（2016）苏08民终2458号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2018-07-20

案件名称

淮安市科苑渔业发展有限公司与赵军租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省淮安市中级人民法院

所属地区

江苏省淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵军,淮安市科苑渔业发展有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省淮安市中级人民法院民事判决书(2016)苏08民终2458号上诉人（原审被告）：赵军。被上诉人（原审原告）：淮安市科苑渔业发展有限公司，住所地淮安市西安路1号。法定代表人:王建祥，该公司董事长。委托诉讼代理:人梁孔建，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人:侍陶，江苏引航律师事务所律师。上诉人赵军因与被上诉人淮安市科苑渔业发展有限公司（以下简称科苑渔业公司）租赁合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵军，被上诉人科苑渔业公司的委托诉讼代理人侍陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵军上诉请求：1、被上诉人在履行合同中只将凹凸棒砖加工厂场地交付上诉人，并没有按约将门面房交给上诉人使用，被上诉人违约在先；2、被上诉人要求上诉人将电表安装在被上诉人的控制室，产生费用5000多元一个月，实际费用是100多元每月。为此，上诉人向供电部门举报，经供电部门查实，上诉人电表上确有外接电线，偷接上诉人电表用电。上诉人多次与被上诉人交涉未果，上诉人认为应从已交电费中扣除；3、上诉人与被上诉人签订的租赁合同系2016年9月25日到期，一审判决上诉人将承租的场地清空并交还被上诉人，但未判决解除合同是不合法的；4、上诉人承租场地用于开办汽车修理厂，在租赁场地上投入了70余万元，现正在使用中，一审判决上诉人将承租的场地清空交还被上诉人，给上诉人造成很大损失，被上诉人应当予以补偿。综上，一审认定事实和适用法律错误，请求二审查明事实，依法判决。被上诉人科苑渔业公司答辩称，1、双方在履行合同过程中，对合同内容进行变更有事实依据。理由：2012年7月31日被上诉人向上诉人出具收据，收据载明，止2012年9月25日结清租金期限为2006年9月26日至2012年9月25日，共计6年，每年租金15200元，说明双方在协议履行过程中是按照每年租金15200的标准执行。2012年10月19日，上诉人向被上诉人缴纳租金15200元，注明租金为地皮租金，已扣除大门口门面房房租4800元，上诉人对合同履行内容是认可的，双方对租金数额也是没有争议的，合同履行的长达8年时间，上诉人的行为已经表明双方对合同变更予以认可，并不是按照年租金2万元来计算的；2、原审法院对于电费的数额认定正确，上诉人自认每月电费300-400之间，原审法院取中间值350元合理公正；3、原审法院认定被上诉人要求解除合同符合法律规定，因双方合同租赁期已满，判决主文列明解除合同没有实际意义，届时，合同将自动解除；4、上诉人提出的租赁场地的投入应当予以补偿，该请求属于反诉的范畴，现案件已属于二审阶段，根据相关法律规定，上诉人无权要求被上诉人支付补偿。依据合同约定，合同到期后上诉人应清场并撤离。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一审原告科苑渔业公司诉称：原、被告于2006年9月26日签订《协议书》一份，约定原告将凹凸棒砖加工厂场地及大门北侧门面房一间出租给被告使用，租赁期限从2006年9月26日至2016年9月25日，租金每年2万元，支付方式为一年一付，先交租金后使用。合同履行中，被告实际只租赁了凹凸棒砖加工厂的场地，北侧门面房没有租赁，租金调整为每年15200元。但被告自2014年9月25日至今一直未付租金，自2012年8月起一直未支付电费。原告多次催促被告尽快履约并委托律师致函被告，否则原告有权解除合同、提前收回租赁场地，但被告一直不予理睬。被告的行为严重违反合同约定，故科苑渔业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2006年9月26日签订的《协议书》；2、判令被告立即将租赁场地腾空并移交原告，支付截止起诉之日的租金30400元（之后的租金按每年15200元计算至被告实际搬迁之日止）及利息（以30400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年9月25日计算至实际给付之日止）；3、判令被告支付拖欠的电费20699.43元及利息（以20699.43元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2012年8月计算至实际给付之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年9月2日，原告科苑渔业公司（甲方）与被告赵军（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将凹凸棒砖加工场及大门北侧门面房一间出租给乙方使用，出租的地点即为甲方院内东北角，约定出租期限为2006年9月26日至2016年9月25日，年租金2万元，一年一付；另约定如乙方需使用甲方水电，须单独挂表进行计量，水电费于每月5日前交给甲方。合同签订后，原告将凹凸棒砖加工厂场地交付被告使用至今，协议中约定的门面房并未交付。2006年9月26日至2012年9月25日，被告赵军分8次共向原告缴纳租赁费用91200元，并在2012年7月31日的缴费收据中注明止2012年9月25日结清。2012年10月19日，被告赵军向原告缴纳租金15200元，注明为场地租金。2013年10月21日，被告缴纳租金15200元，注明租金为地皮租金，已扣除大门口门面房一间房租4800元。2012年7月31日，被告赵军向原告缴纳2012年1月至7月电费合计9188.91元。2016年3月27日，被告赵军因用电纠纷向公安机关报警，经查明确有其他用电线路接在其电表之下。一审庭审中，原告科苑渔业公司向法庭提交律师函及快递查询单一份，证明其于2016年1月6日委托江苏引航律师事务所向被告赵军发出律师函一份，告知被告租约到期后将不再对外出租，且要求被告缴纳租赁费用及电费并于3日内答复；被告赵军称未收到该律师函。原告另提交电费发票、电费收据一组，证明被告赵军缴纳了2012年1月至7月期间电费9188.91元，自2012年8月至2016年2月共欠付电费20699.43元；被告赵军承认其自2012年8月起未缴纳电费，但对于原告主张的电费及提交的证据均不予认可，其认为每月用电300元至400元是合理的，对于其电表箱中什么时候接入其他电线被告不清楚。一审审理中，被告赵军提交租地和用电情况说明一份，认为其场地每月用电量最多为150元，对于场地的租金仅认可1万元每年；原告科苑渔业公司对被告的主张不予认可。在案件审理过程中，原告科苑渔业公司自愿放弃对租金及电费的利息主张。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应该按照约定的方法或租赁物性质使用租赁物。本案中，原被告签订的协议书中虽约定原告将凹凸棒砖加工厂场地及门面房一间出租给被告，年租金为2万元，但在合同履行过程中，被告赵军仅租用了场地，且亦按照年租金15200元实际向原告缴纳租金至2014年9月25日，根据合同的实际履行情况，原审认为，原、被告就租赁的标的物及租金标准已重新达成了合意，且被告实际使用租赁物至今，故被告应按照年租金15200元的标准向原告科苑渔业公司支付租金。原、被告双方在协议书中约定租金每年交付一次，先交租金后使用，即被告赵军应于2014年9月26日前向原告缴纳下一年度租金，但被告至今未付款，导致原告的合同目的无法实现，已构成根本违约，故现原告科苑渔业公司要求解除双方签订的协议书，符合法律规定，应予以支持。被告赵军未支付自2014年9月26日其至今的租金，现原告要求被告支付租金，符合法律规定，予以支持。原告科苑渔业公司要求被告赵军支付2012年8月至2016年2月的电费20699.43元，本案中，原、被告双方在协议书中明确约定被告应向原告缴纳其使用的水电费，但被告抗辩其电表中有其他电路接入，原告对此事实予以认可，故原告主张的电费金额高于被告实际使用的数量；被告自认其自2012年8月起未向原告缴纳电费，且庭审中认为每月电费300元至400元为合理费用，原告亦无其他证据证明被告实际使用电费数量，故酌定被告赵军按每月350元标准向原告科苑渔业公司支付2012年8月至2016年2月电费15050元（350元×43个月）。原告科苑渔业公司放弃要求被告赵军支付租金及电费的利息，不违反法律规定，依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告赵军于判决生效之日起10日内将承租的场地清空并交还原告淮安市科苑渔业发展有限公司；二、被告赵军于判决生效之日起10日内向原告淮安市科苑渔业发展有限公司支付租金25333元（期限为2014年9月26日至2016年5月25日，最终数额按年租金15200元计算至被告实际搬出之日止）、电费15050元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1177元，减半收取588.5元，由原告淮安市科苑渔业发展有限公司负担188.5元，被告赵军负担400元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，双方当事人对一审认定事实无异议，本院予以确认。本案争议焦点：1、违约主体如何认定，是双方违约还是单方违约。2、上诉人赵军在经营期间尚欠房租费和电费数额应该如何认定。3、上诉人赵军在租赁期间添置财产应否在本案中处理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，上诉人赵军与被上诉人科苑渔业公司签订的租赁协议约定被上诉人科苑渔业公司将凹凸棒砖加工厂场地及门面房一间出租给上诉人赵军使用，年租金为2万元。在合同履行过程中，上诉人赵军仅租用了场地，被上诉人科苑渔业公司未将门面房交由上诉人赵军使用。但上诉人赵军实际向被上诉人科苑渔业公司缴纳至2014年9月25日的租金，是依被上诉人科苑渔业公司要求，按照年租金15200元缴纳的，据此，应认定上诉人赵军接受了被上诉人科苑渔业公司修定后的租赁的标的物及租金标准，且上诉人赵军实际使用租赁物至今，该合同成立。故上诉人赵军应按照年租金15200元的标准向被上诉人科苑渔业公司支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案上诉人赵军与被上诉人科苑渔业公司双方在租赁协议中约定租金每年交付一次，先交租金后使用，即上诉人赵军应于2014年9月26日前向被上诉人科苑渔业公司缴纳下一年度租金，但上诉人赵军至今未付款，导致被上诉人科苑渔业公司的合同目的无法实现，上诉人赵军构成违约。被上诉人科苑渔业公司要求解除双方签订的租赁协议以及上诉人赵军应支付未缴纳的租金，符合法律规定。《最高人民法院关于适用解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案上诉人赵军提出其电表中有其他电路接入，应按每月100元认定电费。对此上诉人赵军提交了2016年3月27日的公安出警记录和用电设备照片，证明其电表中有其他电路接入，被上诉人科苑渔业公司对此事实予以认可，故上诉人赵军主张的电费金额高于实际使用的数量的事实成立。原审法院对此已酌定上诉人赵军按其庭审中自认的每月电费300元至400元合理的陈述，综合每月350元标准向被上诉人科苑渔业公司支付2012年8月至2016年2月电费并无不当。但从上诉人赵军提交的电费清单，2012年2月份2174元，3月份4074元，4月份1572元，5月份2790.17元，根据公安出警记录的时间，也应该按每月350元标准向被上诉人科苑渔业公司支付2012年2月至2012年5月电费1400元（350元×4个月）。鉴于该部分电费已缴纳，应从上诉人赵军需支付的电费中扣除。至于上诉人赵军在二审中提出每月按100元认定电费的请求，未能提供证据加以证明，该事实不能成立。关于上诉人赵军提出在租赁期间添置财产应当予以补偿的诉求，因上诉人赵军在一审中未提出反诉，本案不予理涉，上诉人赵军可另案诉讼。综上，上诉人赵军提出2012年2月至2012年5月电费多交的部分应从已交电费中扣除的诉求有事实依据，应予支持。其他上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民初1089号民事判决及案件受理费的决定；二、上诉人赵军在应向被上诉人淮安市科苑渔业发展有限公司支付电费15050元中扣除1400元，实支电费13650元。上诉案件受理费810元，由上诉人赵军负担600元，被上诉人淮安市科苑渔业发展有限公司负担210元。本判决为终审判决。审　判　长　　张　勇审　判　员　　赵骏飞代理审判员　　孙志丹二〇一六年十月十三日书　记　员　　王　姝关注微信公众号“”