（2016）鲁0303民初4570号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-11-29
案件名称
淄博张店特易购置业有限公司与叶新房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淄博市张店区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淄博张店特易购置业有限公司,叶新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百二十六条
全文
山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0303民初4570号原告：淄博张店特易购置业有限公司。住所地,淄博市张店区华光路***号。法定代表人：肖汉华，董事长。委托诉讼代理人：王天晗，山东小又小律师事务所律师。被告：叶新。原告淄博张店特易购置业有限公司与被告叶新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王天晗、被告叶新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淄博张店特易购置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付租金61639.50元、管理费25060.68元、公共事业费30.40元，共计86730.58元；2、要求被告自2014年11月1日至上述债务履行完毕，按照每逾期一日应付未付款项的千分之一支付违约金；3、要求被告支付律师费4500元；4、要求被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月6日，原告与张明（案外人）签订店铺租赁合同一份，约定张明租赁原告位于张店区莲池生活区以西（北西六路67号）的店铺一套，铺位号L2F003，商号是“茶物语”，并约定租期、租金、违约金等事宜。2014年4月30日，张明将店铺转让给被告经营，并将与原告签订的店铺租赁合同中的权利义务完全转让给被告。被告自2014年11月1日至2015年9月8日期间未能按照合同约定支付各项费用共计86730.58元。叶新辩称，签订租赁合同时原告提供的商场平面图显示，被告租赁的店铺面向超市以及上行自动扶梯的出梯口，但实际交付的店铺位置正好相反，而店铺的位置直接影响营业收入，因此被告认为双方最初约定的租金过高，应该降低。再有原告多次延期开业，且存在宣传力度不大，知名度不高，商场工作人员服务不到位等现象，致使商场客流量严重流失，商户经营困难，出现大面积关门关店的现象。针对上述情况被告多次与原告商场的负责人交涉，他们口头承诺给予优惠政策及减免相关费用，但一直没有兑现。2015年8月30日，被告向商场提交了撤场申请。2015年9月8日被告撤场完毕。综上，原告的诉讼请求被告不同意支付，另被告已经缴纳的装修管理费、垃圾清运费、消防费、装修押金、保证金要求原告按照其原负责人的口头承诺予以返还。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方争议的焦点有四个，1、关于被告辩称的租金过高问题，首先原告提交的2013年12月30日签订的租赁合同显示，最初签订该合同的承租人是张明（案外人），而非被告；其次，原告提交的2014年4月30日签订的权利义务转让协议显示，自转让协议签订之日起，原告、被告、张明（案外人）三方同意被告即成为原合同项下的承租人，享有原合同约定的承租人权利并履行原合同及本协议约定的承租人义务；再次，被告未提供相关证据证实其实际租赁使用的店铺的位置、朝向与合同约定不符。因此被告要求降低租金的主张证据不足，不予认定。2、被告要求原告按照口头承诺返还其装修管理费、垃圾清运费、消防费，对此被告提供两名证人出庭作证，经查她们是租赁原告店铺进行经营的商户，两证人自述其经营的店铺分别在2015年10月和2016年1月因商场拒绝供电供水而停业。由于本案的处理结果与证人存在利害关系，被告亦未提供相关证据证实原告的原负责人曾口头承诺同意返还上述费用，在无其他证据佐证的情况下该证人证言不予采信，被告的这一主张不予支持。3、关于保证金和装修押金，原、被告的现状不符合双方合同约定的退还保证金的情形，因此对于保证金及装修押金双方可另行处理。4、被告关于代金券的主张未提供相关证据予以证明，原告亦不予认可，本案不作处理。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告签订的店铺租赁合同，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行过程中，被告叶新自2014年11月1日起未按合同约定向原告支付相关费用，其行为已构成违约。综上所述，原告要求被告按照合同约定支付2014年11月1日至2015年9月8日的租金、管理费以及因本次诉讼产生的律师费，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告主张的逾期付款违约金可按银行同期贷款利率计算支付，违约金的计算期间应自原告诉求的欠费截止日即2015年9月8日算至债务履行完毕之日。原告主张的公共事业费（即水费）应按水表显示的实际用水量计算，被告据此应支付22.80元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告叶新于本判决生效之日起十日内支付原告淄博张店特易购置业有限公司商铺租金61639.50元、管理费25060.68元，公共事业费22.80元，共计86722.98元。二、被告叶新于本判决生效之日起十日内支付原告淄博张店特易购置业有限公司自2015年9月8日至上述债务履行完毕之日，以86722.98元为基数，按照银行同期贷款利率计算的违约金。三、被告叶新于本判决生效之日起十日内支付原告淄博张店特易购置业有限公司律师代理费4500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040.50元，由被告叶新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 沈伟二〇一六年十月十三日书记员 丁燕 百度搜索“”