（2016）吉01民终2972号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-24
案件名称
马艳华诉长春中泰实业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马艳华,长春中泰实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终2972号上诉人（原审原告）：马艳华，女，1972年10月10日出生，汉族，现住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：娄青远，吉林卓行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春中泰实业有限公司，住所地长春市长江路经济开发区人民大街280号。法定代表人：张大伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：张忠阁，女。上诉人马艳华因与被上诉人长春中泰实业有限公司（以下简称中泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人马艳华及其委托诉讼代理人娄青远，被上诉人中泰公司的委托诉讼代理人张忠阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马艳华上诉请求：撤销长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第1325号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审判决事实不清、证据不足。一审法院对中泰公司售楼现场沙盘及其派发的各种彩色宣传画册均将新光复路市场明确、具体地由南向北依次划分为文体用品城、服饰百货城、食品干调城、日杂电器城、装饰家具城五个专业商品城这一事实没有查清。一审法院对于马艳华购买的房屋有三年时间位于食品干调城内这一事实没有查清。2.中泰公司作为出卖人对商品房开发范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,由南向北依次划分为文体用品城、服饰百货城、食品干调城、日杂电器城、装饰家具城五个专业商品城,马艳华才认可该仓储用房高昂的价格并认为该房屋会增值而订立该商品房买卖合同，否则不会购买。说明和允诺应视为要约，应当视为合同内容，中泰公司违反，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。一审法院以中泰公司改变自持物业的经营项目，但未限制马艳华的经营项目而认定中泰公司不存在违反合同义务的情形是错误的。因为售楼现场沙盘及宣传资料里明确五个专业商品城，中泰公司自持物业也同样位于五个专业商品城内，广告宣传时没有例外。中泰公司没有权利改变自持物业经营项目。改变即为违约，应当承担违约责任。3.一审法院以马艳华的丈夫与母亲因与马艳华有利害关系而未采信二人证人证言，以超诉讼时效驳回延迟交房违约金的诉请属适用法律不当，亲属证明力弱但不代表没有证明力。中泰公司辩称,一审判决正确，要求维持原判。马艳华向一审法院起诉请求：1.判令中泰公司将新光复路市场食品干调城恢复到原来位置；2.判令中泰公司支付逾期交房违约金39360元。一审法院认定事实：2008年10月30日，马艳华（合同乙方）与中泰公司（合同甲方）签订了《商品房认购合同书》。合同约定：乙方所认购甲方新建商品房位于宽城区北凯旋路4888号新光复路市场，N501号楼018号，用途：仓储用房，建筑面积70.56平方米，总房款410000元，购房款当日付清。甲方取得商品房产权登记证后，双方依据有关规定和本合同约定签订《商品房买卖合同》。合同第四条房屋交付日期和办法：1、甲方应于2008年11月末将本合同第一条所列房屋交付乙方；2、购房款结清后，由甲方通知乙方办理房屋交接手续，乙方须在通知之日起七日内接房。合同第九条违约责任：第4条约定，甲方逾期交付房屋，每逾期一日按乙方已付房款的万分之三向乙方支付逾期交房违约金；逾期交付房屋超过3个月，乙方有权退房，并由甲方承担违约责任。第5条乙方逾期接房，超出的日期甲方按建筑面积每平方米每天5元计收房屋代管费。合同第十条附则中第二款约定乙方认购物业的面积、用途、商业业态分布等信息，相关数据、图册及规定最终应以双方签署的《商品房买卖合同》及政府相关部门审批文件为准。合同签订当日中泰公司为马艳华开具了购房款收据。2009年8月3日，中泰公司在城市晚报刊登广告新光复路市场一期当日全面交付使用。2009年10月22日，马艳华交清入住费用，并领取了钥匙。2012年10月，中泰公司对位于该区域的自持物业的经营项目进行了变更，马艳华认为中泰公司该变更系违约行为，影响了自己的经营；中泰公司迟延交付房屋，应当承担违约责任。一审法院认为，马艳华与中泰公司签订的《商品房认购合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，符合商品房买卖合同的主要内容，且中泰公司已经按照约定收受购房款，该协议应认定为商品房买卖合同，该合同依法有效。双方在合同中明确约定该房用途系仓储用房，中泰公司改变自持物业的经营项目，但并未限制马艳华对其所购房屋的使用，中泰公司不存在违反合同义务的情形，故对马艳华要求中泰公司将新光复路市场食品干调城恢复到原来位置的请求，不予支持。关于马艳华主张中泰公司迟延交付房屋的违约责任，中泰公司以马艳华的主张超过诉讼时效抗辩，庭审中，马艳华的丈夫与母亲出庭作证，证明马艳华同其二人曾于2009年到2011年10月到中泰公司处主张迟延交房违约金，因证人系某某的近亲属，与本案有利害关系，不予采信。马艳华该请求已超过二年的诉讼时效期间，该项诉请不应得到保护。判决：驳回原告马艳华的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院经审理查明的事实除与一审认定的事实一致。本院认为，1.关于马艳华要求中泰公司将食品干调区恢复到原来位置是否应予支持的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，要约邀请仅在对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响时，才视为合同内容。本案中，中泰公司在售楼广告和宣传资料中标示的是案涉房屋所在区域的整体经营项目为食品干调城，而该“经营项目”非对案涉房屋及相关设施所作的说明和允诺，案涉房屋按照认购书的约定用途为仓储用房，且马艳华亦无证据证明“经营项目”对案涉房屋价格确定有重大影响，故中泰公司发出的售楼广告及宣传资料针对案涉房屋为要约邀请，不具备转变为要约的条件。马艳华主张中泰公司在售楼广告和宣传资料中标示案涉房屋所在区域经营食品干调构成合同内容无事实及法律依据，本院不予支持。因马艳华与中泰公司签订的认购书中亦未将经营项目列入合同内容，中泰公司亦未限制马艳华使用案涉房屋进行经营的具体项目，马艳华购买案涉房屋的使用用途可以实现，故马艳华主张中泰公司违约，应将食品干调商品城恢复至原位置没有法律依据，本院不予支持。2.关于逾期交房违约金问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条（二）项规定：与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。除马艳华母亲及丈夫的证言外，马艳华不能提供其他证据证明其在违约行为发生后向中泰公司主张权益，故一审法院以证人系某某近亲属，不予采信其证言，并以该项请求已超二年的诉讼时效期间驳回马艳华的诉请并无不当。综上所述，马艳华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由马艳华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 李 迪代理审判员 徐 锐二〇一六年十月十三日书 记 员 米志娜 关注公众号“”