（2016）鲁01民终4234号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-10-27
案件名称
济南森林公园管理处等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南森林公园管理处,济南瑞丰餐饮有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终4234号上诉人（原审原告）：济南森林公园管理处，住所地济南市。法定代表人：王爱华，主任。委托诉讼代理人：朱国斌，山东保君律师事务所律师。委托诉讼代理人：付朝印，山东保君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南瑞丰餐饮有限公司，住所地济南市。法定代表人：路鑫，经理。委托诉讼代理人：王罡，济南槐荫冠博法律服务所法律工作者。上诉人济南森林公园管理处（以下简称森林公园管理处）因与被上诉人济南瑞丰餐饮有限公司（以下简称瑞丰餐饮）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第1482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。森林公园管理处上诉请求：依法撤销原审判决或依法予以改判。一审、二审诉讼费用由被上诉人瑞丰餐饮承担。事实和理由：一审法院未查清案件事实，认定事实错误严重损害了上诉人森林公园管理处的合法利益。被上诉人瑞丰餐饮在房屋租赁协议到期后拒不交还租赁房屋，己构成违约，而一审法院未予以认定，与事实不符。上诉人森林公园管理处与被上诉人瑞丰餐饮于2005年11月签订了《房屋租赁协议》，将上诉人森林公园管理处所有的房屋出租给被上诉人瑞丰餐饮，租期自2006年12月1日起至2014年11月30日止。到期后双方签订了《补充协议》，约定续租四个月，即自2014年12月l日起至2015年3月31日，租金为344842.10元(租金按照l04万元／年计算)。在续租期内，被上诉人瑞丰餐饮分别于2014年12月1日、12月2日、2015年2月28日、3月3日向上诉人森林公园管理处单位账户打款l0万元、16万元、16万元、10万元，共计人民币52万元。除去应缴的房屋租金，尚余175157.90元。由于双方续签的《补充协议》己明确约定了续租期限，因此，租期届满后被上诉人瑞丰餐饮拒不返还房屋的行为已经构成违约。上诉人森林公园管理处多次催告被上诉人瑞丰餐饮搬离房屋，被上诉人瑞丰餐饮均置之不理，上诉人森林公园管理处于2015年6月17日向被上诉人瑞丰餐饮发出《房屋租赁协议期限终止告知书》，书面通知其在2015年6月30日前交还房屋。该书面通知被上诉人瑞丰餐饮已经收到，其不仅将该告知书作为在其济南市历下区人民法院诉上诉人森林公园管理处的其他案件中作为证据使用，而且在其起诉上诉人森林公园管理处的起诉状中也写明2015年6月17日森林公园向其送达了该通知书。而在本案一审审判过程中，被上诉人瑞丰餐饮谎称当时没有收到告知书，是事后通过其他途径取得，但其没有解释其取得途径，一审法院也未查清这一事实。另，上诉人森林公园管理处于2015年5月份委托山东招标股份有限公司就本案租期己满的租赁房屋公开招募新承租人，被上诉人瑞丰餐饮也缴纳了保证金报名参加。上诉人森林公园管理处委托招标公司公开招募新承租人己表明上诉人森林公园管理处没有继续按原房屋租金租赁给被上诉人瑞丰餐饮的意向，被上诉人瑞丰餐饮报名参加公开招募，也表明被上诉人瑞丰餐饮知晓上诉人森林公园管理处没有与被上诉人瑞丰餐饮续签租赁合同的意向。被上诉人瑞丰餐饮于2015年6月1日和2日在未告知上诉人森林公园管理处的情况下向上诉人森林公园管理处单位账户打款26万元，由于被上诉人瑞丰餐饮一直占用着上诉人森林公园管理处房屋，一审法院据此认定上诉人森林公园管理处与被上诉人瑞丰餐饮之间成立不定期房屋租赁合同，根据其打款数额及在续租期内多缴数额认定不定期租赁合同至2015年8月31日。但是根据合同法关于房屋租赁合同的相关规定，租赁期限届满后，承租人继续使用房屋，出租人未提出异议的情况下，双方始成立不定期租赁合同。但本案中作为出租人的上诉人森林公园管理处多次要求被上诉人瑞丰餐饮交还房屋，一审法院却忽视这一点坚持认定双方成立不定期房屋租赁合同，致使上诉人森林公园管理处主张的违约金无法得到支持，严重损害了上诉人森林公园管理处的合法权益。瑞丰餐饮辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。森林公园管理处向一审法院起诉请求：一、瑞丰餐饮立即腾出所占房屋，支付森林公园管理处逾期还房的违约滞纳金83417.44元（自2015年4月1日起至起诉日，瑞丰餐饮应交滞纳金518575.34元，已交435157.90元，尚欠83417.44元）；二、瑞丰餐饮承担诉讼费用。森林公园在案件审理中多次变更诉讼请求，最终诉讼请求为：一、请求判令瑞丰餐饮支付逾期还房的违约金394705.11元（自2015年7月1日至2015年10月8日止）；二、请求判令瑞丰餐饮拆除济南市院内的箱式变压器设施；三、诉讼费用由瑞丰餐饮承担。一审法院认定事实：济南市园林苗圃作为出租方、甲方与作为承租方、乙方的瑞丰餐饮签订《房屋租赁协议》，约定甲方出租给乙方的房屋位于济南市，临街建筑；地上五层、地下一层，共六层，建筑面积共7160.64平方米（包括地下室1162平方米），楼前广场面积为1360平方米，楼后8米范围内；租赁期共8年，自2006年12月1日起至2014年11月30日止，甲方同意给乙方留出360天（日历天）的装修期，日期自2005年12月1日起至2006年11月30日止。计租日自2006年12月1日起；合同签订之日，乙方需预付给甲方第一年租金的50%即30万元；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为综合性酒店经营使用，乙方办理的营业执照复印件交甲方一份备案。房屋租金总计为640万元，自2006年至2014年分别为第一年60万元、第二年65万元、第三年70万元、第四年76万元、第五年82万元、第六年88万元、第七年95万元、第八年104万元，应于每年的12月1日前一次性付清。合同另对双方的权利义务、房屋修缮与使用、合同的变更等事项进行了约定。在该协议的“第十条、乙方违约责任”处约定“4.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方而造成的损失”。合同签订后，双方即开始履行。瑞丰餐饮在本案审理中提供其《营业执照》，显示其成立时间为2006年3月10日。2011年4月22日，济南市机构编制委员会作出济编发（2011）37号文件，即《关于设立济南森林公园管理处的批复》，载明对济南市城市园林绿化局《关于成立济南森林公园管理处的请求》收悉，经审议撤销济南市园林苗圃和济南市园林职工学校，设立济南森林公园管理处。2015年3月27日，森林公园管理处作为甲方与作为乙方的瑞丰餐饮签订《补充协议》，载明就森林公园西综合楼租赁项目达成补充协议：租赁期限自2014年12月1日至2015年3月31日；租金数额按照原协议（104万元/年）执行，计0.398元/天·㎡，合计金额344842.10元。协议签订后的三日内，乙方向甲方一次性缴纳租金。坐落于济南市的房屋于2015年4月10日办理了所有权登记，所有权人为森林公园管理处，总层数为7层，建筑面积为7130.68㎡。森林公园管理处在本案审理中说明瑞丰餐饮在约定的租赁期间内没有拖欠支付租赁费，并主张瑞丰餐饮在2015年3月31日以后未再交纳过租赁费。其另说明在2015年6月17日向瑞丰餐饮发出过租赁协议期限终止告知书，其在本案审理中提供该告知书的复印件，内容为“济南瑞丰餐饮有限公司：济南市园林苗圃（现更名为‘济南森林公园管理处’）2006年与贵公司签订的《房屋租赁协议》已于2014年11月30日期限届满，另济南森林公园管理处与贵公司签订的《补充协议》于2015年3月31日期限届满。按照该《房屋租赁协议》第七条4款约定：‘租赁期满合同自然终止，……’。根据财政部《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第35号）、《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）等有关规定，贵公司需将原租赁的房屋按照原《房屋租赁协议》的约定，于2015年6月30日前交还济南森林公园管理处。特此告知”。森林公园管理处就诉讼请求中要求瑞丰餐饮支付的逾期还房违约金394705.11元（自2015年7月1日至2015年10月8日止）解释在双方签订的《房屋租赁协议》的“第十条、乙方违约责任”处约定有“4.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方而造成的损失”，以双倍租金为计算基数应为每日5698.63元（年租金为104万元），自2015年7月1日至10月8日计算应为50余万元，扣减瑞丰餐饮交纳的租金175157.90元，要求瑞丰餐饮支付的违约金即为394705.11元。瑞丰餐饮对森林公园管理处提供的2015年6月17日《房屋租赁协议期限终止告知书》不予认可，其说明并没有收到；其另说明在租赁期间内未拖欠租赁费用，在2015年6月1日和6月2日还分别向森林公园管理处支付过租赁费用16万元和10万元。对此其提供个人网上银行交易记录加以证明。其还提供录音证据，证明其已将房屋租赁费用交纳至2015年8月底。森林公园管理处确认2015年6月1日及6月2日的该两笔款项均已收到；并对瑞丰餐饮提供的录音证据予以认可。鉴于瑞丰餐饮否认收到2015年6月17日《房屋租赁协议期限终止告知书》，森林公园管理处主张在济南市历下区人民法院受理的瑞丰餐饮作为原告起诉的案件中存在该份告知书，系该案（本案）瑞丰餐饮作为证据提供。瑞丰餐饮则主张并未在2015年6月17日收到过该告知书，只是其后通过其他途径取得了该告知书。森林公园管理处就诉讼请求中要求瑞丰餐饮拆除的变压器设施提供2013年7月24日瑞丰餐饮出具的《关于用电增容的申请》，载明瑞丰餐饮向森林公园管理处提出申请，说明经济南市槐荫区供电公司批准，拟新上一台250K**箱式变压器。坐落于院内西南角，安装费用由其自筹资金自行安装，权属为用于其各项业务经营，租赁期满后，自行处理。瑞丰餐饮对该变压器的安装无异议。后原审法院就此进行现场勘验，确认该变压器安设在张庄路321号院内的西南角。森林公园管理处在本案审理中说明其在2015年5、6月份向社会公开招标，在同年10月11日将瑞丰餐饮原租赁的房屋出租给第三人。瑞丰餐饮对此无异议，并主张森林公园管理处在2015年10月11日找社会人员将其工作人员及房屋内设施清出。瑞丰餐饮说明其已在济南市历下区人民法院就招标事宜起诉了森林公园管理处，经该院审理已经判决招投标无效。其认为本案与该案存在关联，要求中止。森林公园管理处则认为两案不存在关联，该案的审理结果不影响本案审理。一审法院认为，济南市园林苗圃与瑞丰餐饮签订《房屋租赁协议》，约定将坐落于济南市的房屋（含楼前广场等）租赁给瑞丰餐饮使用。后济南市园林苗圃撤销，设立森林公园管理处。森林公园管理处后就租赁房屋事宜又于2015年3月27日与瑞丰餐饮签订了《补充协议》。依森林公园管理处提供的《房屋所有权证》，显示坐落于济南市的房屋所有权登记在其名下。鉴于《房屋租赁协议》及《补充协议》的内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，故协议及补充协议均为有效。双方均应严格履行。本案中双方争议之处虽然较多，实际主要在于瑞丰餐饮的承租期限是否届满，由此涉及其是否应向森林公园管理处腾还承租房屋、支付违约金、拆除自行设立的变压器等。本案立案时间为2015年7月1日，此时因瑞丰餐饮承租房屋未向森林公园管理处腾还，故森林公园管理处原诉讼请求中有要求瑞丰餐饮腾出租赁房屋内容，后因瑞丰餐饮已离开租赁房屋，森林公园管理处对该请求不再主张，变更为要求瑞丰餐饮支付违约金、拆除变压器设施。关于违约金，《房屋租赁协议》中确有约定，即“第十条、乙方违约责任”处约定有“4.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方而造成的损失”。森林公园管理处即是以此约定为依据予以主张。但从该约定来看，适用的条件有两项，一为“租赁期满”，二是“乙方（瑞丰餐饮）逾期归还”。森林公园管理处在提起诉讼时（2015年7月1日）即主张瑞丰餐饮超过租赁期限三个月未搬离承租房屋，瑞丰餐饮对此提出异议。经本案审理，原审法院亦认为森林公园管理处的该项主张不能成立。理由为：森林公园管理处与瑞丰餐饮在2015年3月27日通过签订《补充协议》将租赁期限由原《房屋租赁协议》约定的至2014年11月30日止延长至2015年3月31日。此后至森林公园管理处起诉前瑞丰餐饮并未搬离，仍然在继续使用租赁房屋。因双方未再签订新的协议，森林公园管理处亦未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。因此，双方之间的原租赁合同应继续有效，但租赁期限为不定期。实际履行过程中，瑞丰餐饮在补充协议约定的期间届满后，仍继续向森林公园预交了租赁费用，森林公园管理处收取后未提出异议。由此表明双方之间的租赁关系应当继续延续至该部分租赁费用折算完毕之日。就租赁费用的支付情况，森林公园管理处说明租赁期间内瑞丰餐饮未拖欠租赁费用，在瑞丰餐饮提供了网上银行交易记录后，其又确认在2015年6月1日和6月2日分别收取了租赁费用16万元及10万元。另结合瑞丰餐饮提供的录音证据，可以确认瑞丰餐饮交纳的租赁费用应使用租赁场所至2015年8月。这一事实在森林公园管理处解释其要求瑞丰餐饮支付的违约金394705.11元处亦得以体现。森林公园管理处主张瑞丰餐饮应支付双倍租金的计算基数应为每日5698.63元（按年租金104万元计），自2015年7月1日至10月8日计算应为50余万元，扣减瑞丰餐饮交纳的租金175157.90元，要求瑞丰餐饮支付的违约金即为394705.11元。此处其自行说明应扣减的租金175157.90元即为瑞丰餐饮交纳应计至2015年8月的租赁费用。由此说明，按森林公园管理处已收取的租赁费用，瑞丰餐饮可以使用租赁房屋至2015年8月。而森林公园管理处在2015年7月1日即提起诉讼，并主张瑞丰餐饮超过租赁期限三个月未搬离承租房屋显然不当。其要求瑞丰餐饮以双倍租金即每日5698.63元为基数承担违约金并不符合协议约定的违约金适用条件，原审法院不予支持。但鉴于本案审理中，瑞丰餐饮事实上已经离开租赁房屋，按森林公园管理处所述离开时间为2015年10月8日（按瑞丰餐饮所述为2015年10月11日），因森林公园管理处主张的时间少于瑞丰餐饮主张时间，原审法院确定以森林公园管理处所主张时间为截止，瑞丰餐饮应向森林公园管理处支付2015年9月1日至该日的占有使用费108273.97元（参照年租金104万元计算），对森林公园管理处超出主张部分原审法院不予支持。另鉴于瑞丰餐饮确已离开租赁房屋，其原设立的变压器对其而言已失去使用价值，森林公园管理处要求其自行拆除，原审法院对此予以支持。此外，还需说明，瑞丰餐饮对其搬离承租房屋的原因主张系森林公园管理处安排人员强行将其清出，因本案审理内容系基于森林公园管理处的起诉，故该部分内容不在本案审理范围之中。瑞丰餐饮可另行就此主张权利。瑞丰餐饮还主张本案与济南市历下区人民法院审理的招投标案件存在关联，要求本案中止审理。对此原审法院认为本案审理的内容在于瑞丰餐饮是否应向森林公园管理处支付相应费用，因瑞丰餐饮事实上已于2015年10月离开租赁房屋，该费用的计算无需等待济南市历下区人民法院审理招投标案件的结果，其要求中止审理的理由不成立，原审法院不予准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、济南瑞丰餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向济南森林公园管理处支付2015年9月至同年10月8日的房屋占有使用费108273.97元；二、济南瑞丰餐饮有限公司于判决生效之日起十日内自行拆除设置于济南市院内西南角的变压器设施；三、驳回济南森林公园管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7854元，济南森林公园管理处负担5200元，济南瑞丰餐饮有限公司负担2654元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。在历下区人民法院（2015）历知民初字第47号瑞丰餐饮诉森林公园管理处、山东招标股份有限公司、山东爱婴投资有限公司串通投标不正当竞争纠纷一案中，瑞丰餐饮在起诉状中认可，2015年6月17日森林公园管理处根据房屋中标结果向其送达了《房屋租赁协议期限终止告知书》，要求其在2015年6月30日前将房屋交还。本院对原审认定的其它事实予以确认。本院认为，瑞丰餐饮向原审法院提交上诉状后，又提交申请书申请撤回上诉，且未交上诉费，其撤诉申请符合法律规定，本院准许其撤回上诉。上诉人森林公园管理处与被上诉人瑞丰餐饮租赁合同到期后双方签订了《补充协议》到期后，双方未签订书面租赁合同，由于被上诉人瑞丰餐饮继续占有使用标的物，交了租赁费用，且上诉人森林公园管理处未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。故，原租赁合同期限届满后双方为不定期租赁。2015年6月17日上诉人森林公园管理处向被上诉人瑞丰餐饮送达了《房屋租赁协议期限终止告知书》，要求其在2015年6月30日前将房屋交还。因不定期租赁，除非双方当事人另有约定，双方均可随时解除合同。故上诉人森林公园管理处要求被上诉人瑞丰餐饮在2015年6月30日前房屋租赁协议终止并将房屋交还不违反法律规定，本院予以支持；2015年7月1日后，被上诉人瑞丰餐饮仍占用租赁房屋至2015年10月8日，构成违约。上诉人森林公园管理处要求被上诉人瑞丰餐饮支付2015年7月1日至10月8日违约金符合合同约定；关于违约金的支付数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方租赁协议第九条4约定：租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金的两倍的滞纳金。对上述约定，被上诉人瑞丰餐饮认为约定违约金过高，本院予以调整。本院支持其2015年7月1日至10月8日每逾期一日应向上诉人森林公园管理处支付原日租金1.3倍的滞纳金。被上诉人瑞丰餐饮应向上诉人森林公园管理处支付违约金数额为370410.9元（104万元÷365天×100天×1.3倍=370410.9元），减去被上诉人瑞丰餐饮剩余的费用175157.9元，实际应支付195253元。综上所述，上诉人济南森林公园管理处的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第1482号民事判决第二项；二、撤销济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第1482号民事判决第一项，第三项及案件受理费负担部分；三、被上诉人济南瑞丰餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人济南森林公园管理处支付2015年7月1日至同年10月8日的违约金195253元；四、驳回上诉人济南森林公园管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7854元，由上诉人济南森林公园管理处负担3470元，被上诉人济南瑞丰餐饮有限公司负担4384元。二审案件受理费7854元，亦按此比例负担。本判决为终审判决。审判长 王周江审判员 郭维敬审判员 孟繁荣二〇一六年十月十四日书记员 吴颖颖 来自