（2016）渝04民终1094号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2017-03-27
案件名称
石柱土家族自治县（留守儿童）精英学校与重庆圣翔纺织品有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石柱土家族自治县（留守儿童）精英学校,重庆圣翔纺织品有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终1094号上诉人（原审原告）：石柱土家族自治县（留守儿童）精英学校。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇工业园区。法定代表人：王健，系该校校长。委托诉讼代理人：夏华平，重庆市涪陵区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆圣翔纺织品有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇工业园区大中坝纺织工业园*号。法定代表人：王胜祥，该公司经理。委托诉讼代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。上诉人石柱土家族自治县（留守儿童）精英学校（以下简称石柱精英学校）因与被上诉人重庆圣翔纺织品有限公司（以下简称圣翔公司）租赁合同纠纷一案，不服石柱土家族苗族自治县（以下简称石柱县）人民法院（2016）渝0240民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2016年8月25日进行调查询问，上诉人石柱精英学校及其委托代理人夏华平、被上诉人圣翔公司及其委托代理人谭登忠到庭参加调查询问活动。本案现已审理终结。石柱精英新学上诉请求：一、撤销石柱县人民法院（2016）渝0240民初584号民事判决；二、改判撤销石柱精英学校与圣翔公司于2015年2月28日签订的合同编号为2015001的《厂房租赁合同》，并确认双方于2010年12月31日签订的合同编号为2010003的《房屋租赁合同》继续有效；三、由圣翔公司负担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审认定事实错误。石柱精英学校2015年2月28日签订的《厂房租赁合同》是在被胁迫的情况下签订的，可以在一年内申请撤销。该合同从2015年4月1日起生效，系附期限的合同，撤销事由应从2015年4月1日起算，原审法院以合同已到期无撤销的必要作出错误判决。二、石柱精英学校一审申请对2015年2月16日《解除通知书》签收人“王健”是否为本人字迹进行鉴定。一审法院推定石柱精英学校交纳2015年4月1日至2016年3月31日的租金及准备交纳下一年度租金的行为，已经默认收到解除《房屋租赁合同》通知书，该推定错误。被上诉人圣翔公司答辩称，一、原审认定2010年12月31日《房屋租赁合同》因石柱精英学校违约而被依法解除的事实正确，石柱精英学校称严格按合同履行权利义务的事实不成立。2015年2月9日，石柱精英学校收到圣翔公司发出的《催收租金通知书》后，在2015年2月14日前仍未支付租金。同年2月16日圣翔公司发出解除《房屋租赁合同》通知书，石柱精英学校2月20日收到，未在3个月的法定期限内起诉，现无权对解除合同的效力提出异议。解除《房屋租赁合同》符合合同约定，2015年2月28日双方再次签订《厂房租赁合同》表明均认可解除前合同的事实。二、原审法院认定2015年2月18日《厂房租赁合同》不具有撤销情形，且超过了一年的撤销期限正确。在未重新签订租房合同的前提下，圣翔公司有权收回出租房屋，锁门行为与合同签订无关。2016年2月28日石柱精英学校的汇款行为，已证明签订《厂房租赁合同》不存在胁迫事实。石柱精英学校行使合同撤销权超过了法律规定的1年除斥期间，撤销权消灭；租赁期限于2016年3月31日届满，合同权利义务终止，无撤销之必要。原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。石柱精英学校向一审法院起诉请求，一、撤销精英学校与圣翔公司于2015年2月28日签订的合同编号为2015001的《厂房租赁合同》，并确认双方于2010年12月31日签订的合同编号为2010003的《房屋租赁合同》继续有效；二、本案诉讼费用由圣翔公司承担。一审法院认定事实：2010年12月31日，石柱精英学校（承租方）与圣翔公司（出租方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号为2010003）。该合同约定：出租方将坐落在石柱县南宾镇工业园区大中坝纺织园1号地块临公路边的门卫室和二楼部分房屋以及三楼全部房屋租给承租方用于办学校（租赁房屋以现状为准），租赁期限为2011年1月1日起至2020年12月31日止，租赁期限为壹拾年。租金及计算标准为：门卫室每月租金1000元/2间，一年租金12000元；二楼每月每平方米5元，一年租金26520元；三楼每月每平方米4元，一年租金69888元，合计第一的年租金为108408元，2012年度的租金为119248元，2013年度的租金为131173元，2014年度的租金为144290元，2015年度的租金为158719元，2016年度的租金为174590元，2017年度的租金为192050元，2018年度的租金为211255元，2019年度的租金为232380元，2020年度的租金为255618元。租金的支付时间为每年1月1日付清，租金的支付方式为现金结算。承租方不交付或者不按约交付租金长达1个月以上，出租方有权解除合同。石柱精英学校2013年3月12日装修后，于当年4月1日正式入住涉案房屋。2015年2月7日，因石柱精英学校未交付入住以来的租金，圣翔公司向其邮寄《催收租金通知书》。石柱精英学校于2015年2月9日收到《催收租金通知书》，于2月10日向圣翔公司邮寄《精英学校对纺织公司催收租金通知书的说明》（以下简称《说明》），其中载明：石柱精英学校于2013年3月12日进入圣翔公司装修学校，使用公司材料费用18314元，2013年4月1日至2014年3月31日租金为131173元，2014年4月1日至2015年3月31日的租金为144290元，共计293777.40元。因圣翔公司法定代表人王胜祥向石柱精英学校法定代表人王健借款叁拾万元至今未归还，房屋租金在借款中抵扣后，王胜祥还应返还王健借款6222.60元。2015年4月1日至2016年3月31日的租金将在2015年4月1日准时缴纳。王胜祥认为债务系个人借款，不应在租金中抵扣，故对抵扣租金不予认可。2015年2月16日，因石柱精英学校未在《催收租金通知书》规定时间内交付租金，圣翔公司向其邮寄了解除《房屋租赁合同》通知书，石柱精英学校法定代表人王健否认收到，并申请鉴定，一审法院不予准许。2015年2月28日，石柱精英学校补交了2013年4月1日至2015年3月31日两年的房屋租金共计328675.40元。当日，双方签订了《厂房租赁合同》（合同编号为2015001），约定：出租人将坐落在石柱县南宾镇工业园区大中坝纺织园1号地块的2号厂房三楼28间（每间长14.22米×宽4米）面积1592.6平方米和二楼14间（每间长14.12米×宽4米）面积790.70平方米以及门卫室2间出租给承租人。租赁期限从2015年4月1日起至2016年3月31日（租期一年），因政府决定对此地的出租厂房实行环保搬迁计划，若政府实施搬迁，本合同自然解除。租金及计算标准为：二号厂房三楼的租金按每月每平方米6元；二号厂房二楼的租金按每月每平方米8元；门卫室的租金按每月1200元/2间。租金为三楼28间为114667.20元，二楼14间为75907.20元，门卫室2间为14400元，合计204974.40元。租赁期届满后，若承租人继续租赁，必须提前60天与出租人签订合同。若承租人不再继续租赁厂房，在合同期满15天内撤出已装修的全部设施。2016年2月24日，圣翔公司向石柱精英学校邮寄了《收回租赁厂房通知书》，石柱精英学校拒收。2016年2月28日，石柱精英学校向圣翔公司缴纳2016年4月1日至2017年3月31日的租金，当日圣翔公司予以退还。2016年2月28日，圣翔公司再次向石柱精英学校邮寄了《收回租赁厂房通知书（第二次）》，石柱精英学校再次拒收。2016年3月10日，圣翔公司向石柱县教育委员会致函请求行政主管部门协调精英学校另行租用教学场地事宜。从2011年4月起，圣翔公司向案外人租赁厂房的租金为每平方米9元至12元。一审法院认为，该案争议焦点为《房屋租赁合同》是否继续有效，双方签订的《厂房租赁合同》应否被撤销。一、关于《房屋租赁合同》是否继续有效的问题。石柱精英学校主张《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，双方应按照租赁期限继续履行。圣翔公司主张石柱精英学校未按照《房屋租赁合同》约定缴纳租金，已被依法解除。虽然《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2011年1月1日起至2020年12月31日止，但石柱精英学校实际承租房屋时间为2013年4月1日，故至2015年2月，石柱精英学校使用涉案房屋已达1年，应按照合同约定缴纳房租。石柱精英学校未缴纳2013年4月1日至2014年3月31日期间的房租，实属违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，圣翔公司依据约定享有解除权。圣翔公司向石柱精英学校邮寄了催收租金通知书后，学校回复说明因王胜祥欠王健30万元，主张抵扣，但圣翔公司否认并主张系个人借款。王胜祥、王健系自然人，原、被告双方系独立企事业法人，借款主体不一致，借款不应在租金中抵扣。圣翔公司向石柱精英学校邮寄解除《房屋租赁合同》通知书，石柱精英学校否认收到，从石柱精英学校缴纳2015年4月1日至2016年3月31日的租金及准备缴纳2016年4月1日至2017年3月31日止的租金的行为来看，其已默认收到解除《房屋租赁合同》通知书。石柱精英学校申请鉴定邮局回执上“王建”的签字，不予准许。圣翔公司解除《房屋租赁合同》通知书已发生效力，双方签订的《房屋租赁合同》已经被解除。二、关于《厂房租赁合同》应否撤销的问题。石柱精英学校主张系受圣翔公司胁迫而签订，并举示了郎明琼、刘成富的证言及秦大顺的录音。郎明琼、刘成富与石柱精英学校有利害关系，且未出庭作证，对二人的证言不予认定。秦大顺的通话录音系石柱精英学校自己做出的录音，无法确认录音是否秦大顺本人，故对通话录音不予认可。报警案件登记表仅能证明因《房屋租赁合同》解除后，圣翔公司不允许石柱精英学校使用涉案房屋，不能达到主张胁迫的证明目的。考虑石柱精英学校办学的特殊情况，即使圣翔公司利用开学之际胁迫其签订了《厂房租赁合同》，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，石柱精英学校自知道自己撤销事由时一年期没有行使撤销权，撤销权消灭。石柱精英学校主张应按《厂房租赁合同》约定的租赁起点时间即2015年4月1日计算1年的撤销权行使期间，石柱精英学校的法定代表人王健在2016年2月28日又向圣翔公司法定代表人王胜祥支付2016年度的租金204974.40元，后被王胜祥退回王健的账户中。石柱精英学校签订合同之时即2015年2月28日就应当知道自己被胁迫，故行使撤销权起算时间应为2015年2月28日起。石柱精英学校起诉时间为2016年3月3日，超过了一年的时间，行使撤销权的时间已消灭。现《厂房租赁合同》已到期，无撤销的必要。综上，遂根据《中华人民共和国合同法》第五十五条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告石柱土家族自治县（留守儿童）精英学校的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告石柱土家族自治县（留守儿童）精英学校负担。双方当事人在二审中未举示新的证据。本院二审查明，双方2010年12月31日签订的《房屋租赁合同》第十二条“合同的变更、解除与终止”约定，承租方不交付或不按约定交付租金达一个月以上，出租方有权解除合同。2015年2月16日，圣翔公司向石柱精英学校寄送了《解除房屋租赁合同通知书》（邮单号为9920075315608），从石柱县邮政局查询情况看，石柱精英学校已收到该通知书。2015年2月28日，圣翔公司收取了石柱精英学校2015年4月1日至2016年3月31日的租金2049740元。本院二审查明的其他案件事实与一审相同。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、2015年2月28日签订的《厂房租赁合同》应否撤销；二、2010年12月31日签订的《房屋租赁合同》是否解除。分别评述如下：一、关于2015年2月28日《厂房租赁合同》应否撤销的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，石柱精英学校其举示的郎明琼、刘成富的证言、秦大顺的录音、报警登记表等，均不足以证明其在签订合同时受到了胁迫。石柱精英学校于2015年2月28日向圣翔公司交纳了2015年4月1日至2016年3月31日的租金2049740元，该合同现已履行完毕。其于2016年2月28日向圣翔公司预交了2016年4月至2017年3月的租金，表明其有继续合同的意愿，由此可以否认受到了胁迫。另外，即使精英学校认为受到胁迫，其行使撤销权的期限为一年，起算时间应为2015年2月28日，其于2016年3月31日向一审法院起诉超过了该期限。因此，石柱精英学校的该项上诉理由不成立。二、关于2010年12月31日《房屋租赁合同》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，因石柱精英学校未按照2010年12月31日《房屋租赁合同》约定及时向圣翔公司交纳租金，圣翔公司于2015年2月7日书面催收未果后，向石柱精英学校寄送了《解除房屋租赁合同通知书》。因双方没有约定解除合同的异议期限，石柱精英学校收到解除通知书后，并未在三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。从其2015年2月28日另行与圣翔公司签订《厂房租赁合同》、交纳2015年4月1日至2016年3月31日租金的事实看，已经认可解除通知的效力。《房屋租赁合同》解除后，不再继续履行。综上，石柱精英学校该项上诉理由不成立。综上，上诉人石柱土家族自治县（留守儿童）精英学校的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人石柱土家族自治县（留守儿童）精英学校负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞代理审判员 郑 斌二〇一六年十月十四日书 记 员 米贤川 更多数据：