（2016）粤5381民初1464号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-26
案件名称
陈国炬与罗定市龙宇置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
罗定市人民法院
所属地区
罗定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈国炬,罗定市龙宇置业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初1464号原告陈国炬，男，1971年11月18日出生，汉族，罗定市人，住广东省罗定市。委托代理人沈小杰，男，1975年9月15日出生，汉族，罗定市人，住广东省罗定市。被告罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：广东省罗定市罗城街道迎宾路农信大楼侧。法定代表人陈灿光。委托代理人阮永成，罗定市附城街道阳光美域售楼部办公室工作人员。委托代理人陈少金，罗定市附城街道阳光美域售楼部办公室工作人员。原告陈国炬诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员孔凡森独任审判，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告陈国炬及其委托代理人沈小杰，被告罗定市龙宇置业发展有限公司的委托代理人阮永成、陈少金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年10月2日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于罗定市XX街道XX迎宾路的XX商住小区X号楼XX号房，购买金额为人民币428546元，并已经按照合同约定履行付款义务。同日，原告又向被告交付了办证所需材料及费用，并支付该房屋契税6428元，办证费2700元，物业维修基金3463元，律师见证费300元。原告交付材料及费用后，已敦促被告按合同约定报产权登记机关备案并代办房地产权证，但被告至今仍未到产权登记机关备案及办理房地产权证，其行为已构成违约，应承担违约责任。按照合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年10月25日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知了原告于2013年11月1日至15日前往收楼，被告却至今仍不代原告办理房地产权证。综上所述，被告应当于商品房交付使用后360日内到产权登记机关备案并办理房地产权证，其行为已构成违约，应按合同约定支付违约金。为维护原告的合法权益。特提起诉讼，请求法院判令：1、被告在30天内为原告办理房地产权证；2、被告30天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；3、被告支付违约金4285.46元；4、本案诉讼费由被告承担。原告就其主张提交的证据有，1、购房合同，证明原告与被告之间存在的合同关系。2、身份证，证明原告的主体身份情况。3、购房发票，证明原告已经依约履行了合同约定的义务。4、办证费临时收据，证明原告已经向被告交付办证费用。5、契税临时收据，证明原告已经向被告交付契税款费用。6、贷款支付凭证，证明被告已收到原告支付的购房款。被告对原告提交的证据均无异议。被告辩称，1、原告未取得房屋权属证书的责任不在我公司，我公司不存在违约行为，依法律依合同均不承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；”，另《城市房屋权属登记管理办法》与《城市商品房预售管理办法》中也作了相同的规定。以上法律法规均相应规定房屋权属登记由权利人（商品房买受人）提出申请。因此，原告作为商品房购买人才是申领土地所有权变更和房屋所有权登记的法定义务人。2、我公司是办理房屋所有权证的代理人，但双方并没有明确约定代办产权证书的期限，所以，我公司虽然负有代为申请办理产权证的义务，但该项义务不是法定义务而是约定义务，即基于双方委托代理关系设定的义务，且因双方没有约定办理期限也就不存在逾期不履行办证义务的行为，因此我公司依法不承担违约责任。3、我公司已经将需由我公司提供的资料报产权登记机关备案，在合同中对备案的期限虽作原则性的约定，但对于逾期报备是否应当支付违约金方面合同并无约定。4、合同约定：如因我公司的责任中令原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，我公司按房价款1%向原告支付违约金。显现双方约定的违约金是固定的，为一次性债权，我公司在2013年11月已经向原告通知交付涉案房屋，原告即使单方认为他没有取得产权证书是我公司责任，根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日…”的规定，原告在收楼后第90天（2014年2月13日）即可向我公司主张他认为的“违约责任”，到2016年2月13日所谓索取违约金的诉讼时效已经届满，原告现在才提起诉讼要求支付违约金，又没有证据证实诉讼时效发生中止、中断的情形，故原告第二个诉讼请求已经超过法律规定的两年的诉讼时效，其一次性债权已经不受法律保护，依法应予驳回。被告就其抗辩提交的证据有，1、营业执照，证明被告主体身份资格。2、契税完税凭证，证明被告已经帮原告交清税款。3、物业维修基金，证明被告已经交清该维修基金。4、交楼验收表，证明我方的楼房经验收合格。5、交楼确认书，证明原告已经收楼。6、权属证明书，证明该商品房已权属登记。原告对被告提交的证据提出的质证意见，对营业执照、完税证明、交楼协议书无意见。对物业维修基金，因为被告尚未将发票、存折递交给各原告，故真实性不予确认。对商品房产权权属证明书不予确认。上述证据已在庭审中出示质证，原、被告提供的证据，反映的事实客观真实、来源合法、与本案关联的，本院确认证据的效力。经审理查明，被告是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市XX街道XX路的罗定市XX商住小区的土地使用权属其所有。2012年10月2日，原告作为买受方与被告作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、原告向被告购买座落于罗定市XX街道XX迎宾路罗定市XX商住小区X号楼XX号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：115.45㎡（套内建筑面积：92.06㎡）；四、总价款：428546元（4655.07元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于2012年10月2日前交付首期款129546元，并于签订合同7天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币299000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社罗城信社专用账户为80020000003XXXXXX。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品经分期综合验收合格。七、关于产权登记的约定（合同第十五条）：出卖人在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按约定交付购房款并支付房屋契税款等给被告，被告亦已于2013年11月1日交付了涉案商品房给原告。被告没有按照约定于2016年10月27日将办证所需的材料交付给罗定市不动产登记局，致原告至今未取得涉案商品房的权属证书。原告遂诉至法院，要求处理。以上事实，有本院确认的证据及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、被告是否对原告办理涉案商品房的权属证书存在违约行为；2、原告是否已超过诉讼时效。关于第一个争议焦点被告是否对原告办理涉案商品房的权属证书存在违约行为问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付原告使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告已于2013年11月1日交付了涉案商品房给原告，按照双方的约定被告应于2014年10月27日前将办证所需的材料交付给罗定市不动产登记局，但是被告至今没有提交，这明显已超过合同约定的期限，致使原告至今尚未取得房屋权属证书，其责任在于被告。被告的行为已构成违约，应承担违约责任，按合同约定支付房价款1%的违约金4285.46元(428546元×1%)给原告。关于第二个争议焦点原告是否已超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案的诉讼时效应从2014年10月27日起计算二年为至2016年10月26日止，原告已于2016年7月15日提起诉讼，并未超过诉讼时效。综上所述，原告的诉请和被告的抗辩理据充分的，本院予以支持；原告的诉请和被告的抗辩理据不足的，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：限被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金4285.46元给原告陈国炬。二、限被告罗定市龙宇置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 孔凡森二〇一六年十月十三日书记员 韦 颖 关注微信公众号“”