（2016）内04民终3324号
裁判日期: 2016-10-14
公开日期: 2016-12-27
案件名称
上诉人张海军与被上诉人闫清林经济适用房转让合同纠纷一案的二审民事判决书
法院
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张海军,阎清林
案由
经济适用房转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内04民终3324号上诉人（原审被告）张海军，个体户。被上诉人（原审原告）阎清林，市民。委托代理人姜振，内蒙古百力律师事务所律师。上诉人张海军因与被上诉人阎清林经济适用房转让合同纠纷一案，不服阿鲁科尔沁旗人民法院（2016）内0421民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，张海军拥有2008年经济适用房的住房资格，在当年的经济适用房抽签过程中，其获得了经济适用房的购买权。后经双方协商，双方达成口头协议，张海军将其抽取到的经济适用房购买权转让给阎清林。2008年5月13日，阎清林以张海军名义与赤峰市友嘉房地产开发有限责任公司签订了经济适用住房购买合同一份，购买了位于阿鲁科尔沁旗天山镇红星街东、胜利巷南、胜利路北的惠安小区5号楼2单元601室房屋一处，总售价为72688.45元，阎清林为日后便于办理相关事宜，在合同购买人即乙方处书写了其侄女阎红梅的联系电话。合同的第三条约定购房款的给付方式为分期付款。乙方在取得购房权后，签订合同时首先向甲方付楼房总价款的50%，人民币36300元。2008年8月1日前再付30%，计人民币21800元，剩余购房款乙方在楼房竣工后领取楼房钥匙时全部付清。合同约定房屋的交付日期为2008年12月30日前。2008年5月13日，阎清林的侄子阎宏章代替阎清林以张海军的名义向赤峰市友嘉房地产有限责任公司交付了首付款36300元，2008年8月7日、11月1日、11月9日，阎清林的侄子阎宏君代替阎清林分三次向赤峰市友嘉房地产有限责任公司交付购房款21800元、物业费247元及三期房款17628.75元，付清了全部房款。后张海军未再申请其他经济适用住房。2009年诉争房屋竣工交付后，一直由阎清林占有、使用，并进行了室内装修。相关合同原件、收据原件亦均在阎清林处。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中双方之间虽未签订过任何形式的书面合同，但从双方的内替及履行情况看，从赤峰市友嘉房地产开发有限责任公司购买诉争房屋的实际出资人系阎清林，诉争房屋交付后一直由阎清林占有、使用，购买房屋的手续亦由阎清林持有，购买房屋的手续载明的相关人信息均系阎清林亲属，因此双方实质应为借名买房关系。关于双方之间此关系的效力问题，因张海军系在符合经济适用房住房资格条件下，再通过抽签方式获得的经济适用房购买资格，其将该资格转让阎清林的行为未侵害他人或集体利益，而张海军亦未再申请其他经济适用住房。且经济适用住房购买合同系在2008年签订，现在该房已符合上市交易的条件，因此双方之间的此协议不存在无效的情形。在涉案房屋已经满足办理初始登记的条件下，阎清林主张办理初始登记于法不悖，合同系以张海军的名义签订，故张海军有义务协助阎清林取得涉案房屋的产权，对阎清林要求张海军协助办理涉案房屋产权初始登记手续的诉讼请求该院予以支持，由此产生的相关税费按法律规定负担；张海军辩称，其无权利转让房屋，对阎清林提举交款单据的质证意见为其中签有张海军名字的单据所涉款项系其本人所交，其余款项均为委托阎清林代交，其与阎清林之间系委托交纳购房款关系及房屋租赁关系，但均未提任何证据予以证明，且张海军在2008年5月13日至今长达8年的时间内均未提出异议的事实与其答辩和质证意见相互矛盾，应视为对房屋转让合同关系的认可，故对上述辩解，该院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决，张海军于本判决生效后三日内协助阎清林办理位于阿鲁科尔沁旗天山镇惠安小区5号楼2单元601室房屋初始登记手续，由此产生的相关税费按法律规定负担。宣判后，张海军不服，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人不存在房屋转让合同关系，上诉人是天山街道办事处辖区内非农业户常住户口，根据当时阿旗政府2008年下发的文件精神，上诉人通过抽签的方式取得了涉案房屋的购买权，被上诉人不是城镇非农业户口，其没有资格取得涉案房屋的购买权。因经济适用房是国家为解决非农业户口低收入家庭住房的一项政策，不允许买卖、转让、转租或与第三方互换，所以，转让房屋的行为不但违反国家行政法规的强制性规定，也存在损害国家利益，因此，被上诉人提出双方存在所谓转让房屋的行为的诉讼请求不能成立。另外，被上诉人与赤峰市友嘉房地产开发公司签订的《经济适用住房购买合同》，是其昌名上诉人的名义与开发公司签订的，该合同没有法律效力；2008年5月13日上诉人在签订购房合同后就交付了首付款36300元，此款是上诉人交付且收款单据上系上诉人签名，因上诉人常期在外面打工，将首付款单据交给被上诉人的目的是委托其替上诉人交纳其余的50%购房款，等上诉人偿还被上诉人代交的50%购房款后，被上诉人迁出该楼房。综上，原审判决认定双方存在房屋转让合同关系不当，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人阎清林答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，因被上诉人也是城镇低收入家庭，符合当时申请经济适用住房购买条件，因答辩人没有抽到签，而上诉人抽到了签，后经双方口头协商，上诉人将该经济适用住房购买资格转让给了答辩人，答辩人以上诉人的名义与开发公司签订了《经济适用住房购买合同》，并交纳了首付款，此后，答辩人分三次仍以上诉人的名义将剩余的购房款及物业费交清。况且答辩人居住该房屋已达八年之久，上诉人从未提出过异议，现上诉人提出双方不存在转让行为的上诉理由，没有事实依据，不能成立。请求二审法院依法维持一审判决。二审审理期间被上诉人向本院提交了居民户口簿及赤峰市城市居民最低生活保障金领取证；证明被上诉人于2002年3月就从原籍迁入天山镇，成为城镇居民，并享受了低保待遇。上诉人张海军对被上诉人所提交的证据真实性无异议。经庭审举证、质证，因上诉人对被上诉人所提交证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，予以确认。本院认为：本案诉争的房屋，当时是国家为解决非农业户口低收入家庭住房问题所给的一项惠民政策，由于被上诉人通过抽签的方式没有取得购买该经济适用住房资格，而上诉人抽签取得了购买该经济适用住房的资格，后经双方协商上诉人将购买该经济适用住房的资格转让给了被上诉人，被上诉人其后以上诉人的名义与赤峰市友嘉房地产开发有限责任公司签订了购买诉争房屋的合同，并以上诉人的名义交纳了购房款，该诉争房屋交付后一直由被上诉人占有、使用至今，期间上诉人没有提出过异议。虽然这种转让行为并不符合当时的相关政策规定，但鉴于被上诉人也是城镇低收入家庭住户，并享受低保待遇的客观实际，又因该房屋已符合上市交易的条件。所以，上诉人有协助被上诉人进行涉案房屋产权初始登记的义务。再者，上诉人提出的其无权转让房屋，对被上诉人提举交款单据系其本人所交，其余款项均为委托被上诉人代交，双方之间仅仅存在着委托交纳购房款及房屋租赁关系的上诉理由，因没有提交证据加以证明，不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人承担；邮寄送达费40元，由上诉人与被上诉人各承担20元。本判决为终审判决。审判长 张国利审判员 徐书文审判员 苏力德二〇一六年十月十四日书记员 刘亚文 搜索“”