（2016）内25民终1167号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-28
案件名称
张会文、苏志坤与刘振学、郭海峰租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张会文,苏志坤,刘振学,郭海峰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内25民终1167号上诉人（一审原告）:张会文，男，1967年10月9日出生，汉族，事业单位职工，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区。上诉人（一审原告）:苏志坤，男，1967年1月6日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李建忠，锡林浩特正大法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：刘振学，男，1963年6月5日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区。被上诉人（一审被告）：郭海峰，男，1979年5月1日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟乌拉盖管理区。上诉人张会文、苏志坤因与被上诉人刘振学、郭海峰租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院作出的（2015）东乌民初字第531号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭并于2016年9月23日公开开庭进行了审理，上诉人张会文及上诉人张会文、苏志坤共同委托诉讼代理人李建忠、被上诉人刘振学、郭海峰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人张会文、苏志坤上诉请求：一、请求撤销内蒙古自治区东乌珠穆沁旗人民法院作出的（2015）东乌民初字第531号民事判决，并依法改判二被上诉人共同承担拖欠房屋租金869346.11元及利息损失。事实和理由：一审判令刘振学一人给付欠付的租金和利息错误，因刘振学和郭海峰的债务转移并没有经过二上诉人的同意，结合一审证据不能证明本案存在债务转移，因此应当改判刘振学、郭海峰共同承担给付租金和利息的责任。被上诉人刘振学辩称，同意上诉人张会文、苏志坤的上诉请求，被上诉人郭海峰应当承担给付租金的责任。被上诉人郭海峰辩称，我已经和被上诉人刘振学签署了相应的债务转让协议，并且已经告诉了上诉人，且获得了上诉人的同意，因此不应当继续承担债务。上诉人张会文、苏志坤向一审法院起诉请求：一、请求判令刘振学、郭海峰给付房屋租金869346.11元。二、请求判令刘振学、郭海峰支付租金利息自2015年4月1日至判决生效日按中国人民银行同期贷款利率计算。三、请求判令刘振学、郭海峰给付违约金2000000元。四、本案诉讼费用均由刘振学、郭海峰负担。一审法院认定事实：2012年5月24日，原告张会文、苏志坤作为甲方与作为乙方的被告刘振学、郭海峰签订《房屋租赁合同》一份，载明“甲方位于希望金街现在未完工的房屋8000平方米预出租给乙方使用……租赁期限为十年。自甲方将该房屋正式交给乙方，并为乙方预留3个月，装修完工后开始正式计算租赁期限……该房屋用途为综合性商场……租金为每年1500000.00元，其中包括房屋冬季取暖费。租金支付方式为：按季度支付。自乙方装修完毕开始营业起计算，乙方每年的每个季度初向甲方支付一次租金，金额为第一季度300000.00元，其余三个季度每季度400000.00元，其中预定金在第一年第四季度租赁款中扣除。乙方在合同签订之日起向甲方付租金100000.00元。本合同执行期满五年后，租金可由双方协商后做增幅调整，调整幅度不大于现在所执行年租金的40%......甲、乙双方在合约期满后，经双方鉴定，所出租房屋的结构、设施、设备都可正常使用，方可解除合同约定……甲方负责该房屋的外立面装修和楼体亮化，并提供足够乙方使用的停车场地，负责该房屋所处街道的行车通畅。甲方负责楼体广告位预留；水冷空调、排风管道的预留、备用电源的设置。甲方负责为此房屋配备一层至四层的感应式滚动电梯，负一层至四层的载客电梯，电梯的规格尺寸需符合乙方的使用要求并确保所安装电梯的品质和正常运行。在租赁期间，该房屋的结构包括墙、顶、防水，大修项目，由甲方负责。上水、下水、暖气、电源的主管线；滚动电梯、载客电梯的所有合同资料及管理权交付乙方后，维护保养均由乙方负责维修，其它乙方装修、装饰部分由乙方负责，与甲方无关。甲方应确保该屋水、电、暖正常接入，门、窗、地板铺装完毕，公安、消防等各项配套设施完备齐全，房屋质量结构符合国家标准，并通过建筑质检，公安、消防等各有关部门的验收合格后方能交给乙方使用……租赁期满一年，甲、乙双方应就租赁期满后是否续租或解除租赁关系通知对方。如租期届满甲方出售该房屋，乙方有优先购买权。合同终止后，如甲方无违约行为乙方应将该房屋腾空交给甲方。否则，甲方有权自行或委托他人腾空并收回该房屋，且乙方不得就此事宜向甲方主张任何权利及赔偿事项……在租赁期间，如甲方擅自终止合同，应向乙方支付因装修该房屋所产生的6000000装修费用，退还乙方所付的全部租金，并支付违约金2000000元。在租赁期间，如乙方擅自终止合同，甲方收到的当期租金以及装修费用全部不予退还，同时乙方向甲方支付违约金2000000元……本合同经甲乙双方签字后立即生效，本合同解除或终止，且双方债权、债务结清完毕之日失效……乙方可以在不违反本合同条款下，任意可以转租或转让”。2012年9月23日，原告张会文、苏志坤作为甲方与作为乙方的被告刘振学、郭海峰签订《希望金街房屋租赁合同补充协议》一份，载明“鉴于乙方将要展开招商、装修等工作，甲乙双方在原合同基础上添加部分合同内容，达成如下补充协议，并承诺共同遵守。一、甲方将于2012年10月5日前将该房屋土建部分完工后交付给乙方使用，并确保乙方在此日期后能正常装修开业，交工项目包括除电梯和消防工程外的所有施工项目。二、电梯和消防工程由乙方作为第三方参与施工管理和监督。消防工程需在2012年11月1日前经验收检验后向乙方交付使用，电梯工程需于2012年11月1日前经验收检验后向乙方交付使用。三、工程正式交工日期按电梯、消防工程完成后，并完成各项工程验收之日起计算。四、乙方需在电梯和消防工程施工期间分期向甲方提供不超过人民币七十万元的资金协助，并监督此资金的使用。此资金为乙方的协助性借款，甲方在使用期间需承担月息2%的利息，并于乙方商场开业前十日内归还本息，如到期不能归还则此款项充顶为乙方在商场开业后的应付租金。五、甲方需保证乙方在2012年10月1日起可以进驻工地进行乙方装修工程的交叉施工。六、如甲方不能按上述日期向乙方交付该房屋则甲方承担原合同所规定的违约责任。七、因甲方不能按期向乙方交付该房屋而导致乙方所产生的一切损失由甲方全部承担。八、因甲方不能按期向乙方交付该房屋而导致乙方所发生的与第三方的违约责任，甲方承担全部责任。九、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力”。2012年11月20日，被告刘振学、郭海峰与案外人王延平注册成立金领公司，刘振学、郭海峰、王延平三人持有股份比为3：4：3，郭海峰为该公司法定代表人。2015年3月23日，郭海峰、王延平、刘振学分别以甲乙丙方名义签订《股权转让协议书》一份，载明“……一、甲方、乙方把各自在金领公司投入的股份，经清产核资清算，偿付各自股份应当承担的亏损额后一次性有偿转让与丙方……五、丙方受让甲方、乙方股权后应当依法对三方共同经营金领公司期间形成的债权债务进行承接，并需取得债权人同意，涉及的债务应当积极自行解决，甲方、乙方不再承担偿还义务，不再参与公司经营……”。同日，郭海峰、王延平、刘振学还签订《金领商贸股权资金清算》一份，载明“金领商贸股权由刘振学收购，按原股金的50%收购郭海峰和王延平股权，郭海峰股金为3600000元，王延平股金为2700000元。以下各项均为刘振学峰收购郭海峰、王延平股权所需款项明细：……应付郭海峰股权资金合计是2091942.27元……应付王延平股权资金合计是1134459.72元……欠房租款：954346.11元……自2月26日开始再销售货款返还商户款项由刘振学承担付款……尾欠2月21日以后工资由刘振学支付……应付股权资金合计5536617.19元，其中郭海峰2091942.27元、王延平1134459.72元、个人借款256000.00元、装修尾款149913.80元、供应商销售款949955.29元、房租954346.11元……”。另查明，2012年9月该房屋正式交付二被告。原告张会文、苏志坤自认“出租房屋所有权人为张会文、苏志坤；合同期为2012年10月1日-2022年10月1日；租赁费自2013年5月1日开始计算，2013年5月1日前由二被告无偿使用；二被告在房屋前期装修时陆续给付二原告700000元用以抵顶租金，后又陆续给付部分租金”，二被告对此均无异议。原告张会文、苏志坤自认“知道金领公司三股东签订《股权转让协议书》”。《股权转让协议书》签订后，郭海峰已经告知张会文、苏志坤所欠954346.11元房租款由刘振学来偿还。对于张会文、苏志坤是否同意租金由刘振学偿还，原告苏志坤表示“不同意也没办法，只能同意”，原告张会文表示“同意，至于由公司付还是刘振学付现在有异议”。2015年4月1日，刘振学及其妻子李欣荣签署了一份《关于支付金领商场房租款承诺书》，载明“具体承诺内容如下：1、金领商场2014年-2015年3月31日前结转过来的房租款共计：954346.11元（具体数额按照财物数额走，多退少补）分两个月还清，定于2015年4月30日付300000元，剩余175000元于2015年12月30日前付清，2015年5月30日付479346.11元。2、2015年第二季度房租定于2015年4月5日前付375000元。3、原房屋租赁合同仍具有法律效力，如有产生冲突的部分将以原合同为准。4、如违约不能按时支付租赁方房租，将赔偿租赁方20%的违约金（按原租赁合同数额计算）。5、承诺人如按期不履行承诺内容而因此产生的第三方所有损失金额将由承诺人承担全部责任”。该承诺书签订后，被告刘振学给付二原告租金785000元。对已付的该部分租金，原告苏志坤、被告刘振学均表示“没有确定给付的是什么期间的租金”。2015年9月14日，张会文、苏志坤向刘振学发送《催款函》一份，载明“刘振学、郭海峰：截至2015年8月31日，你二人在租赁经营金领商场期间，共计欠该商场的房屋权属人苏志坤、张会文房屋租赁费904346.11元。按照你二人2015年4月1日与苏志坤、张会文签署的《关于支付金领商场房租款承诺书》中的约定，应当在2015年8月30日之前支付上述款项，但至今仍未收到该笔款项。因此，特通知刘振学、郭海峰，望二人能够在近期内及时支付上述款项，否则将追究你们的违约责任”，刘振学在该《催款函》上签名。庭审中，二原告及被告刘振学均认可截止2015年9月30日应付房租款为869346.11元，郭海峰对此表示不知情。二原告认可2015年4月1日至2015年9月30日的租金为700000元。又查明，原告张会文、苏志坤及被告刘振学均认可金领商场已停业，自2015年10月15日金领商场的钥匙已经交由二原告管理。二原告同意被告刘振学用“线径”、“白钢护栏”冲减租金，但双方当庭未对冲减的数额达成一致。庭审中，原告张会文表示双方签订的《房屋租赁合同》还在履行当中，被告刘振学则认为该合同自2015年8月31日已经终止；刘振学主张其与二原告谈过终止合同的事，二原告对此表示不予认可；原告张会文在庭审中称“要求二被告明确是否还要继续经营，如果不经营二原告坚持诉求”；苏志坤称“如果还要经营，二原告要租赁费；如果不经营，剩下的事也要一个答复”。还查明，2015年9月28日，该院立案受理（2015）东乌民初字第529号原告郭海峰诉被告刘振学、李欣荣股权转让纠纷一案，该案中，郭海峰具体诉讼请求如下：1、判决被告刘振学向原告郭海峰支付股权转让款620000元；2、判令被告刘振学向原告郭海峰支付违约金418388元；3、判令被告刘振学立即与原告郭海峰办理股权转让的工商登记手续；4、判令被告刘振学履行《股权转让协议书》第五条内容，向金领公司租赁房屋的房主张会文、苏志坤支付拖欠的房租以及支付其它债务（房租及其他债务以实际产生为准）；5、由被告李欣荣对第一第二项诉讼请求共同承担给付责任；6、由二被告承担本案诉讼费用。后郭海峰增加诉讼请求如下：1、由二被告向原告郭海峰支付620000元股权转让金的银行同期贷款利息，从2015年4月24日到付清款项之日；2、由二被告赔偿原告郭海峰经济损失376000元。再查明，2015年10月27日，原告张会文、苏志坤向该院提出财产保全申请，要求查封被告刘振学妻子李欣荣名下房屋所有权证号为锡房权证乌字第13014**号的房产及国有土地使用权证号为乌国用（2009）第256号的国有土地使用权。该院于当日到住建部门办理相关查封手续，但被住建部门告知该房产已由李欣荣名下过户到吴凤梅名下。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，原被告双方签订的《房屋租赁合同》、《希望金街房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，亦未违反相关法律法规的规定，故自双方当事人在合同上签字时成立并发生法律效力，原告张会文、苏志坤为出租人，被告刘振学、郭海峰为承租人。郭海峰、刘振学与案外人王延平签订的《股权转让协议书》已经约定刘振学对三方共同经营金领公司期间的债权债务进行承接，同日签订的《金领商贸股权资金清算》中明确了“欠房租款954346.11元”的事实，至此被告郭海峰作为《房屋租赁合同》债务人之一将其债务转移给被告刘振学的协议已经成立。郭海峰向张会文、苏志坤告知954346.11元房租转移由刘振学承担后，张会文、苏志坤的“表态”应当认定为二原告已经同意《房屋租赁合同》的相关债务由刘振学、郭海峰二人转移至刘振学一人。此后刘振学及其妻子李欣荣签署《关于支付金领商场房租款承诺书》及二原告向刘振学收取785000元租金的行为亦证明该事实。被告刘振学有关“要求张会文、苏志坤赔偿损失”的答辩理由在本案中不作认定处理，当事人可另行维权；原告张会文、苏志坤虽同意用“线径”、“白钢护栏”冲减租金，但双方当庭未对冲减的数额达成一致，故本案中对此不作认定处理，当事人可另行维权。被告郭海峰相应答辩理由依法成立。综上，截止2015年9月30日欠付原告张会文、苏志坤的房租款869346.11元应当由被告刘振学给付，被告郭海峰在债务转移后不再承担给付责任。其次，原告张会文、苏志坤及被告刘振学均认可截止2015年9月30日应付房租款869346.11元。按照《房屋租赁合同》并结合刘振学及其妻子李欣荣出具的《关于支付金领商场房租款承诺书》有关付款时间的约定，该院依法认定被告刘振学给付原告张会文、苏志坤的785000元租金是在支付“约定于2015年4月5日前给付的375000元”及《股权转让协议书》、《金领商贸股权资金清算》载明的且已经形成债务转移的954346.11元中的410000元（约定于2015年4月30日给付300000元+约定于2015年5月30日给付479346.11元中的110000元）”。本案中，原告张会文、苏志坤所诉的869346.11元租金具体包括：1、《关于支付金领商场房租款承诺书》中约定于2015年12月30日前付清的175000元；2、2015年7-9月欠付租金325000元（无争议的4-9月700000元租金减去已经支付的375000元租金）；3、约定于2015年5月30日给付479346.11元中的369346.11元（479346.11元-110000元）。被告刘振学未按约定时间给付原告张会文、苏志坤租金，应当支付相应利息损失，二原告虽主张自2015年4月1日至判决生效之日的利息，但是按照《房屋租赁合同》及《关于支付金领商场房租款承诺书》的约定，该院对利息的具体计算方式确定如下：1、2015年5月31日起以369346.11元为基数按中国人民银行同期贷款利率5.1%计息至判决生效时止；2、2015年7月6日起以325000元为基数按中国人民银行同期贷款利率4.85%计息至判决生效时止；3、2015年12月31日起以175000元为基数按中国人民银行同期贷款利率4.35%计息至判决生效时止。第三，原告张会文、苏志坤诉求被告刘振学给付的2000000元违约金系按照《房屋租赁合同》第六条“如乙方擅自终止合同，甲方收到的当期租金以及装修费用全部不予退还，同时乙方向甲方支付违约金2000000元”之约定要求给付，因本案原告张会文、苏志坤对被告刘振学“合同自2015年8月31日已经终止”的主张并不认可，且认为合同仍在继续履行，故该院在本案中对《房屋租赁合同》终止事宜不作认定，并驳回原告张会文、苏志坤在本案中要求刘振学、郭海峰给付2000000元违约金的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、被告刘振学给付原告张会文、苏志坤房屋租金869346.11元，给付时间：本判决生效后十日内；二、被告刘振学给付原告张会文、苏志坤利息损失（利息具体计算方式为：2015年5月31日起以369346.11元为基数按中国人民银行同期贷款利率5.1%计息至判决生效时止；2015年7月6日起以325000元为基数按中国人民银行同期贷款利率4.85%计息至判决生效时止；2015年12月31日起以175000元为基数按中国人民银行同期贷款利率4.35%计息至判决生效时止），给付时间：本判决生效后十日内；三、驳回原告张会文、苏志坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30037元（原告张会文、苏志坤已经预交29755元），由原告张会文、苏志坤负担20682元，由被告刘振学负担9355元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为，被上诉人郭海峰的债务转移行为是否成立，其应否承担连带给付租赁费及利息的责任问题。因被上诉人郭海峰作为涉案房屋的承租人，其与被上诉人刘振学在房屋租赁期间签署了《股权转让协议书》及《金领商贸股权资金清算》各一份，双方在协议中约定就欠付上诉人张会文、苏志坤的房屋租金，由被上诉人刘振学一人承担给付责任，郭海峰不再承担给付租金及相关费用的责任。在上述两份协议签订后，被上诉人郭海峰将上述协议内容告知了上诉人张会文、苏志坤，在一审庭审中询问上诉人张会文及苏志坤当时就由被上诉人刘振学一人承担给付所欠租金二上诉人同意与否，上诉人张会文及苏志坤均表示当时知晓并同意所欠债务由被上诉人刘振学一人负担，故上诉人张会文、苏志坤明确的意思表示已经发生法律效力，被上诉人郭海峰不再承担给付租金的责任。综上所述，张会文、苏志坤的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费20682.00元，由上诉人张会文、苏志坤负担。本判决为终审判决。审判长 黄 涛审判员 张慧玲审判员 杨树平二〇一六年十月十四日书记员 刘 娜所附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；” 来源：百度搜索“”