（2016）桂0102民初4179号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-11-23

案件名称

谢ｘｘ、陈ｘｘ等与房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

法院

南宁市兴宁区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谢ｘｘ,陈ｘｘ

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百二十三条

全文

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民事裁定书（2016）桂0102民初4179号起诉人：谢xx，男，1980年2月4日出生，汉族，广西区纪委服务中心职工，住广西横县。起诉人：陈xx，女，1982年9月24日出生，汉族，个体户，住南宁市。以上二起诉人的共同委托诉讼代理人诸葛娅，广西欧亚嘉华律师事务所律师。本院收到谢xx、陈xx的起诉状。起诉人谢xx、陈xx向本院提出诉讼请求：一、被起诉人广西立信房地产开发有限公司向起诉人继续履行交房义务；二、被起诉人广西立信房地产开发有限公司向起诉人支付逾期交房违约金（计算方��：以已付房款490126元为基数，按每日万分之三的标准计付，从2015年1月1日起计付至实际交房之日止）；三、“一户一表”费用由被起诉人广西立信房地产开发有限公司和广西壮族自治区亚热带作物研究所承担；四、被起诉人广西壮族自治区亚热带作物研究所对上述第一、二项诉讼请求承担连带责任；五、本案诉讼费由二被起诉人负担。事实与理由：起诉人谢xx、陈xx购买广西壮族自治区亚热带作物研究所（以下简称“热作所”）委托广西立信房地产开发有限公司（以下简称“立信公司”）代建的位于南宁市兴宁区邕武路22号27栋302号危旧房改住房，并于2013年10月17日与热作所、立信公司签订《广西壮族自治区亚热带作物研究所危旧房改住房改造（一期）限价住房购房合同》（以下简称“购房合同”），后又签订《广西壮族自治区亚热带作物研究所危旧房改住房改造（��期）限价住房购房补充协议》，起诉人已向热作所支付全部房款共计人民币490126元。根据购房合同第五条的约定，立信公司承诺在监理签发项目开工令之日起32个月内将验收合格并符合合同约定条件的住房交付起诉人使用（即2014年12月31日交付住房），但至今立信公司仍未能交付。根据购房合同第九条第三款的约定，起诉人要求立信公司支付逾期交房违约金。由于双方约定每户最高不超过五万元的违约金明显偏低，违约金的计算方式应为：以已付房款490126元为基数，从2015年1月1日计至实际交房之日止，按每日万分之三计付。另，根据购房合同第三条约定，住房实际建造成本由土地出让金、改造补偿安置费、勘探设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施费、管理费、税金、利息、利润等构成，待整个建设项目竣工验收后委托有相应资质的造价咨询企业，核��出非还建住房面积的价格并经相关房改部门审查、备案，在购房总价款最终确认后实行多还少补。且热作所向起诉人出示了《广西壮族自治区亚热带作物研究所危旧房改造（一期）成本估算表》，明确列明“一户一表”费用计入建设项目总成本，即“一户一表”费用已经计算进了房款中，起诉人本无需交纳。现请求法院判决由二被起诉人继续履行交房义务，并承担“一户一表”的费用。由于立信公司与热作所之间是委托关系，热作所是委托人，立信公司是受托人，热作所作为委托人应对受托人的行为承担民事责任。经审查，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。关于本案是否属于人民法院受理民事诉讼案件的范围的问题。本院认为，本案涉案房屋是热作所根据广西区农垦局垦计发（2010）104号文、广西发改委桂房改（2011）30号文的批复，在其位于南宁市邕武路22号热作所大院内的住宅建设用地上，以限阶住房方式，委托立信公司建设的住房。本案讼争的房屋是危旧房改住房改造非还建住房，属于政策性住房，其性质与商品房有本质的区别。在双方签订的《广西壮族自治区亚热带作物研究所危旧房改住房改造（一期）限价住房购房合同》及其补充协议中，立信公司属于代建方，系受建设方热作所的委托代其建设危旧房改住房工程，立信公司是作为热作所的代理人参与购房合同的签订。而起诉人取得购房资格，必须符合桂政发（2009）16号文第三十条规定的条件，并由建设单位热作所提出初审意见后报房改部门审查发放《准购证》，申购人凭《准购证》与建设单位热作所办理购房手续并签订购房协议。因此，起诉人与二被起诉人签订购房合同，其身份并不是一般的商品房买卖合同中的普通购房者。起诉人是否及时取得了房屋，涉及到起诉人与热作所之间因危旧房改住房改造非还建住房形成的组织者与参与者的关系，而起诉人作为参与者，热作所作为组织者，二者在履行《广西壮族自治区亚热带作物研究所危旧房改住房改造（一期）限价住房购房合同》及其补充协议中产生的纠纷，不属于《中华人民共和国民法通则》第二条规定的平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故对于起诉人谢xx、陈xx的起诉，本院不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条的规定，裁定如下：对谢xx、陈xx的起诉，本院不予受理。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于南宁市中级人民法院。审判长　黄　莉审判员　刘文茵审判员　梁鹏飞二〇一六年十月十三日书记员　吕姗谕来源：