（2015）津法民初字第07078号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2018-07-12
案件名称
邱仁健与邵向伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱仁健,邵向伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2015）津法民初字第07078号原告：邱仁健，男，汉族，1986年1月21日出生，住重庆市江津区。委托代理人：吴文兰，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者，特别授权。被告：邵向伟，男，汉族，1986年5月17日出生，住河南省郏县。原告邱仁健与被告邵向伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法由代理审判员樊珊珊独任审判，适用简易程序分别于2015年9月8日、2016年9月29日、2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告邱仁健及其委托代理人吴文兰，被告邵向伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱仁健诉称：原告于2012年2月5日开始就承租被告邵向伟租用的位于重庆市江津区几江长城路77126部队营房7号门市做餐饮，原、被告双方之间就涉案门面每年签订一次房屋租赁合同。2015年1月1日，原、被告就涉案门面再次签订《门面出租协议》一份，约定期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租金为2368元/月，一年缴一次。租金押金38000元并没有体现在该合同上。原告让被告出具收条，被告却将租金押金写为转让费，转让费不退。原告多次找到被告让其重新出具押金收条或退还38000元，但被告至今不理。现请求法院：1、判令被告返还原告转让费38000元；2、判令被告支付原告转让费的利息损失（以38000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年1月2日起算至实际付清之日止）。被告邵向伟辩称：被告把从部队承租来得涉案门面转租给原告，并与原告形成房屋租赁关系均属实。押金变为转让费且不退，是经原、被告双方合意后在合同上进行的备注。同时，被告保证在同等条件下原告享有优先续租权。另外，原告将押金条子交回被告，并接收被告出具的转让费条子，也进一步说明了原告对此事的认可。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：中国人民解放军77126部队保障部营房科拥有坐落于重庆市江津区几江长城路77126部队营房多间门面。后经公开招投标，被告取得上述多间门面的集中租赁权，在每年向部队缴纳一定租金后，由被告自己负责每间门面的分租和管理。2012年2月5日，被告邵向伟（甲方）与原告邱仁健（乙方）签订《门面出租协议》，约定甲方将其承租来的77126部队师部左侧7号门面出租给乙方使用，租期从2012年2月6日至2013年2月6日止，每月租金1780元，年租金21360元，租金以年缴的方式支付。同日，原、被告双方还签订《押金协议》、《房屋租金增加协议》，分别约定原告须向被告缴纳涉案门面押金38000元，若原告转出涉案门面，则押金不退；按照上年房屋租金基础上总数增加10%，以后每年依次增加（备注：只限于2011年至2015年之间的租赁户）。上述协议签订后，原告向被告支付了全年的租金，并向被告缴纳了门面押金38000元，被告出具收取全年租金收据后，就将涉案门面交付原告租赁使用。2013年1月29日，原告邱仁健（乙方）与被告邵向伟（甲方）就涉案门面的租赁再次签订了《军队房地产租赁合同》，约定租期自2013年2月6日起至2014年2月5日止，年租金为23496元。同时，也签订了《押金协议》和《房屋租金增加协议》，约定的内容与2012年的一致。当日，被告出具收据收取原告缴纳的全年租金23496元。2014年3月20日，原告邱仁健（乙方）与被告邵向伟（甲方）就涉案门面的租赁再次签订了《门面出租协议》，约定租期自2014年2月5日起至2015年2月5日止，年租金为25845元。同时，也签订了《押金协议》和《房屋租金增加协议》，约定的内容与2012年的一致。当日，原告向被告缴纳了该年的年租金。2015年1月1日，原告邱仁健（乙方）与被告邵向伟（甲方）就涉案门面的租赁再次签订了《门面出租协议》，约定租期自2015年1月1日至2015年12月31日止；年租金为28416元，以年缴的方式支付；合同期满后，乙方若续租须和甲方协商再订下一次合同，优先租用，在合同期间乙方可转让，甲方无权干涉，但须告知甲方。同时，该协议最后一页原、被告双方签名下面，添加有备注内容，载明“门市乙方已支付甲方转让费￥38000元正（叁万捌仟元正），转让费不退，此备注只作说明情况之用，邵向伟，2015年1月1日，房租按照每年总房租10%增加，房屋租期满，同条件乙方优先续租，邵向伟”。同日，被告收回原告处押金条子后向其出具收条一张，载明“今收到邱仁健租师部左侧7号门市2015年1月1日至2015年12月31日全年（12个月）房租，及转让费￥38000元正（叁万捌仟元正），收款人：邵向伟，2015年1月1日。”上述协议签订后，原告继续租赁使用涉案门面。2015年12月28日，部队因接上级通知便收回了涉案门面。另查明，在原告租用涉案门面前，一直是被告在对其经营使用，并进行了简单装修；原告仅在2012年2月5日向被告支付过押金38000元，2013、2014年未再支付过；另外，2015年1月1日所签协议的备注内容系被告所写，手印系被告所捺，原告和其妻子均在场，但未在该内容处签字。再查明：2012年4月4日，原告邱仁健作为承租方还签订了一份《军队房地产租赁合同》，该合同在重庆市工商行政管理局江津区分局进行了备案。该合同仅对涉门面位置、用途、租期、违约金额进行了约定，其余内容包括租金均为空白。且租期为4年，自2012年4月1日起至2015年12月31日止。另外，该合同出租方（甲方）处填写为77126部队，最后一页甲方签章处为中国人民解放军77126部队后勤部营房科的公章。上述事实，有原、被告双方当事人陈述，个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、《门面出租协议》三份、《押金协议》三份、《房屋租金增加协议》两份、《军队房地产租赁合同》、收据两张、收条、《房屋租赁证明》等证据经庭审质证，在卷佐证。四何柯瑞军个人行为，与其家人回原告的诉讼___________________________________________________________________________________________________________本院认为：被告经部队同意后，将涉案门面转租给原告，并与原告先后每年直接就涉案门面签订的《门面出租协议》和《军队房地产租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行义务。原告本人在起诉状和第一次庭审时均认可，其是与被告直接形成的涉案门面租赁关系，合同为每年一签，租金直接交给被告，但在第二次庭审时，原告否认与被告之间的租赁合同关系，认为其是与部队直接形成的租赁合同关系，备案的合同才是原告真正履行的合同，但原告无相应证据予以证明，且原告认可被告出示的两张租金收据，也表明原、被告之间的租金是按照原、被告双方每年所签合同来履行的。另外，部队出具的房屋租赁证明也进一步证实了被告将承租来的门面转租给原告，原、被告之间形成直接租赁关系的事实。故原告称其与部队直接建立租赁合同关系的证据不足，而被告辩称原、被告之间形成房屋租赁合同关系的理由，本院予以采纳。关于38000元的性质问题。本案中，原、被告于2015年1月1日所签合同备注内容注明：原告在同等条件下享有优先续租权。庭审中，原告本人也陈述之所以交回押金条子而签订转让费条子，是因为被告承诺以后继续租给原告。由此可知，本案中原、被告双方均认可收取38000元是为了保证原告享有涉案门面的优先续租权，故该费用属门面转让费。同时，收取转让费是市场经济中一个正常且普遍的经济现象，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条之规定，转让费可以看作是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。本案中，虽然原告陈述不认可备注内容“将押金变为转让费，转让费不退”，但书写时其在场未提出异议，且其交回押金条子，收取转让费条子的行为也进一步说明其是认可该内容的。另外，原告要求退还转让费38000元的诉求，也说明了原告认可该费用性质为转让费。此外，从本案查明的事实看，本案不存在欺诈、胁迫等情形，故合同中备注内容是双方真实意思表示，合法有效。虽然原告陈述其租用几年内不存在转让事实，也不存在对上家装修等费用的补偿，被告没有收取转让费的依据，但本案认为转让费的性质并没有明确的法律规定，也没有明确的法律定性，即可以是对装修的一种补偿，也可以是对优先续租权的保障，只要是双方当事人合意及不违反法律法规即可。因此，原告的请求和陈述内容均无事实及法律依据，本院不予支持，而被告辩称的理由，本院予以采纳。为了保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告邱仁健的全部诉讼请求。案件受理费750元，减半收取375元，由原告邱仁健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人们法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 樊珊珊二〇一六年十月十四日书 记 员 白 欧 来源：