（2015）榕民初字第239号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2017-02-01
案件名称
杨文能与榕江县鑫海房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
榕江县人民法院
所属地区
榕江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨文能,榕江县鑫海房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民初字第239号原告杨文能，男，1974年7月9日生，住榕江县。被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司。地址：榕江古州西路（人寿保险公司四楼）。法定代表人郭木土，男，该公司负责人。原告杨文能与被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨文能到庭参加诉讼，被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司经公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨文能向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告将售给原告榕江县新城区XXX苑XXXXX房换房；2、赔偿原告相应的直接损失和间接损失，以及实际装修费148000元；3、诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告于2010年3月18日向被告售楼部购买XXX苑XXXXX号商品房一套，合同约定建筑面积共为135.19平方米。2011年5月9日交房，被告还交给我一份住宅质量保证书，后来原告装修入住不到一个月，刚刚装修的新房就出现了3个地方的严重漏水，由于还在保修期是房开商的责任，我于2011年9月就将情况反应给房开商，而房开商就叫我去找一个叫盛工的负责人，找到盛工后回答是房子刚完工没多久，可能是还没干，或者是楼上的人装修材料等是积水造成的，等你楼上的人装修完工后，再看一下。三个月后楼上装修完工了还是漏水，我再次到房开商要求维修，房开商还是让我找盛工，然后他拿石灰刷了一次。几个月过去了，房子一直在漏水，经过半年几乎每个月都多次找房开商和盛工，最后一次找到房开商和盛工，因为经过多次维修都没有修好，所以他很不耐烦的说“你有本事就去法院告，我这么大公司怕你”，从那以后，我认为房子还不到一个月的时间就出现了多处严重漏水现象，我也停止了正常的还贷，后来还造成银行方面的罚息等间接损失。综上所述，原告与被告签订的合同是合法有效的，双方都应当诚实守信的履行其责任和义务，遂原告为了维护自己的合法权益特向人民法院起诉。被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司未答辩，亦未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：原告于2010年3月18日向被告购买XXX苑XXXXX号商品房一套，建筑面积为135.19平方米，于2011年5月9日交付使用。原告装修入住不久后，房屋出现严重漏水。原告在2011年9月将房屋漏水情况反应给被告，被告让原告找房屋施工单位盛岳良进行处理，经盛岳良多次修缮未果。交房时被告给原告提供的《住宅质量保证书》第四条约定商品房保修期限为：（1）住宅的地基与基础工程、主体工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限50年；（2）屋面防水工程、卫生间厨房、外墙面有防水要求的为5年；（3）门、窗安装密闭，不出现翘裂等为2年；（4）窗面、顶棚抹灰层不脱落、外墙漆褪色等为2年；（5）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。原告房屋仍在保修期内，出现漏水属实。上述事实，有原告提交的原告身份证复印件一份、《商品房买卖合同》复印件一份、实物照片三张、购房发票和契税复印件一份、装修合同原件一份、《住宅质量保证书》复印件一份、住建局竣工验收备案表复印件一份，本院委托鉴定的中星鉴字（2016）第M0026号鉴定报告原件一份、（2016）皓鉴字第198号鉴定报告原件一份及原告在庭上的陈述在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是：一、是否采用本院委托鉴定的两份鉴定报告；二、原告要求换房是否有事实和法律依据；三、原告要求被告赔偿损失的具体金额。对于争议焦点一，广州市中原房屋安全鉴定有限公司和贵州皓天价格评估司法鉴定所是具有鉴定资质的鉴定机构，对XXX苑XXXXX号房屋鉴定所作出的中星鉴字（2016）第M0026号和（2016）皓鉴字第198号鉴定报告真实合法，能客观的反映出房屋的质量问题和受损问题，本院予以采用；对于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由买受人承担。”中星鉴字（2016）第M0026号鉴定结论为：“……综上所述，根据现场检查、检测，依照《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292～1999）,该房屋主体结构楼板、承重墙子单元的安全性等级评为Bsu级，使用性等级评为Bss级，应对楼板、承重墙进行加固维修处理。”由此可知该房屋不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条关于不合格或严重影响正常居住使用的范围，故对于原告要求被告换房的诉讼请求不予支持。对于争议焦点三，因（2016）皓鉴字第198号鉴定报告鉴定结果为“经过测算，取整确定价格杨文能所有的位于榕江县XXX苑XXXXX号房屋因建筑工程质量问题造成的修复费用及损失在评估基准日的评估总价格为75085元（人民币柒万伍仟零捌拾伍元整）。”该份鉴定报告真实合法，应作为原告要求被告赔偿损失的事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，被告出卖的房屋不符合合同约定，已构成违约应当承担相应的违约责任。故对于原告要求被告赔偿其相应损失的诉讼请求予以部分支持，参照（2016）皓鉴字第198号鉴定报告，确定被告应赔偿的具体金额为75085元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司赔偿原告经济损失人民币75085元，限于该判决书生效后十五日内一次性付清；二、驳回原告杨文能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费3260元，由原告杨文能负担1630元，被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司负担1630元；房屋质量鉴定费9000元由原告杨文能承担；财产损失评估鉴定费12000元由被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司承担；公告费540元由被告榕江县鑫海房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 长 杨先富审 判 员 杨秀武人民陪审员 王锦成二〇一六年十月十三日书 记 员 王 滢 关注公众号“”