（2016）辽0102民初5937号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-30
案件名称
王旭东、夏淑岩与曾磊、王娜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王旭东,夏淑岩,曾磊,王娜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初5937号原告：王旭东,男，1962年10月12日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘建国，系江苏如一律师事务所律师。原告：夏淑岩,女，1962年10月28日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘建国，系江苏如一律师事务所律师。被告：曾磊,男，1978年12月3日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。被告：王娜,女，1984年1月2日出生，满族，住址：沈阳市皇姑区。原告王旭东、夏淑岩与被告曾磊、王娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，二原告委托代理人刘建国、被告王娜到庭参加了诉讼，被告曾磊经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王旭东、夏淑岩向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告因其提前终止《房屋租赁及客户资源转让合同》而应承担的原告转让客户资源费用10万元；2、判令被告赔偿原告因其提前终止《房屋租赁及客户资源转让合同》而造成原告的房租损失（按照8300元/月的标准，自2016年5月1日起计算至原告房屋实际租赁出去时止，但最多不超过1年），截止到起诉之日止为8300元，以上合计108300元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中原告明确诉讼请求2为判令被告赔偿原告因其提前终止《房屋租赁及客户资源转让合同》而造成原告的房租损失5万元，被告赔偿原告采暖费864.84元。事实及理由：两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻关系。2015年4月20日，原告作为出租方，与被告签订了位于沈阳市和平区西安街91号房屋的租赁合同，同时由于被告有意从事避孕套的经营，原告长期在上述地点从事避孕套的经营业务，故将避孕套经营业务的客户资源一并转让给被告，约定由被告在上述租赁地点从事受让客户资源的经营业务两年，如提前终止经营，则支付给原告客户资源转让费10万元，且赔偿原告租房的经营损失。合同签订后，双方均按照合同的约定履行了各自的义务。原告将客户资源及用于联络业务的电话交付给被告，被告依约支付了第一年的房租，并在租赁房屋内从事约定的经营业务。2016年4月30日第一年租赁期限届满，被告本应向原告交付第二年的租金10万元，但被告没有按期缴纳。2016年5月1日，原告向被告发出催缴租金《通知书》，限其受到通知书后3日内交付租金，并告知其逾期的后果。2016年5月5日，被告收到上述催缴通知，但时至今日一直未向原告交付租金，亦未提供任何延期的要求。故依据原告的通知，双方的《房屋租赁及客户资源转让合同》已经解除，且解除的过错在被告。为维护自身的合法权益，根据我国法律的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告曾磊未到庭亦未提交书面答辩意见。被告王娜辩称：原告主张被告应当承担转让客户资源费10万元没有事实及法律依据。首先，原、被告于2015年4月20日签订房屋租赁合同的同时约定用于从事避孕套的经营，原告有义务将其客户资源全部转让给被告，但合同签订后，原告未如约履行转让客户资源的义务，致使被告经营状况一直处于亏损状态。本案首先违约的一方是原告。其次，根据原、被告于2015年4月20日签订房屋租赁及客户资源转让合同的内容来看，原告应当首先履行转让全部客户资源的“先合同义务”，被告才能继续履行支付房租的义务。原告首先根本违约未提供相关在合同签订前承诺的转让客户资源的承诺，致使被告一直严重亏损，无法继续经营及履行第二年合同。最后，根据证据规则，原告应当举证证明其履行转让合同中“转让客户资源”的相关证明材料，仅凭原告口头陈述且被告不予认可，原告应当承担举证不能的法律后果。二、原告要求被告给付租金损失没有法律依据。原、被告于2015年4月20日签订房屋租赁及客户资源转让合同后，原告并未如约履行转让合同资源，致使被告经营一直处于亏损状态。亏损的原因是原告未如合同约定提供客户资源，其该行为致使合同目的不能实现，构成根本违约，因此被告未给付第二年租金、未履行第二年的租赁合同。三、原告故意拒不继续出租涉案房屋，导致租金损失继续扩大，无权要求被告承担相关损失。根据合同法第一百一十九条之规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。因此，即使认定被告违约，原告拒不继续出租房屋的行为属于没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。经审理查明，位于沈阳市和平区西安街91号、建筑面积为158平方米房屋的所有权人为原告王旭东。原告王旭东、夏淑岩系夫妻关系。被告曾磊、王娜亦系夫妻关系。2015年4月20日，原告王旭东、夏淑岩（甲方，出租方）与被告曾磊、王娜（乙方，承租方）签订《房屋租赁及客户资源转让合同》1份，约定，二原告将位于沈阳市和平区西安街91号房屋出租给二被告。租赁期限从2015年5月1日起至2017年4月30日。租金缴费时间为每年一次，先付后入住。租金为每年10万元。合同第三条约定，合同一经签订，双方都不得提前解除。如毁约，需根据情况承担对方损失。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。第五条甲方责任第4款约定，甲方把客户资源及进华货渠道转让给乙方经营，两年内，乙方不得以任何理由停止经营，否则，需支付甲方转让客户资源费用10万元。该协议签订后，二原告将诉争房交于二被告经营使用，二被告向二原告支付了第一年房租。第一年租期结束后，二被告不再继续租赁诉争房，于2015年5月1日将诉争房交还二原告。二被告未交纳2015至2016年度采暖费864.84元，原告王旭东交纳了上述费用。现二原告以二被告提前终止合同构成违约为由起诉来院。上述事实有原告向法庭提供的产权证、《房屋租赁及客户资源转让合同》、采暖费发票及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告曾磊经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告及被告王娜提供的证据及庭审笔录对案件事实予以认定。原告与被告签订的《房屋租赁及客户资源转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家强制性法律规定，合法有效，本院予以确认。原、被告均应依约履行。二被告在租期未到情形下迳行终止合同构成违约，应承担违约责任。关于被告王娜主张二原告未将客户资源交于二被告造成二被告经营亏损一节，二原告予以否认，双方所约定的客户资源主要为进货渠道及销售渠道，仅是商业经营的联系途迳，如二原告未将客户资源交于二被告而二被告一直经营却不向二原告主张权利不符合常理，也有悖二原告以此维系诉争房能如约出租获取租金的目的，故对被告王娜抗辩，本院不予采信。关于采暖费问题，依约应由二被告承担，故对二原告该项诉求，本院予以支持。关于二原告主张客户资源费用10万元问题，系基于双方签订合同第五条第4款约定，实质是如二被告违约，应承担违约金的约定。对于该违约金被告王娜予以否认。因约定过高，本院酌情予以调整，以6个月租金为宜。关于二原告主张赔偿租金损失一节，本院已判令二被告承担违约金，违约金可弥补其租金损失，故对二原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告曾磊、王娜于本判决生效之日起10日内赔偿原告王旭东、夏淑岩采暖费864.84元；二、被告曾磊、王娜于本判决生效之日起10日内给付原告王旭东、夏淑岩违约金50000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3316元，由二原告承担2245元，由二被告承担1071元。保全费1270元，由二被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 王 萍人民陪审员 荆立群人民陪审员 戴振英二〇一六年十月十三日书 记 员 乔 雪本案判决所适用的相关法律规定第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：搜索“”来源：