（2016）苏0311民初4124号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2017-04-10
案件名称
刘子亮、马立平等与毛灯房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘子亮,马立平,张学志,毛灯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条，第一百三十七条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第七条，第八条第一款，第二百一十二条，第二百三十六条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初4124号原告：刘子亮，无业。原告：马立平，无业。原告：张学志，无业。三原告共同委托诉讼代理人：陈永，徐州市铜山区汉王法律服务所法律工作者。被告：毛灯，个体。委托诉讼代理人：周亚，江苏盛仪律师事务所律师。原告刘子亮、马立平、张学志与被告毛灯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告刘子亮、马立平及三原告共同委托诉讼代理人陈永，被告毛灯及其委托诉讼代理人周亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘子亮、马立平、张学志向本院提出诉讼请求：判令被告毛灯给付房屋租金及管理费等各项损失26700元。事实与理由：原、被告双方于2013年4月1日签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告的营业用房，期限一年，同时被告另外租用原告的四件间房屋作为生活用房。至2014年7月，被告尚欠原告房屋租金22500元、水费450元、保洁费2250元、管理费1500元。经原告催要，被告均以各种借口推脱，至今未付。被告毛灯辩称，一、本案原告诉请已过诉讼时效，依法应予驳回。原、被告签订房屋租赁合同时间为2013年4月1日，2014年3月1日徐州市泉山区火花街道办事处与原告刘子亮签订《房屋征收补偿协议》对原告的房屋进行征收补偿；2014年6月23日被告以房屋租赁合同纠纷诉至徐州市泉山区人民法院，2014年7月17日、12月4日进行开庭审理并于2014年12月23日作出一审判决，徐州市中级人民法院于2015年5月12日作出终审判决。原告直到2016年7月11日才到法院起诉要求被告给付房屋租金，依照法律规定，延付或拒付租金从知道或应当知道权利被侵害之日起计算诉讼时效为一年，原告提起诉讼无论从上述哪一个时间节点计算均已过诉讼时效，依法不应受到保护。二、原告诉请没有法律和事实依据，依法不应得到支持。1、被告于2013年4月1日租赁原告营业用房期限一年，当时被告并未使用原告生活用房。2013年底由于天气较冷被告告知原告想暂时使用二楼房屋，原告同意被告无偿使用二间作为生活用房，原告诉称被告租用房屋及使用时间与事实不符。2、原告对多个租赁营业用房的承租人均免费提供生活用房使用。原告的生活用房是为了拆迁而建造的毛坯房，房屋没有门窗且位置偏远，并不宜居住使用也无人承租，被告自行安装了房门才得以暂时使用。3、原告出具的2013年5月、6月、10月的电费收据只显示营业用房电表度数及应付款，2014年1月21日的收据中才显示有中门、北门电表度数，可证实被告使用生活用房的时间为2013年底。4、原告收取被告费用均按房屋租金及电费二大项开具收款收据，原告在收取生活用房电费的同时没有对生活用房收取租金，可以证明生活用房为原告无偿提供使用。三、原告诉请水费450元、保洁费2250元、管理费1500元与事实严重不符。1、原告没有与自来水公司建立供用水合同关系也没有向自来水公司缴纳水费，原告私自打井用电泵抽水只产生电费而不产生水费，被告只需缴纳每月电费而不产生水费缴纳的问题。2、原告开具的收据中证实已收取卫生费，再要求保洁费2250元没有道理。3、被告租赁原告房屋既没有物业管理，原告也没有管理的行为，且租赁合同及收据中均没有约定或显示有管理费的情形，因此原告诉请管理费1500元没有依据。综上所述，原告诉请已过诉讼时效，且无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。经审理查明，2013年4月1日，原告刘子亮与被告毛灯签订《房屋出租合同》一份，约定：原告将位于徐州市泉山区火花办事处南湖工业区中的厂房租赁给原告使用，租赁期限自2013年4月1日起至2014年4月1日止，营业房每间每月（根据双方当庭确认，该处的“每间”应为原告最先租赁的“两间”、“每月”应为“每年”）租金为人民币6000元，租金按年结算，由被告在每年前10日内给付原告；合同到期前如被告继续使用该房屋，应提前1月同原告协商，任何一方违反合同，另一方有权提前解除合同；如遇国家征用拆迁该房屋，本合同自行作废，双方互不赔偿。合同签订当日，原告将房屋交付给被告，被告向原告支付了6个月的租金3000元，原告向原告被告出具的收款收据显示：收取毛东（灯）东门面房6个月租金3000元，单价为500元。2013年10月1日，原告出具的收款收据显示：收取毛东（灯）租金门面房2013年10月1日至2014年4月1日止3600元，双方在庭审中认可该增收的部分是被告另外又加租的半间房屋租金每月100元。被告毛灯在租用原告门面房期间，另外使用了原告四间生活用房，但双方未对生活用房的使用签订书面合同。原告主张被告使用生活用房的时间自2013年4月至2014年6月为15个月，当时约定每间300元，故要求被告支付使用费18000元；被告主张其使用生活用房的时间为2013年12月，当时房屋没有门窗，原告说被告安装门窗住房不要钱。被告租用房屋期间分别向原告交纳了电费等费用，原告分别为原告被告出具了收据。其中2013年5月15日的收据载明：本月4979-上月4698=281+20=301×1.1=331元；2013年6月18日的收据载明：老表4991-4698=293、新表3969-3898=71，合计364+10=374×1.1=411.4+20=431.4元；2013年10月20日的收据载明：本月1808-上月1183=625×1.2=750元；2014年1月21日的收据载明：本月4438-上月3086=1352×1.1=1487.2，南门中140-28=112、北148-139=9、17+112+9=138×1.1=151.8，卫生费20元，合计1659元；2014年4月21日的收据载明：本月6443-上月5675=768，南60-44=16、中389-312=77、北166-159=7,100+768=868×1.1=954.8，卫生费20元，合计974.8元；2014年6月18日的收据载明：本月8226-上月7342=884×1.1=922.4元。2014年3月1日，原告刘子亮与徐州市泉山区火花街道办事处签订《房屋征收补偿协议》，对原告的房屋进行征收并予以货币补偿，共计补偿金额为5986170元，包括合法建筑面积6071.16平方米房屋的补偿费4637294元、无证（其他）建筑面积692.58平方米房屋的补偿费221626元、附属物补偿费43446元、提前奖367270元、大型固定设备搬迁费353300元、搬家费84996元、停产停业补助费278238元。其中提前奖367270元中含有被告毛灯所租赁房屋的3600元（60平方米×2元/平方米·天×30天）；大型固定设备搬迁费353300元中含有被告设备搬迁的费用22456元（其中1、车床6150B/A一台68**元、2、线切割7745一台36**元、3、线切割7750一台44**元、4、车床6150A一台58**元、5、摇臂钻32K一台15**元、6、砂轮机一台1**元、7、砂轮切割机一台36元、8、电焊机一台1**元、9、气割一台50元）；搬家费84996元中含有原告所租赁房屋的840元（60平方米×14元/平方米）；停产停业补助费278238元中含有原告所租赁房屋的2790元（60平方米×775元/平方米×6％），合计29686元。2014年6月23日，毛灯以其租赁刘子亮、马立平、张学志合伙投资建设的经营用房被征收应得到相应征收补偿为由诉至本院，要求判令刘子亮、马立平、张学志支付提前奖3600元、大型固定设备搬迁费22456元、搬家费840元、停产停业补助费2790元，合计29686元。刘子亮、马立平、张学志应诉后以双方租赁合同于2014年4月1日到期、征收补偿款应归刘子亮、马立平、张学志所有及双方租赁合同属无效合同为由不同意毛灯的诉讼请求。另外，刘子亮、马立平、张学志在该案庭审中曾表示要求毛灯支付拖欠4间房屋15个月的租金30000元及2014年4至6月合同期外的租金2500元，但其办理反诉的相关手续而是在后续庭审中声明保留追偿对毛灯私自占用其四件间房屋15个月房租的诉权。2014年12月23日，本院对毛灯诉刘子亮、马立平、张学志房屋租赁合同纠纷一案作出（2014）泉民初字第2677号民事判决，判令刘子亮、马立平、张学志补偿毛灯29686元。刘子亮、马立平、张学志对该判决不服提起上诉，徐州市中级人民法院于2015年5月5日作出（2015）徐民终字第00763号终审判决：驳回上诉，维持原判。其后，刘子亮、马立平、张学志曾对该案申请再审，徐州市中级人民法院于审查后于2015年12月28日作出（2015）徐民申字第0212号民事裁定，对刘子亮、马立平、张学志的再审申请予以驳回。上述案件执行过程中，本院曾于2016年6月20日组织原、被告双方进行执行调解，其间原告向被告提出房屋租金问题，但协商未果。后执行案件已强制方式执结。2016年7月21日，原告刘子亮、马立平、张学志以诉称理由起诉来院要求被告毛灯给付原告房屋租金22500元、水费450元、保洁费2250元、管理费1500元，被告毛灯应诉后以辩称理由不同意原告的诉讼请求。本案审理过程中，被告毛灯申请证人韩某出庭作证。证人韩某亦承租原告的房屋从事经营活动，其曾于2014年6月23日以徐州源科机械有限公司为原告、以刘子亮、马立平、张学志为被告起诉来院要求支付提前奖20400元、搬家费4760元、停产停业补助费15810元。后本院以（2014）泉民初字第2675号民事判决判令刘子亮、马立平、张学志向徐州源科机械有限公司补偿33740元。证人韩某作证称：其于2014年（应系口误，实为2013年）5月租赁原告的厂房年租金为24000元，该租金包括租赁的9间房屋及另行配给的办公室和厨房；毛灯租赁被告的房屋是在4月份，当时毛灯租住火花那边的房屋，后来天冷了毛灯给刘老板表示要住在厂里，刘老板说门窗装好住就是了，二楼的生活用房不是租的；租赁被告的房屋期间用水是房屋打的井，大家一起分摊每月20元左右的电费，其他的保洁费、水费、物管费都没有；约在2015年（实际应为2014年）8、9月份其与毛灯因拆迁搬离厂房，后期差了被告三个月的房屋，让了10000余元的搬迁费，被告一共给付其49000元。本院认为，债是按照合同的约定或者法律的规定在当事人之间产生的特定权利义务关系，当事人行使权力、履行义务应当按照合同约定、遵循诚实信用的原则并遵守法律规定。一、关于原告刘子亮、马立平、张学志提起本案诉讼是否超过法定诉讼时效的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定诉讼时效不行使权利，但当时效期间届满时债权人债务人获得诉讼时效抗辩权的法律制度。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，诉讼时效期间届满，权利人的权利本身及请求权虽不消灭，但对超过诉讼实现期间的请求权法院不予保护。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事潜力权力的诉讼时效期间为二年；第一百三十六条规定：延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年；第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告的诉讼请求为要求被告支付房屋租金、水费、保洁费及管理费，依照法律规定，原告请求支付房屋租金的诉讼时效为一年，请求支付水费、保洁费及管理费则不适用特殊诉讼时效规定，请求法院保护的时效期间为二年，其诉讼时效期间应自双方租赁合同终止的2014年6月起算。在诉讼时效期间内，被告毛灯于2014年6月23日提起诉讼要求被告给付房屋征收补偿费用，原告在该案审理中要求毛灯支付房屋租金、水费、保洁费及管理费符合诉讼时效中断的规定，其后该案历经一审、二审及再审，直到2015年12月28日再审结束，其间一直处于诉讼当中，且在2016年6月20日执行过程中，原告仍向被告提出上述要求。本院认为，法律设立诉讼时效制度的目的是为了促使权利人及时行使权利、维护交易安全与稳定，而不是帮助债务人逃避债务。原告在被告毛灯诉讼的过程中虽未完善反诉程序，但已经对被告提出权利要求且在其后的庭审中明确表明保留诉权，其意在该案结束后视情况对被告行使请求权，而该案历经一审、二审，至2015年12月28日再审程序结束，均应视为诉讼时效中断期间，故原告于2016年7月21日提起本案诉讼并不超过法定诉讼时效。本院对被告关于诉讼时效抗辩的主张不予采纳。二、关于原告要求被告支付房屋租金22500元、水费450元、保洁费2250元、管理费1500元的诉讼主张是否能够成立的问题。根据原告的主张，其要求被告支付房屋的租金包括被告租赁门面房三间每间每月租金500元，三个月为4500元；生活用房四间每间每月300元，十五个月为18000元；要求被告支付的水费按每月30元计算，十五个月为450元；保洁费按每月150元计算，十五个月为2250元；管理费为每月100元，十五个月为1500元。为此原告提交了其自行印制的落款日期为2012年1月1日的《小南湖工业区厂房租赁管理规章制度》一份，其中租赁方应遵守的规章制度第五条的内容为：承租方应向出租方交纳一下以下费用：每户每月保洁费300元，管理费200元，公共用水每户50元。被告毛灯对原告提交的该管理规章制度不予认可，称其从未见过该规章制度，且其纸张较新，明显不是2012年1月1日打印的。被告毛灯另主张，原告并未与供水公司建立供水合同也没有向自来水公司交纳水费，而是其自私私自打井收取地下水，原告等租户只是负担抽水用的电费，原告向被告出具的收取电费的收据中另加的电费即为水费；原告向被告出具的收取电费的收据中显示2013年10月只有营业房的电表读数而没有生活用房的电表读数，2014年1月才有生活用房（中门、北门）的电表读数，说明被告使用生活用房的时间为2013年10月之后，事实上被告于2013年12月底才开始使用生活用房；原告向被告出具的收取电费的收据中显示收取了卫生费但没有管理费的收取信息，故原告再次要求被告支付保洁费和管理费没有事实依据。本院认为，关于门面房的租金问题，原、被告于2013年4月1日签订的合同期满后，双方未再签订书面合同而是由被告继续使用租赁的房屋至2014年6月23日（该日期系被告在前次诉讼中的自认），原告要求被告支付该期间的租金具有事实依据，本院予以支持；在双方无证据证明对租金进行协商的情况下，租金标准仍应以合同约定及双方实际履行的为准。根据本院查明的事实，被告于2013年10月开始交付的租金标准为每月600元，故被告自2014年4月1日至2014年6月23日应向原告支付的门面房租金为1660元（600元×2+600元÷30×23）；关于生活用房的租金问题，依双方签订的租赁合同的交易习惯，原、被告之间的租金支付方式为先支付租金后使用房屋，被告虽然使用了原告提供的生活用房，但原告在被告使用该房屋时并未向被告收取租金，虽然原告主张其曾告知被告生活用房按每间每月300元的标准收取租金，但被告对此并不认可；原告提供的证人韩某的证言则证明原告提供的生活办公用房系作为租赁厂房的配套而不收取租金，原告虽对韩某的证言不予认可但也未提供证据证明其向韩某收取生活办公用房的租金，故根据双方之间的交易习惯，本院确认原告在被告租赁营业用房（门面房）期间向被告无偿提供了生活用房或者营业用房租金已经涵盖了生活用房的事实，原告要求被告支付生活用房的租金并无合同和事实依据，本院依法不予支持；关于原告主张水费、保洁费和管理费的问题，原告虽然主张其该诉讼请求是基于2012年1月1日印制的《小南湖工业区厂房租赁管理规章制度》，但被告否认该规章管理制度的存在，原告亦无证据表明其已将该规章制度予以公示或以其他方式向被告告知，且原告提交的该印刷品成色较新，无法证明其形成被告租赁原告的房屋之前；原告未提供其向供水公司交纳水费的证据且被告租赁原告房屋期间原告向被告出具的电费收据中显示收费项目包括电表读数的电费、另加的电费读数及卫生费等，而没有证据表明其另外向被告要求交纳或者收取水费、保洁费和管理费等费用，亦可以佐证双方在租赁关系存续期间只有以分摊电费的形式收取的水费及以卫生费名义出现的保洁费等；另外，原告也无证据表明其实际支出了应由租赁户承担的保洁费和管理费用，故原告在本案诉讼中要求被告支付除已收取的费用之外的其他费用无合同及事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告毛灯于本判决生效后十日内向原告刘子亮、马立平、张学志支付房屋租金1660元；二、驳回原告刘子亮、马立平、张学志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费470元，减半收取235元，由原告刘子亮、马立平、张学志负担210元，被告毛灯负担25元（此款原告已预交，被告负担部分随案款一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 郑凤金二〇一六年十月十四日书记员 王 恺第1页共11页 来源：