（2016）粤0606民初14160号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2017-03-01
案件名称
顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部与范桂姬合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部,范桂姬
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第五条，第八条第一款，第一百一十一条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第四百二十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初14160号原告顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部，住所地佛山市顺德区龙江镇龙江居委会西华路9号金翠峰豪园商铺P6。经营者郭培耀。委托代理人黄嘉欣，女，汉族，1989年10月22日出生，住佛山市顺德区，系顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部员工。委托代理人廖桂欣，女，汉族，1989年12月24日出生，住佛山市顺德区，系顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部员工。被告范桂姬，女，汉族，1982年8月13日出生，住佛山市顺德区。委托代理人冯耀忠，广东德业律师事务所律师。委托代理人梁笑珠，广东德业律师事务所律师。原告顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部诉被告范桂姬居间合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄嘉欣、廖桂欣及被告委托代理人梁笑珠到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告诉称，原被告签订独家代理协议，约定被告将其名下位于佛山市顺德区龙江镇龙洲西路98号龙湾豪庭2幢60A房屋给予原告独家出售，代理期限为一个月，但被告拒绝履行合约，诉请法院判令：1、被告赔偿违约金27600元；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，原被告于2016年6月26日签订《独家代理委托协议》，原告独家代理委托时间是2016年6月26日至2016年7月25日，但原告并没有按该协议约定的期限内将涉案房屋出售，被告在本案不存在违约事实，不应承担违约责任；另该《独家代理委托协议》的违约条款明显是格式合同，对被告不公平；原告违约，其承担的仅仅是500元的保证金被没收，而一旦被告违约，则支付房屋售价的6%作为违约金，这足以说明原告利用其是房产中介，而被告对于房产买卖完全没有经验的情况下，在合同中设定明显对其有利的条款，致使双方基于合同的权利、义务和客观利益严重失衡，违反公平原则，故本案中原告无权主张要求被告支付违约金。诉讼中，原告提供证据及被告质证意见如下：1.原告营业执照复印件、被告身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。被告无异议。2.独家代理委托协议1份，证明原被告签订独家代理委托协议，约定由原告独家出售被告所有的位于佛山市顺德区龙江镇龙洲西路98号龙湾豪庭2幢60A，出售价为460000元，委托期为2016年6月26日-2016年7月25日，委托期间，被告不得以任何理由与原告终止本协议或自行出售该物业，否则应按出售价（460000元）的6%作为违约金，原告向被告支付500元作为保证金。被告质证意见：对真实性无异议，原告独家代理委托时间是2016年6月26日至2016年7月25日，但原告并没有按协议约定的期限内将涉案房屋出售，被告在本案中不存在违约事实，不应承担违约责任。3.房屋买方承诺书1份、收据1份、中国农业银行转账凭证1份，证明在2016年7月17日，意向买家杨芳平与原告签订房屋买方承诺书，约定以465000元的价格购买佛山市顺德区龙江镇龙洲西路98号龙湾豪庭2幢60A的房产，并支付定金20000元。被告质证意见：对真实性有异议，被告并不是该承诺书的当事人。4.催告函1份，证明2016年7月25日，原告向被告发出催告函催促被告前来履行合约并告知其违约后果。被告质证意见：对真实性、合法性、关联性均有异议，系原告单方陈述。5.短信截图9份，通话查询记录4份，证明原告多次催促被告前来履行合约。被告质证意见：对真实性无异议，但该证据并不能证明被告存在违约的事实，这是双方的意见交流。6.看房视频3份，证明原告多批次带不同客户看房，但被告阻扰客户看房。被告质证意见：对真实性无异议，但对合法性有异议，原告并未征得被告的同意，偷拍的视频不应作为定案依据。原、被告双方签订的委托协议是原告拟定的，是格式合同，违约条款明显对被告不公平。原告违约，其承担的仅仅是500元的保证金被没收，而一旦被告违约，则支付房屋售价的6%作为违约金，这足以说明原告利用其是房产中介，而被告对于房产买卖完全没有经验的情况下，在合同中设定明显对其有利的条款，致使双方基于合同的权利、义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。诉讼中，被告没有提供证据。本院对上述证据认证如下：对原告提供的证据1、2，被告确认其真实性，本院予以采信，可作为本案的定案依据；对原告提供的证据3、4、5、6，证据之间相互印证，可证明待证事实，本院予以采信，可作为本案的定案依据。本院经审理查明如下：2016年6月26日，原告顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部与被告范桂姬签订《独家代理委托协议》，被告委托原告居间出售位于佛山市顺德区龙江镇龙洲西路98号龙湾豪庭2幢60A的房产，售价460000元，独家代理期限从2016年6月26日至2016年7月25日，原告向被告交付了500元保证金。双方协议约定，被告指定原告为代理该物业出售的独家委托公司，若原告依被告委托成功与买家签订《房屋买卖承诺书》，被告应向原告支付售价的1.5%再打八折作为咨询及中介费；委托期间，被告不得以任何理由与原告终止本协议或自行出售该物业，否则应向原告支付售价的6%作为违约金。合同签订后，被告在合同履行期间拒绝将房屋出售，致使原告不能成功将房屋出售；2016年7月17日，意向买家杨芳平与原告签订房屋买方承诺书，约定以465000元的价格购买佛山市顺德区龙江镇龙洲西路98号龙湾豪庭2幢60A的房产，并支付定金20000元；原告多次通过电话、短信、微信、催告函的方式督促被告履行合同，但被告不予理会，原告遂以被告违约为由诉至法院。本院认为，原被告签订的《独家代理委托协议》属于居间合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力；居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间合同是一种特殊的委托合同，从本案合同内容看，被告的委托是一种独家委托，协议的条款约定限制了被告在代理期限内自行出售或委托原告之外的第三人出售诉争房屋的权利；现被告违反独家委托的限制性约定，属于违约，应当承担相应的违约责任。对于被告提出独家代理委托协议是格式合同显示公平应认定无效的抗辩；鉴于合同自由为合同法的基本原则，合同当事人有权选择是否缔约以及自由确定合同内容；当当事人通过合同约定的方式对自己的缔约自由进行合理限制时，本身也是合同自由的一种体现。本案中，原被告签订的《独家代理委托协议》及相关条款确定被告独家委托原告出售诉争房屋，被告作为完全民事行为能力人，其在《独家代理委托协议》上签字的行为即代表其对相应内容的认可；可以说，被告在一般委托与独家委托之间自由选择了独家委托的方式，从双方约定的代理期限看，被告自行或者通过他人出售诉争房屋的权利仅仅存在一个月的限制，也就是说，双方约定的独家委托并未从根本上排除被告自由缔约的权利，因此，双方签订的《独家代理委托协议》虽然属于格式条款，但不能简单认定违反了代理制度及侵害了被告自由缔约的权利或者加重被告的责任；被告的抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于原告主张的违约金数额，合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，诉争房屋售价不低于460000元，如委托合同履行完毕，原告依照委托合同可获得的利益为12495元；如果因为被告违约，原告反而可以获得27600元的违约金赔偿，显然高于因违约造成的损失，也超出了被告订立合同时可以或应当预见的损失范围，本院应予纠正，酌情支持被告应承担的违约金赔偿数额为12495元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条之规定，判决如下：被告范桂姬应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部支付违约金12495元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为245元（原告顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部已预交），由原告顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部负担122.5元，被告范桂姬负担122.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员 刘 兴二〇一六年十月十四日书记员 徐绮莹第1页共7页 更多数据：搜索“”来源：