（2016）云23民终694号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2017-01-18
案件名称
田清元与华家能房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田清元,华家能,田志菊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云23民终694号上诉人（原审被告）：田清元，男，19XX年XX月XX日生，回族，小学文化，云南省姚安县人，打工，住姚安县，现住楚雄市。委托诉讼代理人：XX，云南XX律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：华家能，男，19XX年XX月XX日生，汉族，文盲，楚雄市人，打工，住楚雄市，公民身份号码：XX。委托诉讼代理人：XX，云南XX律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告：田志菊（系田清元的母亲），女，19XX年XX月XX日生，回族，小学文化，云南省姚安县人，农民，住楚雄州姚安县，公民身份号码：XX。上诉人田清元因与被上诉人华家能房屋租赁合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2016）云2301民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日受理后，于2016年9月27日公开开庭进行了审理，上诉人田清元及其委托诉讼代理人杨佳孟，被上诉人华家能及其委托诉讼代理人王正富，原审被告田志菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人田清元的上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，驳回华家能的诉讼请求；判决被上诉人华家能赔偿上诉人各项经济损失63556元；判决被上诉人华家能支付上诉人违约金21028元。事实与理由：一、原审认定事实不清。原审判决没有查明被上诉人违约的事实。被上诉人企图收回房屋，不继续出租房屋给上诉人，采取了不准上诉人转租房屋、不给上诉人用热水、多收上诉人的电费、上诉人在墙上订个钉子也找话讲、上诉人烧烤起烟也不允许、将猪骨头丢扔到上诉人营业室门口、把狗拴在上诉人做饭菜的后门旁边、狗尿狗屎严重影响食品卫生等恶劣手段不履行租赁义务，以种种手段迫使上诉人退出租房。被上诉人的违约事实在原审中未查清和未认定，请在二审中予以核实和确认，认定被上诉人的行为已经严重违约，应当承担违约责任。二、原审判决遗漏查明和认定被上诉人违约后给上诉人造成的经济损失63556元：1、上诉人已经和第三人协商讲好，房子转租给第三人，转让费30000元，被被上诉人阻挠没有转租成功，损失30000元；2、被上诉人殴打致伤上诉人母子后，并遭被上诉人阻挠不能从业经营，被迫关闭，造成不能经营，从2015年10月9日起至2017年12月1日止，还有两年多租期时间，仅以7个月计算，按月正常收入4500元，合计31500元；3、上诉人母子被打伤后，不能从业经营造成存放的肉食和蔬菜变质腐烂报废价值600元；4、被上诉人砸烂上诉人的餐桌二张价值200元；5、被上诉人殴打致伤上诉人母亲人身损害医疗损失费用20000元(另案处理不在此诉之内)，上诉人的医疗费和误工损失956元（156元+800元）；6、被上诉人多收取上诉人的电费300元。三、上诉人是在被上诉人赔偿上诉人经济损失的前提下愿意解除双方的租赁合同。原审判决与上诉人的真实意思表示不一致，请在二审中给予特别重视。合同一经依法成立，就受法律保护，必须全面履行，违反合同必须付出代价，承担违约责任。四、原审适用法律错误。《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的恢复原状，采取补救措施，赔偿损失。根据该规定，上诉人依法己履行的就到此，没有履行的终止履行，不予再支付任何租金。原判决解除合同后，再判决上诉人支付从2015年12月1日起未履行的租金13201元的判决与法律规定不相符，应当纠正其错误。并且，该房屋不是上诉人不自愿租用，而是被上诉人违约，依法不应该由上诉人再支付任何租金，原判决没有正确适用法律。第97条中规定的“恢复原状”，就是当事人各自的财物归还各人，从合同解除之日起了断。被上诉人违反合同约定，应当赔偿上诉人在该合同中遭受的财物损失63350元和支付违约金21028元。四、合同并未约定解除合同的情形，因此被上诉人无权要求解除合同。五、2015年12月1日起至2016年12月1日期间的房屋租金还在支付期内，上诉人无权起诉。因此，请支持上诉人的上诉请求。被上诉人华家能答辩称，上诉人的上诉请求混乱，不明确，上诉人在一审时未提起反诉，其上诉请求依法不能成立。上诉人与被上诉人一审时均同意解除合同，一审判决正确，请驳回上诉，维持原判。原审被告田志菊述称，被上诉人赔偿我家的损失后我家可以支付租金。华家能向一审法院起诉请求：解除原、被告租房合同关系；由被告支付原告房租、水电费共计30557元，并按年息24%计算利息；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告华家能与被告田清元于2013年12月1日签订的《租赁合同》约定：原告华家能作为甲方将楚雄市华家小区1-7号1楼和2楼房屋租赁给作为乙方的被告田清元，租期为2013年12月1日至2017年12月1日，2013年12月1日至2015年12月1日的年租金为25160元，2015年12月1日后年租金为26660元，被告田清元向原告华家能支付了保证金2000元。房屋租赁后二被告用于经营回族食馆，欲将房屋转租时遭原告华家能阻扰双方产生纠纷并发生厮打，被告田清元未再支付2015年12月1日后的租金。在庭审中原、被告均表示解除租赁合同。一审法院认为，原告华家能与被告田清元2013年12月1日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。虽然双方约定的租期至2017年12月1日，但原、被告已产生较深矛盾不能实现合同目的，该合同不宜继续履行，现双方同意解除合同，本院予以准许。租赁合同解除后，被告田清元应在合理期间内搬出所租赁房屋，将租赁标的物返还原告华家能，并支付占用期间的租金。原告华家能提交的证据，不能证明其主张的水电费、墙体损失、支付利息的诉请，本院不予支持；原告华家能应返还被告田清元保证金2000元。为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定判决：一、原告华家能与被告田清元2013年12月1日签订的《租赁合同》予以解除；二、被告田清元于本判决生效30日内迁出承租原告华家能的房屋；三、被告田清元支付原告华家能2015年12月1日至2016年5月31日的租金13201元，2016年6月1日起至迁出房屋之日止的租金和实际使用费按年租金26660元的标准以实际天数计算；四、原告华家能返还被告田清元保证金2000元；五、驳回原告华家能的诉讼请求。案件受理费减半收取282元，由原告华家能承担160元（已交），被告田清元承担122元（未交）。二审中，双方当事人未提交新证据。经征询双方当事人对原审认定事实的意见，上诉人及原审被告田志菊对原审认定的“欲将房屋转租时遭原告华家能阻扰双方产生纠纷并发生厮打，被告田清元未再支付2015年12月1日后的租金，在庭审中原、被告均表示解除租赁合同”提出异议，认为原审遗漏认定了以下事实：华家能违反合同约定阻扰上诉人转租房屋，致使不能转租；打伤上诉人母子，用其他方式侮辱上诉人，上诉人被迫停业，给我方造成了损失；合同并未约定租金具体的支付时间，租金还在支付年度内；上诉人一审同意解除合同是附条件的同意解除合同，即在被上诉人赔偿上诉人损失的前提下同意解除合同。双方当事人对原审认定的其余事实无异议，故对原审认定的其余事实，本院予以确认。对二审争议的事实，本院认定如下：双方签订的租赁合同同时约定：田清元在租期内有权转租、转借该房屋；田清元必须按时缴纳房租，否则视为违约，协议终止；田清元应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用；田清元退房时交清水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏、下水管道、厕所无堵漏，华家能如数退还保证金；华家能保证该房屋无产权纠纷，如在租期内华家能出现产权纠纷所造成田清元无法居住和商铺经营，华家能应承担田清元一切损失。合同未约定租金明确具体的支付时间，已履行的租金在每年年初时支付。田清元欲将房屋转租时遭华家能阻扰，双方产生纠纷并发生厮打。归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一审判决是否正确；上诉人田清元要求赔偿损失、支付违约金的上诉请求是否能够成立。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华家能与田清元签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。双方在履行合同过程中产生矛盾，致使现在合同无法继续履行，不能实现合同目的，华家能起诉解除合同的请求依法能够成立。合同解除后，承租人田清元应当返还所承租的房屋，并支付至返还房屋之日止的房屋租金，华家能收取的保证金2000元应当返还田清元。田清元在一审程序未依法提出反诉，其仅在一审答辩和上诉时要求赔偿损失、支付违约金的请求，本院不予审查。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判处并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2245元，由上诉人田清元承担（已交）。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 吴启贤审判员 陈翠连二〇一六年十月十三日书记员 苏正生 来自