（2016）赣07民终2305号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2017-04-19
案件名称
高先禄与李启福、原审第三人张洪生和李启洪土地承包经营权出租合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高先禄,李启福,张洪生,李启洪
案由
土地承包经营权出租合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣07民终2305号上诉人（原审被告）高先禄，男，1964年5月11日生，汉族，住上犹县。被上诉人（原审原告）李启福，男，1952年10月22日生，汉族，住上犹县。原审第三人张洪生，男，1970年10月31日生，汉族，住上犹县。原审第三人李启洪，男，成年，汉族，住上犹县。上诉人高先禄因与被上诉人李启福、原审第三人张洪生和李启洪土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服上犹县人民法院（2015）上民一初字第580号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高先禄上诉请求：撤销一审判决，由被上诉人李启福承担上诉费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足。上诉人与被上诉人签订了《桐坑口水田租赁合同》，约定合同期限至2012年底。上诉人从2013年起已将本案的标的物转移给原审第三人，由原审第三人实际管理和使用。被上诉人没有证据证明2013年起该标的物的使用、管理权仍属上诉人的事实。况且，被上诉人将张洪生等人列为本案第三人的事实，也佐证被上诉人明知、认可原审第三人实际承包使用其水田。2003年4月16日签订的《合同》第三条约定“未尽事宜，待后共同协商解决”。上诉人于2012年3月7日在支付承租水田最后一年租金时，向被上诉人表明租赁期满后不再承租，由原审第三人与被上诉人签订合同承租，被上诉人没有任何异议，这实质上也是上诉人与被上诉人对租赁合同终止的又一次口头合同。因此，上诉人与被上诉人的租赁合同终止后，上诉人无须承担支付租金的任何义务。一审判决上诉人承担合同期限外的租金，不符合合同约定，也不符合法律规定。二、被上诉人的诉讼明显超过诉讼时效。被上诉人于2015年6月3日以合同纠纷为由，起诉要求上诉人承担合同期外的租金，明显超过二年诉讼时效。合同期届满后，被上诉人没有证据证明要求上诉人将租用水田基本复原，而放任原审第三人扩大损失，并将损失强加于上诉人。一审判决以被上诉人先后于2014年冬和2015年初与上诉人协商为由，认定被上诉人未超过诉讼时效，其证据明显不足。被上诉人只是在2014年冬和2015年初，要求上诉人通知原审第三人支付租金、续签合同，并不是要求上诉人支付租金。三、原审第三人系合同期届满后的实际承租人。上诉人在租用期限内，已将承租的水田通过《转让合同》的书面形式转租给第三人。上诉人一审提交的《转让合同》以及张某等三人的《证人证言》已经充分证明，2013年起至被上诉人起诉之日，原审第三人实际管理使用《桐坑口水田租赁合同》约定的水田。同时，上诉人在2012年初支付合同约定的最后一年租金时，明确告知被上诉人合同期满后上诉人不再承租，由原审第三人与被上诉人续签合同，原审第三人李启洪同时在场。被上诉人与原审第三人因种种原因未能签订续租合同，被上诉人把合同期满后相关损失的责任归咎于上诉人，明显不合法。况且，本案六位被上诉人均属原审第三人李启洪的兄弟，李启斌系李启洪的同胞兄弟。被上诉人放任损失的扩大，在超过起诉时效的情况下，将上诉人诉至法院要求赔偿更不合法。李启福辩称，根据合同约定，合同到期以后上诉人要恢复水田，但是上诉人没有这样做。上诉人把水田做了水塘，水田至今没有归还给被上诉人，被上诉人又得不到租金。现在合同终止了，上诉人要给被上诉人恢复水田，上诉人不放掉塘里的水，被上诉人怎么种田。张洪生述称，上诉人与被上诉人签订合同，已约定合同到期要恢复原状。而我与上诉人签的合同就没有恢复原状这条。合同到期后，我就问被上诉人会不会续签合同，不续签的话，我就自动放弃。上诉人与被上诉人签了多少年的合同，我跟上诉人就签了多少年合同。李启洪未提交书面意见。李启福向一审法院起诉请求：一、依法判令被告立即将所租赁的水田基本复原，并退回原告使用管理；二、依法判令被告支付2012年底至2015年6月底合计两年半租金922.5元给原告（计算方式：300斤/亩(150元/百斤(0.82亩(2.5年）；三、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告李启福等七人与被告高先禄于2003年4月16日、4月30日，分别签订了《铜坑水田租赁合同》，约定由原告李启福等七人将其坐落于东山镇x村铜坑口石角组的水田租赁给被告使用管理，租赁期限自2003年4月至2012年年底。经双方协商同意，被告按每年每亩水田300斤稻谷，并按头年稻谷市场平均价格折合人民币计付租金，被告应在每年的年初按时付清租金给原告，其中李启庆1.22亩、李启衔0.82亩、李启德0.82亩、李启斌0.82亩、李启福0.82亩、李天长0.82亩、刘守炳1.85亩。合同还约定，在2004年被告应付一年租金作为押金给原告，双方应自觉遵守国家法律规定及合同条款，不得单方终止和修改合同内容，但国家政府性征地除外，否则给对方所造成的一切经济损失，应由终止方全额负责赔偿。合同期满后，如有任何一方需立即终止合同，则被告应负责水田的基本复原并退回给原告使用管理，同时，原告应及时退回押金给被告。合同签订后，原告等七人将水田交给了被告承租，被告构筑了拦水坝、搭建了鱼棚，放养了鱼苗。被告已按约支付了2012年12月底前的租金，并支付给了原告等七人租赁押金共计1167.7元，其中支付给原告李启福租赁押金130元。2011年6月26日，以被告高先禄为甲方、第三人张洪生为乙方、案外人刘冬明为丙方，签订一份《转让合同》，合同约定，甲方将所承包的桐坑口水库及其附属设施转让给乙方，土地转租给乙方，其中包括原告等七人的水田荒地，租赁期从2011年6月24日起至2012年12月31日止，到期后如乙方续租重新跟农户签订合同。甲方转让桐坑口堤坝（包括修小路、水电等一切归甲方投资的设备、设施等），折价19000元。乙方同意另补各种费用给丙方（其中含付租金、桐坑口大棚架水泥砖围墙、水电、水井一口折价）合计人民币9500元，原甲方与丙方所签订转租合同三方同意撤销作废、终止合同，2012年的租金4000元由乙方付给甲方，签订合同时一次付清上列款项。高先禄、张洪生、刘冬明在合同上签名，李启洪作为见证人在合同上签名。上述《转让合同》签订后，第三人张洪生、李启洪共同受让了铜坑口水库及其附属设施，承租了原告等七人的水田。2012年底，上述《铜坑水田租赁合同》和《转让合同》到期，被告不再租赁，但未按照合同约定将原告水田基本复原，第三人未与原告签订合同，也未再经营使用原租水田，被告和第三人也未向原告支付租金。原告先后于2014年冬和2015年初就续签合同和租金支付事宜联系被告协商，后要求被告水田基本复原未果，并经东山镇人民调解委员会调解无效，遂诉至本院，请求：一、依法判令被告立即将所租赁的水田基本复原，并退回原告使用管理；二、依法判令被告支付2012年底至2015年6月底合计两年半租金1372.59元给原告（计算方式：300斤/亩(150元/百斤(1.22亩(2.5年）；三、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告方增加诉讼请求，要求被告继续按照每亩300斤稻谷，每100斤稻谷折价150元的标准支付2015年7月1日后的租金。庭审中，当事人一致同意按照每一百斤稻谷折价150元计算租金。经本院调解，原告不同意继续出租案涉水田。一审法院认为，原告与被告高先禄签订的《铜坑水田租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有法律约束力。在合同期满前，被告虽与第三人签订了《转让合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款之规定，原告与被告高先禄之间的租赁合同继续有效。被告与第三人签订的转让合同约定的转租期限与原告与被告高先禄签订的合同期限一致，且被告与第三人未约定转租合同期满后由第三人负责恢复原状。根据原告与被告高先禄签订的租赁合同的约定，合同期满后，如有任何一方需立即终止合同，则被告应负责水田的基本复原并退回给原告使用管理。被告高先禄在合同期满后，未按约定履行义务，应当承担违约责任。原告要求被告将承租原告的水田基本复原交还原告管理使用的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。因原、被告在合同中未约定基本复原的具体要求，考虑到本案的具体情况，由原告自行复原更为便利，但被告应对原告自行复原的费用予以补偿。同时，原告将水田出租给被告养鱼，必然会对水田现状造成一定程度的破坏，此系原告方履行出租义务的必然成本，故对水田基本复原的费用，仅由被告作适当补偿，具体数额由本院酌定。因鱼棚、电线等设施已由第三人出资受让，故鱼棚、电线等设施由第三人负责拆除，材料归第三人所有，承包水田由第三人负责排干，剩余少量的鱼由第三人自行处理。对于合同期满后的租金问题，本院认为，案涉合同到期后，被告未履行合同约定义务，将承租水田基本复原交还原告管理使用，由此导致原告租金损失，被告应予赔偿。对原告已收取的被告所交押金，可在赔偿款中予以扣除。被告高先禄辩称原告方未向其请求过恢复水田原状，原告方已放弃相应的权利，其诉讼请求超过了诉讼时效，本院认为，原告先后于2014年冬和2015年初就续签合同和租金支付事宜联系被告协商，且就水田租赁合同纠纷曾向东山镇人民调解委员会请求处理，后者并就纠纷进行过调解，原告诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效期间，被告辩解意见无事实和法律依据，不予采信。被告高先禄辩称合同期限届满后，原告方已认可第三人张洪生、李启洪继续租赁土地经营的事实，至今也是第三人在实际管理经营，被告对该主张并未提供足够的证据予以证实，不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、由被告高先禄将所租赁的原告李启福位于上犹县东山镇x村铜坑口的0.82亩水田交还给原告李启福管理使用，由原告李启福自行恢复原状，被告高先禄补偿原告李启福复原费用500元；二、由被告高先禄、第三人张洪生、李启洪将在租赁原告李启福上述水田上所修建鱼塘里的水排干，鱼塘中的鱼归第三人张洪生、李启洪所有；三、由被告高先禄、第三人张洪生、李启洪将所租赁的原告水田所修建水库的鱼棚、电线等设施拆除，拆除的材料归第三人张洪生、李启洪所有；四、2013年1月1日后至上述第二、三项判决执行完毕之日止，原告李启福的租金损失，按照每年369元的标准计算（300斤/亩(150元/百斤(0.82亩），扣除原告李启福已收取的租赁押金130元后，由被告高先禄支付给原告李启福。以上判决限于判决生效后十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告高先禄承担，限于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，高先禄围绕上诉请求依法提交了上犹县东山镇人民调解委员会的证明一份、证人赖某的证人证言一份。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年12月，李启福、李启庆等人向上犹县东山镇人民调解委员会反映，其位于铜坑口石角组的水田出租给高先禄使用管理，从2012年年底至今未收取租金，希望该调解委员会能够居中调处。该调解委员会向高先禄拨打了调解电话。因高先禄接到电话后未到场调解，上犹县东山镇人民调解委员会遂告知李启福、李启庆等人向人民法院起诉处理。证人赖某的证人证言与本案无关，本案的处理未涉及赖某家的荒土。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2003年4月签订《铜坑口水田租赁合同》，对水田的租赁期限进行了明确约定，即：租赁期限自2003年4月起至2012年年底，租赁时间长达九年余。过了2012年年底，《铜坑口水田租赁合同》约定的租赁期限就届满，当事人租赁合同到期。合同的期限届满，并不意味着合同的权利义务随之终止。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；……”。上述法律规定了合同的权利义务终止的情形，不符合这些情形，则合同的权利义务并未终止。同时，在合同终止后，当事人也应根据交易习惯履行通知、协助、保密等后合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担相应的违约责任。本案中，《铜坑口水田租赁合同》约定：合同期满后，如有任何一方需立即终止合同，则乙方应负责水田的基本复原并退回给甲方使用管理。《铜坑口水田租赁合同》的合同期限已届满，但上诉人并未按照双方约定将水田基本复原并退回被上诉人，案涉的水田并没有交还给被上诉人管理使用。上诉人未全面履行合同义务，其行为明显违反合同约定，构成违约。所以，本院认为，被上诉人要求上诉人将承租的水田基本复原并交还被上诉人管理使用的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。一审法院考虑到被上诉人自行复原更为便利，遂判决被上诉人自行将其水田复原，由上诉人适当补偿复原费用。一审法院的上述判决，符合合同约定，有利于矛盾纠纷解决，应予维持。案涉的水田至今仍被鱼塘里的水淹没，上诉人应将水排干，以便被上诉人能够正常管理使用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。上诉人未按约将水田复原并交还给被上诉人经营使用，造成被上诉人一定经济损失。一审法院参照合同的租金标准，判决上诉人承担向被上诉人赔偿损失的违约责任，于法有据，应予维持。被上诉人于2014年12月向上犹县东山镇人民调解委员会申请，要求调解其位于铜坑口的水田未能收取租金一事。上犹县东山镇人民调解委员会打了调解电话给上诉人，但上诉人并未到场参与调解。上诉人至今未将租赁的水田复原并交还被上诉人使用。因此，被上诉人在一审法院提起本案诉讼，并未超过二年的诉讼时效。上诉人与原审第三人张洪生签订《转让合同》的时间是2011年6月26日，此时，上诉人与被上诉人的租赁合同仍在继续履行中。被上诉人与原审第三人之间没有签订租赁合同，双方不存在租赁合同关系。被上诉人在本案中并没有主张原审第三人赔偿损失。因此，上诉人上诉称原审第三人系合同期届满后的实际承租人的说法，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，高先禄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人高先禄负担。本判决为终审判决。审判长 徐 军审判员 傅忠代理审判员彭莉二〇一六年十月十三日书记员 王 佳书记员 刘 恒 芬 来自