（2016）桂01民终2928号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-31
案件名称
广西天立房地产开发有限公司与卢生龙商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢生龙,广西天立房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终2928号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢生龙，男，1956年12月20日出生，壮族，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：黎桂双，广西国海律师事务所律师。委托诉讼代理人：施展，广西国海律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西天立房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路57号金湖商住小区北楼第12层。法定代表人：李壮，总经理。委托诉讼代理人：黄国权，广西祥泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳艳，广西祥泰律师事务所实习律师。上诉人卢生龙因与被上诉人广西天立房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第3567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卢生龙的委托诉讼代理人黎桂双、施展、被上诉人广西天立房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄国权、李艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卢生龙上诉请求：维持一审判决第二、三项，撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人广西天立房地产开发有限公司要求上诉人补交购房款的诉讼请求。事实和理由：被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，被上诉人自2012年2月15日起就已经知晓涉案房屋存在面积差异，但被上诉人却在2015年10月26日才向一审法院提起诉讼，明显怠于行使权利。一审法院不认定上诉人于2012年10月23日按照《销售不动产统一发票》载明的金额向被上诉人支付购房款的事实是错误的，综上，一审法院认定事实错误，判决结果错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人广西天立房地产开发有限公司辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人广西天立房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、卢生龙向天立公司补缴房款93752元以及违约金（违约金计算方式：按年利率24%，以本金93752元为基数，从2012年2月15日起计至付清之日止）；二、诉讼费用由卢生龙承担。一审法院认定事实：2008年8月27日，天立公司与卢生龙签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定由卢生龙向天立公司购买位于南宁市厢竹大道7号“天立·东方大厦”第二层房，建筑面积1777.61㎡，其中套内建筑面积1255.29㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积522.32㎡。合同第四条“计价方式与价款”约定：出卖人与买受人按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4015.06元，总金额7137200元。第五条“面积确认及面积差异处理”约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定以产权面积×本合同第四条约定销售单价结算。第六条“付款方式及期限”约定：买受人按下列第2种方式按期付款：2、买受人于2008年9月5日之前向出卖人支付2000000元整，剩余款项5137200元整于2008年10月20日之前向出卖人付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2009年2月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在本合同约定交房时间（即2009年2月1日）后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2012年2月15日，经天立公司委托，南宁金尺测绘服务有限公司出具《房产面积测绘报告书》（登记编号：JC×201202006），载明：厢竹大道7号天立·东方大厦一层办公房屋套内建筑面积为1250.20㎡，共有分摊面积为550.76㎡，建筑面积为1800.96㎡。2012年10月23日，天立公司向卢生龙出具《销售不动产统一发票》，载明天立·东方大厦一层办公建筑面积1800.96㎡，总金额7230962元。2013年3月8日，案外人钟杰与卢生龙对双方间的欠款情况进行核对，并出具《钟杰欠款对账情况》，其中注明：卢生龙的购房款差价部分暂时搁置，待房产局最终落实房产面积后予以结算。2013年10月17日，位于青秀区厢竹大道7号天立·东方大厦二层办公房屋登记在卢生龙名下，房屋所有权证号：邕房权证字第××号，建筑面积1800.53㎡，套内建筑面积1250.20㎡。南宁市房产管理局存档的南宁金尺测绘服务有限公司于2013年7月19日作出的《房产面积测绘计算书》亦载明，上述房屋建筑面积为1800.53㎡。在一审庭审中，一审法院以《商品房买卖合同》的第十五条约定天立公司应履行的是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务为由，向卢生龙进行释明，卢生龙坚持要求天立公司履行办证义务的诉讼请求，不要求变更。另查明，天立·东方大厦于2014年8月27日取得《商品房现售备案证明》［南房商备字（2014）第×2474758号］。再查明，在庭审中，卢生龙主张其于2012年10月23日按《销售不动产统一发票》载明的金额以转账方式向天立公司支付购房款。一审法院另行向卢生龙指定新的举证期限，但卢生龙未能在上述举证期限内提交相关证据。一审法院认为：天立公司与卢生龙之间签订的合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其约束，并依约履行各自的义务。关于天立公司的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。天立公司与卢生龙在双方均认可的《钟杰欠款对账情况》中约定卢生龙的购房款差价部分待房产局最终落实房产面积后予以结算，涉案商品房于2013年10月17日办理产权登记，天立公司与卢生龙则可自该日起对购房款差价部分进行结算，但至开庭审理之日，双方均尚未对此进行结算，因此，天立公司于2015年10月26日提起诉讼，要求卢生龙支付补缴房款，并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。关于卢生龙是否应向天立公司补缴房款的问题。本案中，合同第五条约定，双方以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，购房款以产权面积×本合同第四条约定销售单价结算。现卢生龙取得的涉案商品房权属证书所载的房产建筑面积多于合同约定的建筑面积，则卢生龙应依照产权登记面积乘以合同约定的销售单价，扣除其先前已支付的购房款后向天立公司补缴购房款。卢生龙主张其已按《销售不动产统一发票》载明的金额以转账方式向天立公司支付购房款7230962元，但未能就此提交相关证据，对卢生龙的该项主张，不予采信。综上，卢生龙应向天立公司补缴购房款92025元［（1800.53㎡-1777.61㎡）×4015.06元，四舍五入计算］。关于卢生龙是否应向天立公司支付逾期补缴购房款的违约金的问题。合同第七条约定的逾期应付款针对的是合同第六条约定的购房款，双方在合同中对产权登记面积与合同面积存在差异，买受人逾期支付应补缴购房款的违约责任没有约定。且双方在诉讼过程中对于卢生龙已经付清合同第六条约定的购房款并无争议。综上，天立公司要求卢生龙支付逾期补缴购房款的违约金，没有合同依据，亦无法律根据，对此不予支持。关于卢生龙要求天立公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。合同第十五条约定，出卖人应在合同约定的交房时间即2009年2月1日后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由此可知，天立公司与卢生龙在合同中约定天立公司应承担的是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，而非办理涉案商品房权属证书的义务。经本院释明，卢生龙不变更诉讼请求，坚持要求天立公司支付逾期办证违约金，因此，卢生龙的该项诉讼请求，没有合同依据，亦无法律根据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：一、卢生龙应于本案判决生效之日起十五日内向广西天立房地产开发有限公司补缴购房款92025元；二、驳回广西天立房地产开发有限公司要求卢生龙支付逾期补缴购房款的违约金的诉讼请求；三、驳回卢生龙要求广西天立房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。本诉受理费3825元、反诉受理费792元，两项合计4617元，由卢生龙负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实双方无异议，本院予以确认。二审另查明：上诉人卢生龙二审庭审中承认其仅支付了合同约定的房款，对广西天立房地产开发有限公司主张的面积误差款没有支付，并认可其在取得涉案房产的产权证后，并未告知被上诉人。本院认为：卢生龙二审认可其仅支付了合同约定的房款，对涉案房屋因面积误差增加的房款其并没有支付，故一审根据涉案房屋的实际面积确定卢生龙应当补缴的房款为92025元并无不当，本院予以维持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。虽然2012年2月15日，经广西天立房地产开发有限公司委托，南宁金尺测绘服务有限公司出具的《房产面积测绘报告书》所载明的涉案房屋的面积与合同约定的面积不一致，此时广西天立房地产开发有限公司虽已知道涉案房屋存在面积误差，但2013年3月8日，案外人钟杰与卢生龙达成的《钟杰欠款对账情况》载明：卢生龙的购房款差价部分暂时搁置，待房产局最终落实房产面积后予以结算，故在双方未最终结算前，卢生龙应补缴房款的具体数额并不确定。卢生龙主张诉讼时效从2012年2月15日起算没有依据，本院不予支持。2013年10月17日，卢生龙办理了涉案房屋的产权证，房产面积至此才明确，但房屋产权证登记的面积与南宁金尺测绘服务有限公司于2012年2月15日出具的《房产面积测绘报告书》的测绘结果也存在差异，卢生龙并未告知广西天立房地产开发有限公司涉案房屋产权证登记的面积，也没有与广西天立房地产开发有限公司就面积误差部分的房款进行结算，故广西天立房地产开发有限公司主张其在2014年才知道卢生龙取得房屋产权证，本院予以采信。则广西天立房地产开发有限公司于2015年10月26日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。综上，上诉人卢生龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4617元，由上诉人卢生龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 付 浩审 判 员 肖燕青代理审判员 王飞道二〇一六年十月十三日书 记 员 王 琨 关注公众号“”