（2016）赣0902民初1437号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-19
案件名称
易云鹏、王绿英等与宜春市大儒世家置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜春市袁州区人民法院
所属地区
宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
易云鹏,王绿英,宜春市大儒世家置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0902民初1437号原告：易云鹏，男，1974年12月12日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告：王绿英（系易云鹏之妻），女，1981年2月18日生，江西省九江市人，住宜春市袁州区。以上两原告共同委托诉讼代理人：龙庚云，江西利元律师事务所律师。被告：宜春市大儒世家置业有限公司，住所地：宜春市袁州区学府路凤凰街凤凰巷73号，组织机构代码：57364143-8。法定代表人：唐小平，该公司董事长。委托诉讼代理人：许昌晖（系宜���市大儒世家置业有限公司员工），男，1973年8月31日生，汉族，浙江省临海市人，住宜春市袁州区。原告易云鹏、王绿英（以下简称两原告）与被告宜春市大儒世家置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理。依法由审判员易绪莲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易云鹏、王绿英及其委托诉讼代理人龙庚云、被告宜春市大儒世家置业有限公司及其委托诉讼代理人许昌晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告支付的购房款计人民币363198元、配套费用2049元及同期银行利息37663元（暂计算至2016年4月）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月10日原告与���告签订《商品房买卖合同》，合同约定：购房总价款为363198元，被告应当在2014年12月31日前将该商品房交付给原告，逾期交房超过60日，原告有权解除合同。现被告逾期交房时间已经超过合同约定的时间，原告要求解除合同，返还已经支付的购房款及利息，多次与被告协商均未果。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告辩称：1、被告系因不可抗力导致未能按照双方合同约定时间交房，根据合同约定被告可据实予以推迟交房，两原告诉请解除合同缺乏事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。因政府未能妥善处理大儒世家楼盘所在地块拆迁户的拆迁补偿安置问题，自2014年7月开始，小区15号楼地块边上一张姓拆迁户以政府拆迁安置补偿未谈妥，小区14、15号楼施工建设会影响其房屋安全为由，屡次到小区14、15号楼地块闹事，阻止施工。为避免冲突升级，被告只好搁置小区14、15号楼的施工建设。期间，被告找公安机关、拆迁办、规划局等部门协调此事，但一直未能解决，只要被告一对小区14、15号楼土地进行施工建设，该拆迁户就到工地闹事，阻止施工，导致施工根本无法进行。而13号楼设计的小区通道途径14、15号楼，必须对14、15号楼所在地块进行施工建设，才能将通道延伸到13号楼，故此造成13号楼无法如期交付。被告是通过合法的政府招标程序，合法竞得大儒世家楼盘土地，并缴纳了全部土地出让金，政府部门理应处理好该地块的拆迁安置补偿问题，确保土地无纠纷，确保被告能正常顺利地进行房地产开发。但是事实上，政府部门一直没有处理好与张姓拆迁户的拆迁安置补偿事宜，导致其阻碍被告正常施工建设至今。而出现这种暴力阻碍被告施工的行为，对被告而言是不可预见不可控的，而且也没有办法避免和克服，属于《合同法》第117条规定的不可抗力情形，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。同时，根据双方签订的合同第八条约定，遭遇不可抗力的，被告可据实予以延期交房。故此原告诉请解除合同，返还购房款缺乏依据，恳请法院驳回其诉讼请求。2、因原告诉请解除合同返还购房款缺乏依据，故被告也不存在返还原告办证费用，且因被告系因遭遇不可抗力因素造成延期交房，依法应免除被告的违约责任。3、为了应对拆迁户阻碍施工的突发状况，被告及时变更施工方案，现13号楼已经具备装修入住条件，延期交房给原告造成困扰，非被告过错与本意，希望原告能予体谅。本院经审理认定事实如下：被告取得由宜春市房地产管理局颁发的宜房预售许字（2014）E06号商品房预售许��证，进行商品房预售。2014年3月17日，两原告与被告签订了合同编号为YC201403012235的《商品房买卖合同》，合同约定：两原告向被告购买位于宜春市学府路568号大儒世家13栋1-1205号商品房，套内面积79.77平方米，分摊面积23.47平方米，该商品房的房屋建筑面积共103.24平方米，单价为每平方米3518元，合计总房价款为363198元。约定公积金贷款付款：两原告于签订合同当日支付首付款183198元、公积金贷款180000元，并于签约后7日内办理完毕公积金贷款手续。合同第八条约定：被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、市政、燃气、���电、给水配套工程延期的。同时，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，两原告有权解除合同。两原告解除合同的，被告应当自两原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按两原告累计已付款的0.5%向两原告支付违约金。两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告公司按日向两原告支付已付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，两原告依约向被告支付购房首付款183198元，后两原告按约办理了180000元住房公积金贷款手续，两原告共向被告交付购房款363198元。2014年3月10日，原告向被告交纳配套费用（房管局登记费、物业维修基金等）2049元，被告向原告出具了一张加盖被告公司公章的收据。现被告逾期交房已超过60天，原告遂诉至法院。另查，2016年2月4日被告邮寄了一份书面交房通知书给两原告，向两原告发出房屋交付使用通知，告知两原告被告已具备交房条件，可以交房。以上事实，有两原告提供的《商品房买卖合同》、《宜春市住房公积金委托贷款合同》、税务局通用预收款收据、宜春市大儒世家置业有限公司收款收据、解除商品房买卖合同通知及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性或禁止性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按约支付了首付款183198元，办理了剩余180000元房款的住房公积金贷款手续，并交纳配套费用（房管局登记费、物业维修基金等）2049元，合计人民币365247元。合同约定被告应在2014年12月31日前交房，被告却直至2016年2月4日才开始通知交房，其逾期交房的事实清楚，但并无充分证据证明完全系因被告自身原因和主观故意所致。两原告购买的房屋逾期竣工交付使用的原因虽不能认定为不可抗力，但客观上存在诸如土地出让方即当地政府相关部门没有解决的拆迁难等问题，另被告逾期交房并非不能实现两原告的合同目的。在此种情况下，将逾期交房完全归责于被告并认定其构成根本违约而解除合同，显然既有失公平，亦不利于房地产市场的健康发展和房地产交易安全。因此，两原告要求被告解除合同并返还购房款363198元、配套费用2049元及支付同期银行利息的诉请理由不充分，于法不符，本院不予支持。因被告逾期交房虽未构成根本违约，但却已构成一般违约，根据双方合同约定，被告应当按已付房款承担每日万分之一的违约金。两原告实际已付购房款363198元、配套费用2049元，合计币365247元，故被告应承担自2015年1月1日起至2016年2月4日止的逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宜春市大儒世家置业有限公司应于本判决生效之日起��日内向原告易云鹏、王绿英支付逾期交房违约金14527.92元（自2015年1月1日起至2016年2月4日止，以363198元为基数按每日万分之一计算）。二、驳回原告易云鹏、王绿英的其他诉讼请求。案件受理费7344元，减半收取计币3672元，由被告宜春市大儒世家有限公司承担。如果被告公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理。审 判 员 易绪莲二〇一六年十月十四日代书记员 黄玉兢 关注公众号“”