》：“本人薄宝坤承诺于2015年10月30日前付清所欠房屋租金人民币13万元，此笔款项付给张顺成的委托人秦力，到时不付租金，本人自愿无条件搬出，同时在搬出后一个月内还清房款人民币13万元整”。被告于2015年10月30日前支付了人民币5万元租金，至今尚欠人民币8万元租金未付。原告因支付租金或腾房一事与被告协商未果，起诉来院。本案在审理过程中，被告提出对原告提交的双方签订的《房屋租赁协议》及《房屋补充协议》，被告签名进行笔迹鉴定，因被告拒不配合，致使该笔迹鉴定无法进行。原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租逾期支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《租房协议书》是本人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告依合同约定履行交付房屋义务，被告方用于经营中，并履行了大部分交纳房租义务。但自双方签订《租房补充协议》后2015年度房租金人民币18万元，被告只支付了人民币10万元，剩余租金人民币8万元至今未付，属违约行为。根据《租房补充协议》约定“逾期交纳房屋租金的违约金为1％和逾期不交纳租金1个月以上，原告有权解除租赁合同，被告无条件搬出等。”及被告出具的书面《承诺》内容和上述法律规定，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告方已实际拖欠租金自主2015年4月1日至今，被告薄宝坤应按合同约定给付租金及违约金。关于2015年度租金的数额，应按《租房补充协议》约定每年人民币18万元标准，被告应支付剩余租金人民币8万元。关于2016年度租金数额，亦应按《租房补充协议》约定每年人民币18万元标准，即每月人民币1.5万元给付自2016年4月l起至2016年6月1日（原告请求之日）人民币3万元。关于违约金数额问题，按双方《租房补充协议》约定，如逾期未付，应按不能交付部分的1％负担，剩余未付租金为人民币8万元，其1％应为人民币8，000元，原告只要求人民币2，000元符合法律规定，本院对此予以支持。关于被告抗辩，不承认《房屋租赁协议》及《租房补充协议》中被告的签名并已申请了鉴定；《房屋租赁协议》约定的是租金每年人民币16万元，我们按每年租金人民币18万元给付的，多付了人民币8万元，故不欠租金；即使按《租房补充协议》计算租金也应从2015年7月之后开始按年租金人民币18万元计算的意见。本院认为：1、《房屋租赁协议》及《租房补充协议》中被告签名真伪的鉴定问题，因鉴定部门及本院多次通知申请方即被告前往鉴定部门进行笔记鉴定，被告明确表示不能前往，拒不配合，致使鉴定工作无法进行，对此应视为其已放弃了鉴定的权利，对上述两份协议签名予以认可，故对其真实性予以确认。2．关于其多交了租金人民币8万元的意见，因未提供相关的证据予以证朗，对此意见不予采信。3、对于应从2015年7月以后按年租金人民市18万元计算问题，因被告应支付2015年度租金日期为同年的4月1日，在此期间，被告并未支付租金，而是在签订《租房补充协议》后，才支付租金人民币5万元，且被告在书面《承诺》中，对剩余租金人民币13万元的约定给付时间及方式，可证明被告对2015年度租金为人民币18万元数额的认可并已部分履行，故对此意见亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张顺成与被告薄宝坤于2012年4月1日签订《房屋租赁协议》及《租房补充协议》；二、被告薄宝坤于本判决生效之日起30日内，腾空位于沈阳市沈河区沈阳路219号，建筑面积共465.66平方米房屋交还原告张顺成；二、被告薄宝坤于本判决生效之日起15日内，给付原告张顺成租金人民币8万元（2015年4月1日至2016年3月31日止）；三、被告薄宝坤于本判决生效之日起15日内，给付原告张顺成租金人民币8万元的违约金人民币2,000元；四、被告薄宝坤于本判决生效之日起15日内，给付原告张顺成租金自2016年4月1日起至腾房之日止（按每年租金人民币18万元即每月租金人民币15,000元标准计算）。如被告薄宝坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，150元，由被告薄宝坤负担。宣判后，薄宝坤不服，向本院提出上诉。上诉理由,1、原判决认定涉案房屋“建筑面积400平方米”，却判令上诉人腾空“建筑面积465.66平方米房屋交还原告”；2、原判决认定违约金数额于法无据；3、原审原告提交支持其诉讼请求的证据存在瑕疵，效力不足。请求：1、依法撤销原审判决，并对本案进行鉴定；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人张顺成辩称：1、一审认定事实清楚、适用法律正确；2、一审中上诉人提出对协议进行书面鉴定，但由于上诉人的不予配合，视为上诉人放弃了鉴定的权利。所以一审法院并没有对此进行鉴定；3、上诉人提出的新证据，该银行卡属上诉人所有，即可到银行调取交易记录并不因银行卡的消磁而无法调取，上诉人的主张不成立。综上，请求二审法院维持一审判决。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的《房屋租赁协议》、《租房补充协议》、《承诺》等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的相关规定，该协议应为合法、有效，双方均应遵照执行。现被上诉人已将涉案租赁房屋交付上诉人使用至今，但上诉人一直拖欠被上诉人租金，其行为已构成违约。故原审法院依合同约定及法律规定，判令解除租房协议及补充协议的判决正确。关于上诉人提出涉案租房补充协议中上诉人的签名系伪造的，要求进行笔迹鉴定的上诉主张，本院认为，一方面，因原审中，上诉人曾就此问题向原审法院提出过笔迹鉴定申请，但在鉴定过程中，因上诉人拒不配合，导致鉴定无法进行，此举，应视为上诉人主动放弃该项鉴定的权利，现上诉人于二审中再次提起该项鉴定申请，不符合法律规定；另一方面，庭审中，上诉人就关于租房补充协议中上诉人的签名系伪造的上诉主张并未提供相关证据加以证明，因此，租房补充协议亦应为有效协议。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出其不拖欠被上诉人租金的上诉主张，本院认为，因上诉人就其该项上诉主张并未举证证明，其应承担举证不能的法律后果，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。关于上诉人提出原审违约金计算错误的上诉主张，本院认为，根据《租房补充协议》的约定，上诉人未按期交纳剩余租金的，其应承担按不能交纳租金部分1%的违约金，据此计算，上诉人应承担违约金的数额应为800元，而原审法院计算违约金8，000元有误，应予纠正。至于被上诉人主张的2，000元违约金差额部分，因无法律依据，本院无法予以支持。故本院对上诉人的该项上诉主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初1231号民事判决第一、二、四项，即“一、解除原告张顺成与被告薄宝坤于2012年4月1日签订《房屋租赁协议》及《租房补充协议》；二、被告薄宝坤于本判决生效之日起30日内，腾空位于沈阳市沈河区沈阳路219号，建筑面积共465.66平方米房屋交还原告张顺成；二、被告薄宝坤于本判决生效之日起15日内，给付原告张顺成租金人民币8万元（2015年4月1日至2016年3月31日止）；四、被告薄宝坤于本判决生效之日起15日内，给付原告张顺成租金自2016年4月1日起至腾房之日止（按每年租金人民币18万元即每月租金人民币15,000元标准计算）”；二、变更沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初1231号民事判决第三项，即“被告薄宝坤于本判决生效之日起15日内，给付原告张顺成租金人民币8万元的违约金人民币2,000元；”为“上诉人薄宝坤于本判决生效之日起15日内，给付被上诉人张顺成租金人民币8万元的违约金人民币800元；”如薄宝坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费4，150元，二审案件受理费4，150元，由上诉人薄宝坤承担8，000元；由被上诉人张顺成承担300元。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜 会 军代理审判员 朱 闻 天二〇一六年十月十四日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁判方式依法改判、撤销或者变更； 微信公众号“”