（2016）辽01民终10674号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-21
案件名称
上诉人沈阳市碧桂园房地产开发有限公司与被上诉人崔芷仪商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳市碧桂园房地产开发有限公司,崔芷仪
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10674号上诉人（原审被告）：沈阳市碧桂园房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区碧桂街10号。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：吕耀春，男，1981年2月21日出生，汉族，该公司员工。委托代理人：宋琛，男，1985年5月4日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：崔芷仪，女，1992年7月25日出生，汉族，个体业者，住沈阳市和平区。委托代理人：崔莉（崔芷仪母亲），女，1968年6月19日出生，汉族。上诉人沈阳市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）因与被上诉人崔芷仪商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在没有查清案涉房屋发霉原因的情况下，就认定系房屋质量问题所致，判令上诉人承担赔偿责任，显然缺乏事实和法律依据。被上诉人称房屋发霉系地下自来水管破裂漏水，但自来水管漏水发生在质保期外，被上诉人并未举证证明自来水管道破裂发生在质保期内，应认定被上诉人对自来水管自行维护不当导致房屋发霉，由此产生的一切法律后果和责任都应由被上诉人自行承担。二、一审法院以被上诉人提交的尚未生效、真假难辨的协议书认定上诉人曾作出赔偿被上诉人维修费用70,000元的承诺，并以此判令上诉人支付维修费用70,000元的，严重错误，根本没有事实和法律依据。被上诉人提交的协议书无法律效力，对上诉人不具有约束力。被上诉人所提交的协议书因上诉人尚未盖章而不发生法律效力。一审法院以被上诉人提交的协议书内容同另案中已经签约生效的协议书相类似为由，认定该协议书真实存在，毫无依据可言。三、一审法院认定上诉人未就被上诉人报修、案涉房屋的维修及被上诉人提交的协议书有关情况进行举证或阐释，显然是错误的。四、一审法院既然认定了被上诉人提交的协议书生效，那么就应该按该协议书内容审判，但是一审法院却无视该协议书内容，认定协议书中的补偿款仅为维修费用，这是显然错误的。根据协议书内容，补偿款为一次性补偿，是对案涉房屋质量问题给被上诉人造成的一切损失的包干补偿，如果一审法院认为协议书真实有效，那么就不应当再认定上诉人应在协议书约定的补偿款之外对被上诉人另行赔偿。崔芷仪辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确，被答辩人上诉理由不能成立。一、房屋管线漏水是客观事实。被上诉人入住后，因为房屋质量问题导致室内严重潮湿发霉，上诉人曾多次给予维修。在2015年9月的室内防水工程中，被上诉人和上诉人物业项目部丁羽楠工程师共同确认了漏水点和漏水原因。上诉人推定漏水发生在质保期之外没有依据。二、室内防水工程于2015年9月开工。10月30日，被上诉人正在恢复室内原貌进行装修时，上诉人项目部黄波通知被上诉人去项目部办公室签补偿协议书。被上诉人认为协议书表明的7万元补偿费不够支付工程款和装修损失，上诉人物业经理黄波说，不够再向上面申请。被上诉人签完名字之后，黄波经理说协议要到总部盖章，但是时至今日被上诉人再也没有看到此份协议。三、上诉人不应质疑被上诉人的维修方式。四、上诉人不应否认协议合法真实性。崔芷仪向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司给付崔芷仪修复工程费和装修损失,两项共计110,250元;2.给付崔芷仪及崔芷仪母亲维修期间三个月误工费15,000元、两次搬家费600元、三个月房租1500元、两次卫生清理400元、水费415元,五项共计17,915元；3.诉讼费由碧桂园公司承担。一审法院认定事实：2011年7月29日，崔芷仪、碧桂园公司签订商品房买卖合同一份，约定崔芷仪购买碧桂园公司开发的位于沈阳市沈北新区碧桂街12-15号2-1-1商品房，建筑面积141.26平方米，价款646,236元。2011年9月27日崔芷仪入住，2012年8月21日完成房屋产权登记。庭审中，崔芷仪提供照片一组，以证明涉案房屋存在潮湿、发霉、墙皮脱落、墙面突起，以及自来水管道爆裂喷水，厨房、客厅苯板下大量积水，导致地板变形、门框腐烂、衣柜等家具变形、壁纸更换，为解决质量问题，工人凿除地面进行了施工；崔芷仪提供协议书一份，证明崔芷仪经与碧桂园公司协商后才进行了修复，碧桂园公司承诺按70,000元标准支付崔芷仪维修费用作为房屋问题补偿，碧桂园公司不再负责房屋修复；崔芷仪提供装修支出明细一份、维修单据一组,证明为解决涉案房屋质量问题，崔芷仪支出维修、装修费共计110,250元；崔芷仪另主张崔芷仪及崔芷仪母亲维修期间三个月误工费15,000元、两次搬家费600元、三个月租房费1500元、两次卫生清理400元、水费415元,五项共计17,915元，应由碧桂园公司给付。庭审中，碧桂园公司提供竣工验收备案书、建筑物楼门牌编号审批各一份，以证明涉案房屋不存在质量问题；碧桂园公司提供业主入住登记表一份，以证明崔芷仪入住时间2011年9月27日，合同约定的给排水保修期为两年，崔芷仪发现自来水管线破裂时已过自来水管线质保期，无法判断自来水管线何时破裂。一审法院另查明，崔芷仪主张2013年2月发现室内发霉和地下水声后，每年都报修，碧桂园公司处有相关报修记录，且2012年至2014年每年碧桂园公司均进行了维修。庭审中，碧桂园公司明确承认崔芷仪曾经报修和碧桂园公司曾经维修的事实，但称地下水管问题保修期内崔芷仪并未报修，报修和维修只是针对发霉问题。经一审法院释明后，规定时间内碧桂园公司未向法庭提交涉案房屋相关报修记录、维修情况记录，以及工程师满国兴、丁羽楠、经理黄波对地下供水管线报修查验的核实材料。在崔芷仪对70,000元补偿协议碧桂园公司出具人、签字时间、地点有明确陈述的情况下，经一审法院释明，规定时间内碧桂园公司未向法庭提交经理黄波对补偿协议签订及相关情况的核实材料。一审法院又查明，根据崔芷仪提供的补偿协议，70,000元仅限解决房屋自身质量问题维修的费用，庭审中崔芷仪提供的发票、收据中，有5张盖章单据用于证明如下损失共计18,892元：1.砸开地面恢复后地面高度改变，为此更换房门6套，2015年11月2日沈阳煜之峰装饰工程有限公司出具盖章发票1张，载明收取崔芷仪购门款4680元；2.地面恢复后重设地板、地角线，2015年11月2日沈阳煜之峰装饰工程有限公司出具盖章发票1张，载明收取崔芷仪地板款2856元，2015年11月4日沈阳市铁西区鑫坤海装饰材料经销处出具盖章发票1张，载明收取崔芷仪地角线款600元；3.砸开地面恢复后，浴屏损坏重置，2015年10月28日沈阳市沈北新区家富塑钢铝合金加工部出具盖章发票1张，载明收取崔芷仪浴屏款1300元；4.墙面壁纸损毁改用硅藻泥，2015年10月25日辽宁福陆建材科技有限公司出具盖章发票1张，载明收取崔芷仪喷硅藻泥款9456元。一审法院认为，崔芷仪、碧桂园公司签订的涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应恪守履行。根据民法通则的规定，民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中，崔芷仪支付价款购买房屋，碧桂园公司应当向崔芷仪交付符合质量标准的房屋，保修期内房屋出现相关质量问题，碧桂园公司负有相应修复义务，因房屋质量问题造成其他损害的，碧桂园公司应赔偿违约所造成的损失。关于涉案房屋发霉和地下管线报修问题，因碧桂园公司当庭承认崔芷仪曾报修和碧桂园公司曾维修的事实，但双方对地下管线保修期内是否报修有异议，经一审法院释明后，在规定时间内碧桂园公司未向法庭提交相关报修、维修记录、以及碧桂园公司方工程师满国兴对地下供水管线报修查验核实材料，其应承担举证不能不利后果，故应认定涉案房屋发霉及地下供水管线质量问题崔芷仪保修期内崔芷仪均已报修，又因碧桂园公司虽曾维修但未解决相应问题，故碧桂园公司应承担相应违约损害赔偿责任。关于崔芷仪所受损害，根据崔芷仪提交的大量的现场照片、修复单据、装修明细及崔芷仪、碧桂园公司庭审陈述，能够认定涉案房屋存在质量问题及崔芷仪自行维修、重新装修等事实形成完整的证据链条，碧桂园公司应承担相应赔偿。关于房屋修复补偿协议的真实性，其一，涉案房屋楼层为一楼，南北卧室、客厅、储藏室、玄关等主要使用部位，地面、墙体长期、大面积潮湿、霉变，家具、壁纸及其他生活物品反复受潮，碧桂园公司虽经维修但问题未能解决，崔芷仪、碧桂园公司经协商形成补偿协议，碧桂园公司承诺就解决房屋质量问题给予崔芷仪补偿70,000元，房屋修复交崔芷仪自行维修，崔芷仪上述主张及金额符合生活常理；其二，如碧桂园公司所称不存在补偿协议，则涉案房屋多处房间、主要使用部位长期存在质量问题，已严重影响正常生活，碧桂园公司亦曾维修但未能解决问题，此种情况下，崔芷仪不向碧桂园公司主张权利，反而自行垫资维修，碧桂园公司这一主张违背生活经验和思维逻辑，无法成立；其三，在崔芷仪对补偿协议进行举证并对该协议碧桂园公司出具人、签字时间、地点均有明确陈述的情况下，经一审法院释明，规定时间内碧桂园公司未向法庭提交经理黄波对补偿协议相关情况的任何材料，其应承担不利法律后果；其四，崔芷仪出具的补偿协议与一审法院另案审理的碧桂园公司与案外人张久山商品房销售合同纠纷一案中，碧桂园公司当庭举证的其与张久山达成的房屋质量问题补偿协议，在格式、内容、文字表述细节、金额大小写、行文字体等方面，存在高度一致、多处重复和大量吻合，能够佐证本案补偿协议真实性。鉴于以上情形，能够认定就解决涉案房屋质量问题，碧桂园公司曾出具协议书承诺给予崔芷仪70,000元补偿并交由崔芷仪自行修复的事实。关于装修损失，因碧桂园公司承诺的70,000元仅针对房屋自身质量维修费用，未包括因房屋维修造成的必要的重新装修的损失，故有盖章发票支持的装修费用18,892元，应予赔偿。关于误工费、租房费、搬家费、清理费、水费等其它费用的赔偿要求，无票据支持，依据不足，不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告崔芷仪房屋维修费70,000元；二、被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告崔芷仪装修费18,892元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元，减半收取1430元，由被告负担。本院对一审查明及另查明的事实予以确认。对于一审认定根据崔芷仪提供的补偿协议，70,000元仅限解决房屋自身质量问题维修的费用系认定错误。崔芷仪于一审中提交的其签字的《协议书》影印件中载明：甲方崔芷仪，乙方碧桂园公司，……甲方以室内返潮长毛严重为由要求乙方对该商品房的不妥善之处给予一次性解决。一、乙方支付人民币70,000元给甲方，为乙方对该商品房存在不妥善之处而给甲方的补偿；甲方则自愿同意乙方对该商品房存在的不妥善之处无须再行修复或保修。三、甲方保证乙方依约向甲方支付了上述补偿款后不再就该商品房存在的一切不妥善之处追究乙方任何法律责任及向乙方主张任何补偿，同时甲方保证对本协议约定的所有内容均予以严格保密，不向任何第三人进行披露。甲方如违反本条和本协议第一条的约定，则应向乙方支付违约金人民币10万元整。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，从买受人崔芷仪提交的照片内容来看，崔芷仪购买的房屋存在质量问题，碧桂园公司作为出卖人应当承担修复责任。碧桂园公司虽对崔芷仪的房屋进行了维修，但并未解决房屋的质量问题。崔芷仪提交的有关房屋室内返潮长毛严重的补偿协议书影印件虽为崔芷仪单方签字确认，但一审法院从崔芷仪主张及金额符合生活常理及该份协议与碧桂园公司同另案业主达成的补偿协议形式等各方面比较从而认定协议真实性并无不妥，故一审法院以此为依据，判决碧桂园公司给付崔芷仪房屋维修费70,000元并无不当。从崔芷仪提交的协议书内容看，协议中载明崔芷仪保证碧桂园公司依约支付了协议中补偿款后不再就该商品房存在的一切不妥善之处追究碧桂园公司任何法律责任及任何补偿，应认定崔芷仪认可碧桂园公司补偿其7万元后，不再主张任何补偿，一审认定该协议仅解决房屋自身质量问题维修的费用不妥，故对崔芷仪要求碧桂园公司赔偿装修损失的诉请不应予以支持。综上所述，碧桂园公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初2432号民事判决第一项，即：被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告崔芷仪房屋维修费70,000元；二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初2432号民事判决第二项，即：被告沈阳市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告崔芷仪装修费18,892元；第三项，即：驳回原告的其他诉讼请求。三、驳回崔芷仪其他诉讼请求及沈阳市碧桂园房地产开发有限公司其他上诉请求。一审案件受理费1430元，由沈阳市碧桂园房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2860元，由沈阳市碧桂园房地产开发有限公司负担1550元，由崔芷仪负担1310元。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一六年十月十三日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；