（2016）云2501民初964号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-21
案件名称
沈红梅与个旧市吉米瑞游乐设备有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
个旧市人民法院
所属地区
个旧市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈红梅,个旧市吉米瑞游乐设备有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百一十二条，第二百一十二条，第二百二十三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2501民初964号原告：沈红梅，女，1967年6月7日生，汉族，住个旧市。委托诉讼代理人：顾绍林，云南锡都律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：个旧市吉米瑞游乐设备有限公司，住所地：个旧市人民路90号。法定代表人：黄飞力，该公司经理。委托诉讼代理人：张跃，云南云恒律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：唐兰，云南云恒律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告沈红梅与被告个旧市吉米瑞游乐设备有限公司（以下简称吉米瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈红梅的委托诉讼代理人顾绍林、被告个旧市吉米瑞游乐设备有限公司的委托诉讼代理人张跃、唐兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈红梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付其2016年1月至3月的商铺租金60000元、违约金240000元，合计300000元；2.由被告对其擅自拆除的商铺手扶楼梯恢复原状，并承担楼梯恢复原状前从2016年4月至6月的商铺损失60000元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，沈红梅变更诉讼请求第2项为：由被告排除手扶楼梯拆除后相应位置的安全隐患，保证商铺正常使用并赔偿从2016年4月至6月的商铺损失60000元。事实和理由：2015年6月16日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于个旧市XX路XX号（XX大厦三楼）共计1179平方米的房屋租给被告使用，租期为10年，从2015年7月1日起至2025年9月30日止，租金为每月20000元。合同签订后，原告按约定于2015年7月1日将房屋交付被告使用，被告于2015年8月分两次支付半年租金120000元。2016年3月30日，被告向原告发出解除《商铺租赁合同》通知书。原告在打开租赁房屋后发现被告仍将大量物品堆放于商铺内未搬出，且被告擅自将连接商铺2-3楼的手扶楼梯拆除，导致通道中断并使租赁房屋的地面出现了一个长13米、宽3米，面积为39平方米的空洞，造成商铺存在安全隐患。被告单方解除合同已构成违约，拆除楼梯的行为致商铺存在安全隐患而无法出租造成损失。双方经协商未能达成一致意见，故起诉来院。吉米瑞公司辩称，1.原告出租的商铺不符合消防安全要求，其在承租后无法投入经营使用；2.被告未将商铺内物品搬出的原因系其通知原告解除商铺租赁合同后，原告将商铺上锁；3.其拆除手扶楼梯的原因系该楼梯存在安全隐患，现其同意对楼梯拆除部位进行加固，消除安全隐患；4.2015年7月1日至2015年9月30日系装修期，其不应支付租金。其不存在违约的事实，不应支付违约金，故请求驳回原告关于支付租金、违约金及商铺损失的诉讼请求。本案的争议焦点为：1.被告装修期是否应支付原告商铺租金？2.原告诉请的违约金及商铺损失是否应得到支持？沈红梅围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《商铺租赁合同》一份，证明2015年6月16日原告将位于个旧市XX路XX号的商铺租给被告使用，双方对各自权利义务作出约定；2.房屋所有权证书一份、施工图三份，证明个旧市XX路XX号商铺属原告所有，该商铺交房时有楼梯从一楼通往三楼，且经有关部门验收合格；3.《解除商铺租赁合同通知书》一份，证明被告提出解除合同的原因系经济下行压力大，市场消费萎缩导致被告负债经营；4.照片十一张，证明被告向原告发出解除合同的通知后，仍将大量物品堆放于商铺内，且将商铺2至3楼的手扶楼梯拆除造成安全隐患；5.《收据》九份，证明在出租给被告之前，原告将商铺出租给他人使用，每月租金为20000元，并以此计算商铺租金损失。经质证，被告对原告提交的证据1、3均无异议，但认为证据1证实双方约定的装修期为3个月；对证据2中的房屋所有权证书无异议，对施工图不予认可，认为该施工图与争议商铺的施工是否一致无法核对；对证据4的真实性无异议，但认为没有拍摄时间，无法证实原告的证明目的；对证据5不予认可，认为与本案无关联。吉米瑞公司提交如下证据：1.照片2张，证明收到解除合同通知后，原告已自行将商铺上锁并自行管理商铺；2.《责令限期改正通知书》一份，证明原告出租的商铺不符合消防安全的事实。经质证，原告对被告提交的证据1证明目的不予认可，认为原告自行拍摄照片到双方到商铺查看现场时，被告又搬走部分物品，证明被告仍在使用商铺；对证据2不予认可，认为双方已于2016年3月30日解除合同，而该通知书落款时间系2016年8月18日，与本案无关。本院认为，原告提交的证据1、2客观真实，能够证实原、被告双方租赁合同订立的时间期限、租金以及商铺的所有权情况及原状。证据3能够证实合同解除的事由及原因，予以采信。证据4，与被告认可的事实即发出解除合同通知后仍将物品堆放于商铺内，且将手扶楼梯拆除相互印证，予以采信。证据5与本案无关联，不予采信。被告提交的证据1不能达到被告的证明目的，不予采信；证据2的时间发生在解除合同后，与本案无关联，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月16日，原告沈红梅与被告个旧市吉米瑞游乐设备有限公司签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于个旧市XX路XX号（XX大厦三楼）的房屋租给被告使用，租赁期限为10年，装修期三个月，装修期为2015年7月1日至2015年9月30日，租期从2015年7月1日起至2025年9月30日止，每月租金为20000元；被告不得随意改变房屋建筑结构，不得损坏房屋设施及原装修；如果需要改变房屋内部某一设置，需先征得原告书面同意，投资由被告自理，退租时，除可移动物品及设施外，应保持装修原状，被告不可拆除；租赁期间，任何一方不得无故提出终止合同，但经双方协商后可签订终止合同书，在合同终止书签订前，本合同仍然有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，违约方需向守约方交纳年度租金的五倍作为违约金，并承担守约方造成损失的赔偿责任。合同签订后，原告于2015年7月1日将房屋交付被告使用，被告于2015年8月12日、8月25日分两次向原告支付租金120000元。2016年3月30日，被告以经济下行压力大、市场消费萎缩，导致负债经营，无力继续投资使用租赁房屋为由向原告出具解除《商铺租赁合同》通知书，原告当日收悉。该解除合同的通知书发出后，被告未将其堆放于出租屋内的物品搬出，且将该房屋连接2-3楼的手扶楼梯拆除，导致房屋地板上出现长13米、宽3米的空洞，形成安全隐患。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照合同的约定履行自己的义务。双方在合同中约定租赁期限为10年，从2015年7月1日起至2025年9月30日止，有三个月的装修期，从2015年7月1日至2015年9月30日。《商铺租赁合同》中未对装修期的租金进行约定，根据交易习惯，应视为装修期不支付租金。被告已支付原告半年租金，支付租金的期限应为2015年10月1日至2016年3月30日，故原告要求被告支付2016年1月至3月租金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。2016年3月30日，被告向原告发出解除《商铺租赁合同》通知书，原告收悉后未提出异议，也未就解除合同事宜与被告协商，应视为原告同意解除合同。被告在承租期内，未经原告同意擅自将手扶楼梯拆除，导致出租房屋存在安全隐患，现原告要求其消除安全隐患，对手扶楼梯拆除的相应位置进行加固的诉讼请求有事实和法律依据，且被告同意，本院予以支持。在租赁期限届满前，被告方单方提出提前终止合同，其行为已构成违约，且因被告擅自将手扶楼梯拆除未消除安全隐患，导致该房屋无法出租，造成的房屋租金损失应由被告承担，该损失数额应比照合同解除之前的租金即每月20000元计算，故原告要求支付2016年4月至6月商铺租金损失60000元有事实和法律依据，本院予以支持；原告诉请的违约金240000元过分高于实际损失，本院酌定违约金为商铺租金损失的30%，即18000元。综上所述，原告的主张不尽合理，本院不予全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十二条的规定、第二百一十二条、第二百二十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条，判决如下：一、由被告个旧市吉米瑞游乐设备有限公司于判决发生法律效力之日起十日内对坐落于个旧市XX路XX号房屋（XX大厦三楼）内的手扶楼梯被拆除部位进行加固，消除安全隐患；二、由被告个旧市吉米瑞游乐设备有限公司支付原告沈红梅商铺租金损失60000元、违约金18000元，合计78000元，款于判决发生法律效力之日起十日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告沈红梅负担5246元，由被告个旧市吉米瑞游乐设备有思安公司负担1454元（该款原告已预交，由被告在给付案款时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长 谢红梅审判员 时 代审判员 许 迪二〇一六年十月十四日书记员 陈 霄 来自