（2016）京03民终10710号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-10-27

案件名称

张东明上诉北京燕科物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张东明,北京燕科物业管理有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终10710号上诉人（原审被告、反诉原告）：张东明，男，1974年5月13日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京燕科物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区西三环北路27号1区办公楼。法定代表人：张子安，董事长。委托诉讼代理人：孔婉婷，女，1980年11月16日出生。上诉人张东明因与被上诉人北京燕科物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初14616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张东明，被上诉人物业公司之委托诉讼代理人孔婉婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张东明上诉请求为：1.撤销一审法院判决，驳回物业公司已过诉讼时效的诉讼请求；2.根据物业公司违约情形酌情改判减免诉讼时效期间内的物业费；3.判令物业公司承担一二审诉讼费用。事实与理由：一、物业公司于一审期间提交的照片是伪造的，如经肉眼识别不出照片真假，申请对照片实际拍摄时间进行鉴定；二、物业公司主张的物业费已经超过诉讼时效；三、物业公司怠于履行职责，物业服务存在瑕疵，主要是张东明的房屋存在漏风、漏雨，地板墙面被水泡了；垃圾清运不及时，环境脏乱差；安全问题频出；安全门禁从未启用；严重不履行职责，放任私搭乱建等问题，故应当减免物业费。物业公司针对张东明的上诉请求和理由辩称：同意一审判决，不同意张东明的上诉请求。物业公司通过电话、粘贴告示等方式催缴物业费，因此未过诉讼时效；房屋漏风、漏水等问题属于房屋质量问题，应当由开发商负责；物业公司定期清扫垃圾；私搭乱建等问题已经上报居委会或其他相关部门。物业公司向一审法院起诉请求为：请求法院判令张东明立即支付拖欠的2007年7月28日至2015年11月27日的物业管理费用共计人民币12252元，并自2007年7月28日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金；张东明承担本案的全部诉讼费用。张东明向一审法院反诉请求为：请求判令撤销双方签订的《前期物业服务协议》之违约条款；判令物业公司向张东明提供小区除个人所有之外的，所有业主共有区域及设施、公共绿地、规划车位明细，及前述所有业主共有财产历年使用、收益情况，并张榜公布；判令物业公司向张东明提供自进入蓝调沙龙小区以来历年的物业服务资金年度预决算，物业服务资金的收入情况，并张榜公布；判令物业公司向张东明提供小区地下空间（收垃圾、健身会所、台球会馆等）等出租的出租方信息、租金收入情况，并张榜公布；判令物业公司立即撤除小区内所有广告，并向业主公示历年违法收取的广告费及利息，将所有收益转入小区公共维修基金；判令物业公司立即封闭小区所有非规划入口，并严格按照物业服务合同执行安全巡视义务；判令物业公司立即维修张东明所在单元门，并保持单元门常闭状态；判令物业公司立即履行义务，拆除（或者向政府有关部门报告，或者向人民法院起诉）小区所有私搭乱建及3台净水机，恢复小区正常面貌；判令物业公司立即疏通所有消防通道，并保持消防通道畅通；判令物业公司立即撤除所有非规划车位，恢复小区道路、绿地及公共空间原状，向张东明公布所有非规划车位的违法收费及使用情况，将所有收益转入小区公共维修基金，并张榜公布；请求法院向中国联通北京分公司、方正宽带网络服务有限公司、纯净水公司调取与物业公司签订的进场合同，确认有关收益归小区业主共有，将所有收益转入小区公共维修基金，并张榜公布。一审法院认定事实为：张东明系涉诉的×小区1号楼×单元的业主，该房屋建筑面积为81.68平方米。2006年7月29日，物业公司与张东明签订《×园前期物业管理服务协议》，约定由物业公司为张东明居住的北京市通州区×园提供物业服务；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米高层1.5元；双方并就物业服务的其他事宜作出约定。后物业公司进驻涉诉小区提供物业服务。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。物业公司与张东明签订的《×园前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行合同义务。物业公司作为物业服务企业对张东明所居住的小区提供物业服务，张东明理应交纳相应的物业管理费。现物业公司要求张东明给付物业管理费的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。对于物业公司要求张东明给付违约金的诉讼请求，因张东明并非恶意拖欠相关费用，该院不再支持。对于张东明所述物业公司怠于履行职责及严重不履行职责的意见，张东明并未充足有效的证据予以证明，不足以构成减、免物业费的充分理由。关于张东明提出的第一项反诉诉求，因物业公司并未按照协议条款主张违约金，故关于该问题，张东明可另行解决。关于张东明提出的第二项诉求至第十一项诉求，并不属于本案应当审查的范畴，对此该院不予处理。同时，应当指出，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、张东明给付北京燕科物业管理有限责任公司二○○七年七月二十八日至二○一五年十一月二十七日的物业费共计人民币一万二千二百五十二元，于判决生效之日起七日内给付清；二、驳回北京燕科物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回张东明的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张东明围绕其上诉请求，向本院提交以下新证据：证据1.北京市第二中级人民法院判决书案例一份，证明物业服务合同纠纷中关于物业费应当适用诉讼时效制度；证据2.照片打印件一份，证明物业公司于一审期间提交的照片是伪造的。物业公司于二审期间未向本院提交新证据。本院组织双方交换证据并质证。物业公司均不认可张东明提交的新证据的真实性和关联性。本院对一审查明的事实予以确认。上述事实,有业主登记表、《×园前期物业管理服务协议》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：关于本案物业费的诉讼时效。张东明于二审期间提交的照片，经比对，至少与物业公司于一审期间提交的2009年催缴物业费的提示单照片并不一致，故对于张东明提交的上述新证据的证明目的，本院不予采信。物业公司并不存在明显怠于行使权利的情形。因物业费是双方当事人基于提供物业服务产生的同一性质的债务，该债务具有整体性和关联性。本案中，物业公司并不存在明显怠于行使权利的情形，张东明仅以诉讼时效否定物业公司收取物业费的上诉主张，本院不予支持。关于本案物业费是否应当减免。张东明现提交的证据材料尚不足以充分证明物业公司存在怠于履行职责或严重不履行职责的情形，故张东明主张本案物业费应当予以减免的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，张东明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由张东明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　邢　军审判员　高　娜审判员　龚勇超二〇一六年十月十三日书记员　张　清书记员　张晓华来源：百度搜索“”