（2016）鄂0106民初2324号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-12-12

案件名称

上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉保利广场分公司与光谷应收账款管理（湖北）有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市武昌区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉保利广场分公司,光谷应收账款管理（湖北）有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百一十五条，第一百一十六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0106民初2324号原告：上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉保利广场分公司，住所地武汉市武昌区民主路788号（湖北保利白玫瑰大酒店附1楼）。负责人：刘强，总经理。委托代理人：袁逢曼、周思，湖北珞珈律师事务所律师。被告：光谷应收账款管理（湖北）有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区鲁巷光谷街1号光谷资本大厦1楼B－15。法定代表人：肖从伟。委托代理人：唐道静，湖北华徽律师事务所律师。原告上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉保利广场分公司（以下简称武汉保利广场分公司）诉被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司（以下简称光谷应收账款公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序独任审判，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告武汉保利广场分公司的委托代理人袁逢曼、周思，被告光谷应收账款公司的委托代理人唐道静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉保利广场分公司诉称：2013年12月27日，湖北保利置业有限公司（以下简称保利公司）与光谷应收账款公司签订《租赁合同》，约定保利公司将位于武汉市武昌区中南路99号武汉保利广场主楼46层4601号（以下称保利广场主楼46层4601号）、建筑面积1909.88平方米房屋租赁给光谷应收账款公司作办公使用，租赁期限自2014年2月20日至2019年2月19日；武汉保利广场分公司为该物业的管理方，向光谷应收账款公司收取物业管理费；每月物业费为53477元。合同签订后，光谷应收账款公司仅向武汉保利广场分公司支付了物业费保证金160430元，但从未交付物业管理费。经保利公司多次催要，光谷应收账款公司仍未支付。保利公司于2015年2月6日向光谷应收账款公司发出《解除合同告知函》，解除了双方签订的《租赁合同》。因光谷应收账款公司违约，致使武汉保利广场分公司遭受较大损失，故诉请法院判令：1、光谷应收账款公司立即向武汉保利广场分公司支付物业费544315.40元及滞纳金296325.30元（暂计算自2014年4月5日至2016年2月6日止）；2、武汉保利广场分公司不予退回光谷应收账款公司所支付的物业管理费保证金160430元；3、光谷应收账款公司赔偿武汉保利广场分公司实际损失320859.60元；4、光谷应收账款公司承担武汉保利广场分公司因诉讼而发生的律师费30000元。被告光谷应收账款公司辩称：武汉保利广场分公司诉称部分与事实不符。光谷应收账款公司与武汉保利广场分公司之间没有签订物业服务合同，双方不存在合同关系；武汉保利广场分公司不能依据光谷应收账款公司与保利公司签订的《租赁合同》提起本案诉讼。保利公司于2015年2月6日向光谷应收账款公司发出《解除合同通知函》，对此，光谷应收账款公司无异议，光谷应收账款公司与保利公司签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除，该日保利公司正式以现状收回了租赁房屋，武汉保利广场分公司与光谷应收账款公司之间不再存在物业服务合同关系。法院应驳回武汉保利广场分公司的诉讼请求。原告武汉保利广场分公司为支持其主张，举证如下：证据一、保利公司与光谷应收账款公司于2013年12月27日签订的《租赁合同》。拟证明保利公司与光谷应收账款公司签订《租赁合同》，并约定武汉保利广场分公司为物业管理方，向光谷应收账款公司收取物业管理费。证据二、银行进账单、收据、交通银行凭证。拟证明光谷应收账款公司于2014年1月13日向武汉保利广场分公司支付了2014年2月20日至2014年3月31日的物业费73085元、物业管理费保证金160430元，共计233515元。证据三、保利公司于2015年2月6日向光谷应收账款公司发出的《解除合同告知函》。拟证明光谷应收账款公司在合同履行期限内不支付租金、物业费，按照租赁合同约定，视同光谷应收账款公司单方终止合同，保利公司发函告知光谷应收账款公司解除双方于2013年12月27日签订的《租赁合同》。证据四、保利公司与武汉鲸孚融信息技术有限公司于2015年9月25日签订的《租赁合同》、于2016年1月30日签订的《合同终止协议》。拟证明光谷应收账款公司的行为使保利公司无法将诉争房屋出租给第三方，造成武汉保利广场分公司无法向第三方收取物业管理费。证据五、武汉保利广场分公司与湖北珞珈律师事务所于2016年3月4日签订的《委托代理合同》、湖北省增值税普通发票。拟证明光谷应收账款公司的行为违约，导致武汉保利广场分公司诉讼并支付相关律师费30000元。被告光谷应收账款公司未向本院提交书面证据。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：光谷应收账款公司对武汉保利广场分公司提交的证据一的真实性不持异议，但认为该份合同不是原、被告签订的，对原、被告没有约束力；本院对武汉保利广场分公司提交的证据一的真实性予以确认。光谷应收账款公司对武汉保利广场分公司提交的证据二、三不持异议；本院予以确认。光谷应收账款公司对武汉保利广场分公司提交的证据四不予认可，并认为该证据与本公司无关，本公司于2015年2月6日已将租赁房屋交付给保利公司；本院认为武汉保利广场分公司提交的证据四系原件，对其真实性予以确认。光谷应收账款公司对武汉保利广场分公司提交的证据五不予认可，认为原、被告之间没有合同约定；本院认为武汉保利广场分公司提交的证据五系原件，对其真实性予以确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：2013年12月27日，保利公司与光谷应收账款公司签订《租赁合同》，主要约定：保利公司将位于保利广场主楼46层4601号、建筑面积1909.88平方米房屋出租给光谷应收账款公司用于办公；租赁期限自2014年2月20日至2019年2月19日；保利公司选聘的物业管理企业为武汉保利广场分公司；光谷应收账款公司须每月缴纳物业费，物业费为每月每平方米28元，每月物业费合计53477元，光谷应收账款公司需向武汉保利广场分公司支付2014年2月20日至2014年3月31日的物业管理费合计73085元，后续物业费按月在每月5日前缴纳；光谷应收账款公司应在合同签订之日起5日内向武汉保利广场分公司缴纳相当于3个月物业费总和的物业管理费保证金160430元，以保证切实履行合同各项条款；如光谷应收账款公司违反合同的规定，武汉保利广场分公司可以以全部或部分保证金折抵，其数额相当于所欠物业管理费数额；除不可抗力外，若因光谷应收账款公司原因提前解除租赁合同，武汉保利广场分公司收取的保证金不予退还，同时光谷应收账款公司另支付不少于3个月租金的违约金，违约金不足以弥补损失的，光谷应收账款公司还需向武汉保利广场分公司赔偿损失（包括但不限于保利公司为追缴损失所支付的合理的律师费）；保利公司保证租赁房屋于2014年2月20日前达到合同约定的交付使用条件，光谷应收账款公司保证于2014年2月20日前接收租赁的房屋，在光谷应收账款公司支付首期租金、租金保证金、物业管理费、物业管理费保证金等费用后，保利公司向光谷应收账款公司正式交付租赁房屋；光谷应收账款公司逾期支付物业费、保证金和其它费用在7日内的，每逾期一天，按所逾期支付的物业管理费、物业管理费保证金的千分之一向武汉保利广场分公司支付滞纳金，超过7日的，除继续计算并支付滞纳金外，保利公司或武汉保利广场分公司有权采取禁止光谷应收账款公司继续进入租赁房屋等相关措施，直至光谷应收账款公司付清欠款及滞纳金，禁止措施实施3日内光谷应收账款公司仍未支付上述应付款项，视同单方终止合同，保利公司有权选择终止合同，重新出租该房屋，保利公司所收取的全部保证金不予退还。合同还约定有其他权利义务。上述合同签订后，光谷应收账款公司于2014年1月13日向武汉保利广场分公司支付了2014年2月20日至2014年3月31日的物业管理费合计73085元以及物业管理费保证金160430元；保利公司按照合同约定于2014年2月20日将租赁房屋交付给光谷应收账款公司。因光谷应收账款公司未按照约定向保利公司支付所欠租金，保利公司于2015年2月6日向光谷应收账款公司发出《解除合同通知函》，光谷应收账款公司收到《解除合同通知函》后未提出异议。因光谷应收账款公司未按照合同约定向武汉保利广场分公司支付物业管理费，武汉保利广场分公司诉至本院，诉请如前。另，保利公司与鲸孚融公司于2015年9月25日就诉争房屋签订《租赁合同》、于2016年1月30日签订《合同终止协议》。本案争议的焦点：武汉保利广场分公司是否有权向光谷应收账款公司主张物业管理费。本院认为，保利公司与被告光谷应收账款公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，基本内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。上述合同涵盖租赁合同和物业服务合同两方面的内容。合同生效后，即对双方当事人具有约束力。关于原告武汉保利广场分公司是否有权向被告光谷应收账款公司主张物业管理费的焦点问题：上海保利物业酒店管理集团有限公司是保利公司选聘的物业服务企业，为武汉保利广场提供物业服务；而保利公司与被告光谷应收账款公司在《租赁合同》中约定被告光谷应收账款公司承租的房屋的物业服务由上海保利物业酒店管理集团有限公司设立的武汉保利广场分公司提供并不违法法律、法规禁止性规定；另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”的规定，被告光谷应收账款公司作为武汉保利广场的承租人之一，其辩称被告光谷应收账款公司与原告武汉保利广场分公司之间没有签订物业服务合同，双方不存在合同关系的观点，不符合上述规定，本院不予采信；故原告武汉保利广场分公司有权向被告光谷应收账款公司主张物业费。被告光谷应收账款公司于2014年2月20日接收租赁房屋，自该日起被告光谷应收账款公司应按照每月53477元向原告武汉保利广场分公司支付物业费；保利公司于2015年2月6日通知被告光谷应收账款公司解除双方签订的《租赁合同》并要求其承担违约责任，被告光谷应收账款公司收到通知后未提出异议，双方签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告光谷应收账款公司应当按照合同约定向原告武汉保利广场分公司支付自2014年2月20日起至2015年2月6日的物业费；被告光谷应收账款公司已按照合同约定向原告武汉保利广场分公司支付了2014年2月20日至2014年3月31日的物业费73085元，被告光谷应收账款公司还应按照合同约定向原告武汉保利广场分公司支付自2014年4月1日起至2015年2月6日止的物业费545465.40元（10个月×53477元＋53477元÷30天×6天＝545465.40元）；原告武汉保利广场分公司主张的物业费544315.40元未超出本院确定的范围，本院予以支持。被告光谷应收账款公司未按照合同约定向原告武汉保利广场分公司支付物业费，其应当按照合同约定承担违约责任，《租赁合同》约定“除不可抗力外，若因光谷应收账款公司原因提前解除租赁合同，武汉保利广场分公司收取的保证金不予退还，同时光谷应收账款公司另支付不少于3个月租金的违约金，违约金不足以弥补损失的，光谷应收账款公司还需向武汉保利广场分公司赔偿损失（包括但不限于保利公司为追缴损失所支付的合理的律师费）；光谷应收账款公司逾期支付物业费、保证金和其它费用在7日内的，每逾期一天，按所逾期支付的物业管理费、物业管理费保证金的千分之一向武汉保利广场分公司支付滞纳金，超过7日的，除继续计算并支付滞纳金外，保利公司或武汉保利广场分公司有权采取禁止光谷应收账款公司继续进入租赁房屋等相关措施，直至光谷应收账款公司付清欠款及滞纳金”，而原告武汉保利广场分公司即主张滞纳金，又主张物业管理费保证金不予退还，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，本院确定被告光谷应收账款公司支付的物业管理费保证金抵作物业费，被告光谷应收账款公司按所逾期支付的物业管理费的日千分之一向原告武汉保利广场分公司支付滞纳金；因被告光谷应收账款公司已向原告武汉保利广场分公司支付了2014年2月20日至2014年3月31日的物业费及三个月物业费的保证金，物业费的保证金抵作物业费后，滞纳金应计算自2014年6月25日起；原告武汉保利广场分公司主张的滞纳金超出本院确定范围的部分，本院不予支持。双方签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除后，被告光谷应收账款公司应当向保利公司返还租赁房屋，保利公司向光谷应收账款公司发出《解除合同通知函》虽表示“以现状收回租赁房屋”，但保利公司与被告光谷应收账款公司在保利公司于2015年9月25日与鲸孚融公司签订《租赁合同》之前未办理租赁房屋的交接手续，根据公平原则，原告武汉保利广场分公司与被告光谷应收账款公司对2015年2月7日至2015年9月24日产生的物业费，按照《租赁合同》约定的物业费标准各自承担一半费用，即被告光谷应收账款公司向原告武汉保利广场分公司赔偿损失费为203212.60元（3个月×53477元＋53477元÷30天×24天＝203212.60元）；原告武汉保利广场分公司主张的损失超出本院确定范围的部分，本院不予支持。原告武汉保利广场分公司主张被告光谷应收账款公司承担其为实现债权而支付的30000元律师费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉保利广场分公司支付自2014年4月5日起至2015年2月6日的物业费544315.40元；扣除被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司支付的物业管理费保证金160430元，被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司还应向原告上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉保利广场分公司支付物业费383885.40元。二、被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司于本判决生效之日起五日内一次性按照所逾期支付的物业费的日千分之一向原告上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉保利广场分公司支付自2014年6月25日起至2016年2月6日止的滞纳金。三、被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉保利广场分公司赔偿损失203212.60元。四、被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉保利广场分公司支付律师费30000元。五、驳回原告上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉保利广场分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取8483.50元，由原告上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉保利广场分公司负担3383.50元、由被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司负担5100元（此款原告上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉保利广场分公司已垫付，由被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司于本判决生效后五日内径行给付原告上海保利物业酒店管理集团有限公司武汉保利广场分公司）。被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员　周　琪二〇一六年十月十三日书记员　项丽娜 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