（2016）鄂0106民初2346号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-12-12

案件名称

湖北保利置业有限公司与光谷应收账款管理（湖北）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市武昌区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖北保利置业有限公司,光谷应收账款管理（湖北）有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条，第一百一十六条，第二百一十二条，第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖北省武汉市武昌区人民法院民事判决书（2016）鄂0106民初2346号原告：湖北保利置业有限公司，住所地武汉市武昌区民主路788号。法定代表人：竺伟荣，董事长。委托代理人：袁逢曼、周思，湖北珞珈律师事务所律师。被告：光谷应收账款管理（湖北）有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区鲁巷光谷街1号光谷资本大厦1楼B－15。法定代表人：肖从伟。委托代理人：唐道静，湖北华徽律师事务所律师。原告湖北保利置业有限公司（以下简称保利公司）诉被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司（以下简称光谷应收账款公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序独任审判，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托代理人袁逢曼、周思，被告光谷应收账款公司的委托代理人唐道静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司诉称：保利公司与光谷应收账款公司于2013年12月27日签订《租赁合同》，约定保利公司将位于武汉市武昌区中南路99号武汉保利广场主楼46层4601号（以下称保利广场主楼46层4601号）、建筑面积1909.88平方米房屋租赁给光谷应收账款公司作办公使用；租赁期限自2014年2月20日至2019年2月19日；2014年2月20日至2017年2月19日租金为125元／平方米／月，装修免租期为2014年2月20日至2014年5月20日。合同签订后，光谷应收账款公司仅向保利公司支付了租金保证金716205元以及2014年5月20日至2014年8月31日的房屋租金803741元，此后，光谷应收账款公司一直拖欠租金。经保利公司催要，光谷应收账款公司仍未支付。保利公司于2015年2月6日向光谷应收账款公司发出《解除合同告知函》，解除了双方签订的《租赁合同》。因光谷应收账款公司违约，其应当按照合同约定和法律规定承担相应责任，诉请法院判令：1、确认双方签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除；2、光谷应收账款公司立即向保利公司支付所欠租金1002732元及滞纳金512110元（暂计算自2014年10月1日至2016年3月10日止）；3、保利公司不予退还光谷应收账款公司支付的租金保证金716205元；4、光谷应收账款公司承担三个月租金的违约金716205元；5、光谷应收账款公司立即向保利公司返还租赁房屋，并向保利公司支付自2015年2月6日至2016年3月10日的房屋占有使用费4762863元；6、光谷应收账款公司向保利公司支付因诉讼而发生的律师费50000元。被告光谷应收账款公司辩称：1、双方签订的《租赁合同》于2015年2月6日已解除。2、光谷应收账款公司已按照保利公司要求将租赁房屋以现状交还，光谷应收账款公司不承担返还租赁房屋的责任。3、光谷应收账款公司向保利公司支付的租金保证金冲抵租金，光谷应收账款公司仅欠保利公司租金286527元。4、保利公司主张的滞纳金、保证金、房屋占有使用费、律师费等均属于违约金范畴，其主张的违约金过高，请求法院予以减少。5、租赁房屋不能出租是保利公司与装修公司之间的矛盾，与光谷应收账款公司无关，光谷应收账款公司不应承担责任。6、《租赁合同》于2015年2月6日已解除，自此，诉讼时效中断，保利公司于2016年4月提起诉讼，超过了1年的诉讼时效。故法院应驳回保利公司的全部诉讼请求。原告保利公司为支持其主张，举证如下：证据一、保利公司与光谷应收账款公司于2013年12月27日签订的《租赁合同》。拟证明原、被告之间存在租赁合同关系；合同约定了双方的权利义务。证据二、银行进账单、收据、银行凭证。拟证明光谷应收账款公司于2014年1月13日向保利公司支付首期租金803741元、租金保证金716205元。证据三、光谷应收账款公司于2014年10月10日向保利公司发出的《关于商请延长武汉保利广场46层装修免租期的函》。拟证明光谷应收账款公司向保利公司申请顺延免装修期一个月；保利公司予以认可。证据四、光谷应收账款公司于2014年12月26日向保利公司发出的《关于商请延期缴纳租金的函》。拟证明光谷应收账款公司因资金问题向保利公司申请延期交纳租金。证据五、保利公司于2015年1月14日向光谷应收账款公司发出的《武汉保利广场租金催款函》。拟证明保利公司多次向光谷应收账款公司催缴租金，并要求光谷应收账款公司于2015年1月31日前缴清租金及滞纳金。证据六、保利公司于2015年2月6日向光谷应收账款公司发出的《解除合同告知函》。拟证明光谷应收账款公司在合同履行期限内不支付租金、物业费，按照租赁合同约定，视同光谷应收账款公司单方终止合同，保利公司发函通知光谷应收账款公司解除双方于2013年12月27日签订的《租赁合同》。证据七、保利公司与武汉鲸孚融信息技术有限公司（以下简称鲸孚融公司）于2015年9月25日签订的《租赁合同》、于2016年1月30日签订的《合同终止协议》。拟证明光谷应收账款公司的行为使保利公司无法将诉争房屋出租给第三方，造成保利公司经济损失。证据八、照片。拟证明保利公司在光谷应收账款公司承租的房屋门上张贴《解除合同告知函》，通知光谷应收账款公司解除双方于2013年12月27日签订的《租赁合同》。证据九、保利公司与湖北珞珈律师事务所于2016年3月4日签订的《委托代理合同》、湖北省增值税普通发票。拟证明光谷应收账款公司的行为违约，导致保利公司诉讼并支付律师费50000元。被告光谷应收账款公司未向本院提交书面证据。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：光谷应收账款公司对保利公司提交的证据一不持异议，但认为合同约定的违约金过高，请求法院予以减少；本院对保利公司提交的证据一予以确认。光谷应收账款公司对保利公司提交的证据二、三、四、五不持异议；本院予以确认。光谷应收账款公司对保利公司提交的证据六不持异议，但认为函里清楚写明租赁房屋按现状回收；本院对保利公司提交的证据六予以确认。光谷应收账款公司对保利公司提交的证据七认为与本公司无关，并认为保利公司于2015年2月6日已将诉争房屋交付给承租人；本院认为保利公司提交的证据七系原件，对该证据的真实性予以确认。光谷应收账款公司对保利公司提交的证据八不持异议；本院予以确认。光谷应收账款公司对保利公司提交的证据九的真实性不持异议，但认为该项费用应该与违约金合并计算；本院对保利公司提交的证据九的真实性予以确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：2013年12月27日，保利公司与光谷应收账款公司签订《租赁合同》，主要约定：保利公司将位于保利广场主楼46层4601号、建筑面积1909.88平方米房屋出租给光谷应收账款公司用于办公；租赁期限自2014年2月20日至2019年2月19日；装修免租期为2014年2月20日至2014年5月20日，2014年2月20日至2017年2月19日的租金为每月每平方米125元；光谷应收账款公司需在合同签订之日起5日内向保利公司支付2014年5月20日至2014年8月31日的租金合计803741元，后续租金按季支付，在当期结束前10日内支付下一期租金；光谷应收账款公司应在合同签订之日起5日内向保利公司缴纳相当于3个月租金的租金保证金716205元，以保证切实履行合同各项条款；如光谷应收账款公司违反合同的规定，保利公司可以以全部或部分保证金折抵，其数额相当于所欠租金数额；除不可抗力外，若因光谷应收账款公司原因提前解除租赁合同，保利公司收取的保证金不予退还，同时光谷应收账款公司另支付不少于3个月租金的违约金，违约金不足以弥补损失的，光谷应收账款公司还需向保利公司赔偿损失（包括但不限于保利公司为追缴损失所支付的合理的律师费）；保利公司保证租赁房屋于2014年2月20日前达到合同约定的交付使用条件，光谷应收账款公司保证于2014年2月20日前接收租赁的房屋，在光谷应收账款公司支付首期租金、租金保证金等费用后，保利公司向光谷应收账款公司正式交付租赁房屋；光谷应收账款公司逾期支付租金、保证金和其它费用在7日内的，每逾期一天，按所逾期支付的租金、保证金的千分之一向保利公司支付滞纳金，超过7日的，除继续计算并支付滞纳金外，保利公司有权采取禁止光谷应收账款公司继续进入租赁房屋等相关措施，直至光谷应收账款公司付清欠款及滞纳金，禁止措施实施3日内光谷应收账款公司仍未支付上述应付款项，视同单方终止合同，保利公司有权选择终止合同，重新出租该房屋，保利公司所收取的全部保证金不予退还。合同还约定有其他权利义务。上述合同签订后，光谷应收账款公司于2014年1月13日向保利公司支付了2014年5月20日至2014年8月31日的房屋租金803741元及租金保证金716205元；保利公司按照合同约定于2014年2月20日将租赁房屋交付给光谷应收账款公司。2014年10月10日，光谷应收账款公司向保利公司发函，主要表明“我公司与装修团队多次调整工程方案，影响了入场办公时间，恳请贵司顺延免装修期一个月”；2014年12月26日，光谷应收账款公司向保利公司发函，主要表明“公司资金2015年1月才能到账，特向贵司申请延期缴纳房屋租金，争取最迟于2015年1月底缴纳所欠房屋租金”；2015年1月14日，保利公司向光谷应收账款公司发函，主要表明：“贵司缴纳的租金已于2014年9月30日到期，我公司多次催缴，但贵司一直未支付2014年10月至12月的租金，贵司务必于1月31日前缴清租金及滞纳金共计1520503元”；因光谷应收账款公司在2015年1月31日前未向保利公司支付所欠租金，保利公司于2015年2月6日向光谷应收账款公司发出《解除合同通知函》，主要表明“贵公司两次来函表示要求延长免租期一个月并承诺于2015年1月31日前缴清所欠款项及滞纳金，但截至2015年2月6日贵司仍未支付，贵司的行为已经构成单方终止合同，我司正式函告贵司，解除双方于2013年12月27日签订的《租赁合同》，以现状收回租赁房屋，我司将没收保证金，同时贵司应再支付3个月违约金作为赔偿。请贵司于收到本函件3个工作日内缴纳完所欠款项”。光谷应收账款公司收到通知后未提出异议，也未向保利公司支付所欠租金。现保利公司诉至本院，诉请如前。另，保利公司与鲸孚融公司于2015年9月25日就诉争房屋签订《租赁合同》、于2016年1月30日签订《合同终止协议》。本案争议的焦点：光谷应收账款公司向保利公司支付的租金保证金是否冲抵租金；保利公司主张的违约金是否过高；光谷应收账款公司是否承担向保利公司返还租赁房屋的责任，是否承担租赁房屋占有使用费；本案是否超过诉讼时效。本院认为，原告保利公司与被告光谷应收账款公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，基本内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同生效后，即对双方当事人具有约束力。原告保利公司按照合同约定向被告光谷应收账款公司交付了租赁物，被告光谷应收账款公司应当按照合同约定向原告保利公司支付租金。被告光谷应收账款公司于2014年1月13日向原告保利公司支付了2014年5月20日至2014年8月31日的租金803741元及租金保证金716205元，除原告保利公司同意被告光谷应收账款公司顺延免装修期一个月外，其未按照合同约定向原告保利公司支付2014年10月之后的租金；为此，原告保利公司于2015年2月6日通知被告光谷应收账款公司解除双方签订的《租赁合同》并要求其承担违约责任，被告光谷应收账款公司收到通知后未提出异议，双方签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告光谷应收账款公司应当按照合同约定向原告保利公司支付自2014年10月1日起至2015年2月6日的租金1002687元（4个月×1909.88平方米×每平方米125元＋1个月×1909.88平方米×每平方米125元÷30天×6天＝1002687元）；被告光谷应收账款公司未按照合同约定向原告保利公司支付租金，其应当按照合同约定向原告保利公司支付违约金，但《租赁合同》即约定被告光谷应收账款公司违约解除合同的，被告光谷应收账款公司承担不少于3个月租金的违约金，又约定租金保证不予退还，而原告保利公司即主张违约金，又主张租金保证金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，本院确定被告光谷应收账款公司支付的租金保证金抵作租金，被告光谷应收账款公司按照3个月租金的标准承担违约金。原告保利公司主张滞纳金系被告光谷应收账款公司迟延给付租金的利息损失，该主张属于违约金范畴；本院考虑多种因素已确定被告光谷应收账款公司承担不少于3个月租金的违约金；对原告保利公司主张的滞纳金的诉讼请求，不予支持。原告保利公司于2015年9月25日与鲸孚融公司签订《租赁合同》，该日表明原告保利公司已接收租赁房屋；其主张被告光谷应收账款公司立即返还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。双方签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除后，被告光谷应收账款公司应当向原告保利公司返还租赁房屋；原告保利公司向光谷应收账款公司发出《解除合同通知函》虽表示“以现状收回租赁房屋”，但原告保利公司与被告光谷应收账款公司在原告保利公司于2015年9月25日与鲸孚融公司签订《租赁合同》之前未办理租赁房屋的交接手续，根据公平原则，原告保利公司与被告光谷应收账款公司对2015年2月7日至2015年9月24日的租赁房屋占有使用费，按照《租赁合同》约定的租金各自承担一半费用，即被告光谷应收账款公司向原告保利公司支付房屋占有使用费907193元（3个月×1909.88平方米×每平方米125元＋1个月×1909.88平方米×每平方米125元÷30天×24天＝907193元）。原告保利公司主张被告光谷应收账款公司承担其为实现债权而支付的50000元律师费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告保利公司于2015年2月6日通知被告光谷应收账款公司解除双方签订的《租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，被告光谷应收账款公司对解除合同通知如有异议，可以在解除合同通知到达之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；但被告光谷应收账款公司在收到解除合同通知后三个月内即未提出异议，也未明确表示同意解除《租赁合同》并与原告保利公司办理租赁房屋交接手续；以上表明原告保利公司发出的解除合同通知书在到达被告光谷应收账款公司之日起三个月内处于效力待定状态；因此，本案诉讼时效应自2015年5月6日开始计算；而原告保利公司于2016年3月28日向本院提起诉讼，并未超过一年的诉讼时效期间。被告光谷应收账款公司辩称原告保利公司主张的违约金重复并请求减少的观点，本院予以采纳并已作处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告湖北保利置业有限公司与被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司于2013年12月27日签订的《租赁合同书》解除。二、被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告湖北保利置业有限公司支付自2014年10月1日起至2015年2月6日的租金1002687元；扣除被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司支付的租金保证金716205元，被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司还应向原告湖北保利置业有限公司支付租金286482元。三、被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告湖北保利置业有限公司支付房屋占有使用费907193元。四、被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告湖北保利置业有限公司支付违约金716205元。五、被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告湖北保利置业有限公司支付律师费50000元。六、驳回原告湖北保利置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取33124.50元，由原告湖北保利置业有限公司负担19124.50元、由被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司负担14000元（此款原告湖北保利置业有限公司已垫付，由被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司于本判决生效后五日内径行给付原告湖北保利置业有限公司）。被告光谷应收账款管理（湖北）有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员　周　琪二〇一六年十月十三日书记员　项丽娜