（2016）粤1972民初8146号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-22
案件名称
曹文兵与成建林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹文兵,成建林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初8146号原告：曹文兵，男，汉族，1978年7月2日出生，住四川省广安市。委托诉讼代理人：丁蓓，广东德佐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈润珊，广东德佐律师事务所实习律师。被告：成建林，男，汉族，1979年11月16日出生，住四川省渠县。原告曹文兵诉被告成建林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告曹文兵及其委托诉讼代理人丁蓓、陈润珊，被告成建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹文兵向本院提出诉讼请求：1.解除曹文兵与成建林之间的租赁合同，判令成建林搬离并撤出租赁物业；2.成建林支付2016年5、6月份租金合计10,646元，并自2016年6月21日起以10,646元为本金，每天按千分之三计算违约金直至款项付清之日止，暂计至起诉之日止的违约金为798.4元；3.成建林支付逾期搬迁费用，自2016年7月1日起以300元/天的标准计算至撤出物业为止，暂计至起诉之日为4500元；4.本案诉讼费用由成建林承担。本案诉讼过程中，曹文兵变更其第2项诉讼请求中的“租金”为“占有使用费”。事实和理由：曹文兵与成建林于2011年3月1日就大朗镇巷头富康南XX巷39号首层后半部分物业（以下简称“物业”）签订了《租赁合同书》，租赁期限至2016年2月28日终止。鉴于曹文兵承租物业后再转租予成建林，租赁期限届满前，物业所有权人要求对租金、房屋转手费进行调整。同时，曹文兵已多次就调整租金等续租事宜与成建林进行沟通。但成建林既不接受调整租金的条件也不撤出物业，仍继续占有使用物业。其后，曹文兵要求与成建林解除租赁合同关系，并再次催告成建林搬离并撤出物业，同时按新的租金标准（即5,323元/月）向曹文兵补交2016年5月、6月租金，合计10,646元。成建林均予以拒绝，并单方借故长期占用物业。成建林的上述违约行为给曹文兵造成了重大的经济损失。曹文兵原计划收回物业另作他用,现成建林擅自占用物业致使曹文兵项目无法按时推进。曹文兵早已向成建林提出异议要求调整租金，但成建林不接受也不搬离物业，故曹文兵要求解除租赁合同关系，并要求成建林补交所欠租金及承担违约责任，同时要求成建林对逾期搬迁支付费用。被告成建林辩称，合同未到期前租金每月2,600元，交到2016年3月31日。后来双方达成协议，租金变更为3,500元，曹文兵收了2016年4月的租金，后来交租金给曹文兵，曹文兵不收，涨租金了。租赁前交过16,000元喝茶费给曹文兵，曹文兵有开具收据。水电、装修都是成建林出钱的，现在曹文兵又要求给喝茶费30,000元。如果曹文兵要求成建林搬离，成建林需要曹文兵赔偿成建林投资的装修、水电、床等，价值60,000元。本院经审理认定事实如下：2011年3月1日，曹文兵（甲方）与成建林（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将东莞市大朗镇富康南XX巷39号首层后半部分出租给乙方使用，用途为毛织、后整，租期五年，自2011年3月1日起至2016年2月28日止，每月租金2,600元，每月20日前支付当月租金，当月30日未交付租金，甲方有权收回房子并不予退回押金，乙方于签订协议时交付押金7,800元，期满后由甲方退还。合同期满后，成建林继续使用案涉租赁物，并按2,600元、3,500元支付了2016年3、4月份的租金。之后，双方因租金调整幅度发生争议，成建林未继续支付2016年5月1日起的租金。2016年6月20日，曹文兵向成建林发出律师函，以双方就租金调整未能达成一致意见为由要求解除租赁关系，并要求成建林在收到律师函之日起三日内按5,323元/月（业主租金上调78%及额外支付8,333元/年的门面转手费，即2,600元*1.78+8,333/12＝5,323元）支付2016年5、6月租金，逾期支付则按约定支付违约金，以及要求成建林在收到律师函之日起五日内搬离，逾期搬离按300元/天支付逾期搬迁费。成建林收到律师函后未搬离案涉租赁物，亦未支付216年5、6月份租金。双方协商未果，曹文兵遂于2016年7月20日诉至本院。曹文兵主张其承租案涉物业后，再将其中部分出租给成建林。曹文兵提供两份租赁合同书，显示曹文兵分别于2011年3月16日与叶某、于2016年3月7日与陈某签订租赁合同书，约定曹文兵承租东莞市大朗镇巷头富康南XX巷39号整栋物业，两份合同的租期连续，前一份为2011年3月16日至2016年3月15日，后一份为2016年3月16日至2019年3月15日，前合同租金每月7,200元、押金14,400元、每月6日前交租，后合同租金每月12,800元、押金38,400元、每月20日前交租，其余合同条款基本一致。曹文兵主张案涉物业的权属人为陈某，叶某是陈某父亲。曹文兵提供的两张收款收据显示曹文兵于2016年3月7日支付转手费50,000元、于2016年4月21日支付押金38,400元给叶某。成建林确认知道物业权属人为陈某，但对于曹文兵与业主之间的具体约定不清楚，现曹文兵要求上调的租金幅度太高，不符合市场涨价情况。另，曹文兵主张案涉物业未办理房地产权证及建设工程规划许可证等证件，经本院释明后，曹文兵仍主张合同有效，但将其诉请的“租金”变更为“占有使用费”。本院认为：本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”曹文兵作为出租人，主张案涉物业未取得房地产权证或建设工程规划许可证，故其与成建林签订租赁合同书为无效合同。曹文兵主张合同有效并诉请解除合同，缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的。”案涉合同无效，成建林应将基于合同而占有使用的案涉租赁物交还给曹文兵，曹文兵诉请成建林搬离案涉租赁物，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，可以参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。由于双方均确认“租金”在合同期满后存在一定的上调幅度，故曹文兵诉请的占有使用费应结合双方主张的上调理由等因素综合考虑。成建林主张上调幅度应考虑市场情况，但该标准过于宽泛，且没有证据佐证具体上调幅度，本院对此难以采信。案涉租赁物系曹文兵承租后再分租部分给成建林，曹文兵主张基于其承租“租金”上调而涨价，符合客观情况，且曹文兵提供的其与上一手出租人的租赁合同书显示出“租金”上调的具体情况，本院对此予以确认，参照成建林原“租金”标准对应曹文兵承租原“租金”标准的比例，按曹文兵承租新“租金”标准计算，成建林的新“租金”标准为：12,800元/月×（2,600÷7,200）＝4,622元，据此，本院酌情确定成建林应支付的2016年5月1日起的案涉租赁物占有使用费为4,600元/月。曹文兵主张在原“租金”标准上调幅度的基础上再加上转手费的分摊部分计算占有使用费，并按300元/天计算逾期搬迁费用，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予采信。因案涉合同无效，曹文兵诉请支付违约金，同样缺乏法律依据，本院不予支持。对于成建林提出的装修损失等主张，不属于本案的审理范围，成建林可另循法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告成建林于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离案涉租赁物（位于东莞市大朗镇富康南XX巷39号首层后半部分）并将案涉租赁物交还给原告曹文兵；二、限被告成建林于本判决发生法律效力之日起三日内支付占有使用费（从2016年5月1日起按4,600元/月支付至实际搬离之日止）给原告曹文兵；三、驳回原告曹文兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费99元，原告曹文兵已预交，由原告曹文兵负担46元，被告成建林负担53元。本判决为终审判决。审判员 郑伟乐二〇一六年十月十三日书记员 黄艳勋钟淑婷-6- 更多数据：搜索“”来源：