（2016）皖0521民初539号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2017-01-09
案件名称
当涂县东门医院与马鞍山市典创影视传媒有限公司、邵建波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
当涂县人民法院
所属地区
当涂县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
当涂县东门医院,马鞍山市典创影视传媒有限公司,邵建波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第三十二条，第四十四条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
安徽省当涂县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0521民初539号原告：当涂县东门医院，住所地安徽省当涂县姑孰镇振兴路与青莲路交汇口，组织机构代码340521-021212。法定代表人：王祥，该院院长。委托代理人：张明柱，安徽民主律师事务所律师。委托代理人：芮铭乐，安徽民主律师事务所律师。被告：马鞍山市典创影视传媒有限公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇振兴路226号，组织机构代码082240381。法定代表人：邵建波，系该公司经理。被告：邵建波，男，1970年11月3日出生，汉族。上述两被告共同委托代理人：胡雷平，法务处主任。原告当涂县东门医院（以下简称：东门医院）与被告马鞍山市典创影视传媒有限公司（以下简称：典创影视传媒公司）、邵建波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。东门医院委托代理人芮铭乐、典创影视传媒公司委托代理人胡雷平、邵建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东门医院向本院提出诉讼请求：1、解除其与邵建波签订的《房屋租赁合同》，立即将所租赁的房屋腾让交还予其；2、两被告按75000元/月给付其2015年7月1日至实际腾房之日止的房屋租金；3、两被告向其支付违约金1550722元；4、返还其代为垫付的水电费用27139.25元。事实与理由：邵建波是典创影视传媒公司的发起人，为设立典创影视传媒公司于2013年6月28日和其签订编号为008号《房屋租赁合同》。典创影视传媒公司在成立后作为实际享有权利及履行义务者，在该合同上加盖印鉴，双方约定，由其将当涂县姑孰镇振兴路226号东门医院商业楼第三层出租给典创影视传媒公司作数字影院之用，租赁期限自2013年7月1日至2023年8月1日，房屋租金为前三年为每年税后净收益90万元，房租按年度缴纳，于上一年度租赁期满前30日即每年7月1日前付清下一年度租金；又约定若逾期一个月未缴纳租金，则其有权解除合同并收回租赁房屋，同时有权要求被告赔偿剩余租金总额的20%。现已逾付款期限，且该数字影院已于2015年9月初停业至今，其多次催促被告腾让房屋并支付租金及违约金，被告一直拖延。邵建波是典创影视传媒公司发起人，认缴出资200万元，实际出资40万元，故邵建波应与典创影视传媒公司共同承担给付房租及违约金的责任。典创影视传媒公司、邵建波辩称：一、典创影视传媒公司与东门医院签订了租赁合同，已支付2013年7月至2015年6月的房租，因市场环境影响，影院无法生存，自2015年7月拖欠租金，正与东门医院协商如何减少双方损失。二、对东门医院是否是其承租房的所有权人不清楚，如果东门医院是承租房的所有权人，则《房屋租赁合同》第三条、第六条第三款第四款约定，租金延迟支付达到10天租赁合同终止，东门医院不应再主张租赁合同终止的租赁费，因其设备仍在承租房内，其可支付仓储保管费；合同约定的违约金过高，不符合常理，由法院根据法律规定酌情考虑；认可其使用房屋期间有水电费，具体数额由东门医院举证证明。三、本案系租赁合同关系，典创影视传媒公司设立前，邵建波作为发起人与东门医院协商租赁事宜，不是邵建波个人租赁；邵建波实际出资额700余万元，远超过认缴出资额，故邵建波不应以个人身份作为本案被告，请求驳回东门医院对邵建波的诉讼请求。东门医院围绕诉讼请求依法提交了证据，典创影视传媒公司、邵建波未提交证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。本院对东门医院提交的证据认证如下：1、民办非企业登记证书、组织机构代码证书复印件、东门医院营业执照副本、《房地产权证》，可以证明东门医院系案涉房屋当涂县姑孰镇振兴路226号东门医院商业楼第三层的登记所有权人，东门医院的原告主体资格适格；2、《房屋租赁合同》系邵建波为设立典创影视传媒公司于2013年6月28日与东门医院签订，约定当涂县姑孰镇振兴路226号东门医院商业楼第三层出租给邵建波用于数字影院，典创影视传媒公司成立后一直系公司的营业场所，且典创影视传媒公司在合同的“承租方”处盖章，则本合同的当事人即权利义务方为东门医院与典创影视传媒公司，合同约定：租赁期限自2013年7月1日至2023年8月1日，第一二三年租金为每年税后净收益90万元，第三年度开始租金按每三年5%逐年递增，采取先付后租原则，第二年起租金于上一年度租期届满前30日（即每年7月1日前）付清下一年度租金；东门医院每月按实际金额出具水电清单；任何一方违背合同约定造成提前解除合同，或要求提前解除合同需向另一方赔偿剩余租期租金总额的20%；3、典创影视传媒公司出具的保证书，可证明典创影视传媒公司自2015年7月1日起拖欠房屋租金，并自2015年5月起未向东门医院交纳水电费；4、东门医院制作的代收水电费通知单三份，双方约定由东门医院每月按实际金额出具水电清单，而典创影视传媒公司对欠缴水电费的事实不持异议，故本院对有典创影视传媒公司职工丁洁签收的两份代收水电费通知单共计23126.45元予以确认，对无人签收的代收水电费通知单计4012.8元不予确认；5、企业信息查询，可证明邵建波认缴出资200万元，实际出资40万元，出资方式为货币。另查明，典创影视传媒公司的《章程》规定，股东邵建波认缴货币出资200万元，实缴货币出资40万元，出资时间2013年11月；货币出资160万元分期缴付，出资时间2015年11月。本院认为：《房屋租赁合同》系邵建波为设立典创影视传媒公司于2013年6月28日与东门医院签订，典创影视传媒公司成立后一直系该公司的营业场所，且典创影视传媒公司在合同的“承租方”处盖章，则本合同的当事人即权利义务方为东门医院与典创影视传媒公司，东门医院与典创影视传媒公司应根据合同约定履行各自的权利义务;租赁合同中出租人的权利义务为交付租赁物、收取租金，承租人的权利义务为支付租金、按约使用租赁物，本案中，东门医院已依约交付租赁房屋，典创影视传媒公司却自2015年7月起拖欠租金并一直处于停业状态，致使东门医院收取房租的主要合同目的无法实现，故东门医院主张解除《房屋租赁合同》的诉请依法应予支持，典创影视传媒公司应及时返还承租房屋；典创影视传媒公司至今仍占用承租房，东门医院主张按《房屋租赁合同》约定的第一二三年度的租金标准75000元/月支付自拖欠租金之日起租金的请求，符合法律规定，《房屋租赁合同》解除后，可按租金标准75000元/月支付房屋占用期间的费用；《房屋租赁合同》约定由承租方典创影视传媒公司支付租赁期间的水电费，本院根据东门医院提交的证据确定由典创影视传媒公司给付东门医院水电费23126.45元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中双方签订的《房屋租赁合同》约定“甲乙任何一方违背合同约定造成提前解除合同，或要求提前解除合同需向另一方赔偿剩余租期租金总额的20%”，即双方当事人已约定违约金的计算方法，但据此计算违约金显然过高，典创影视传媒公司也抗辩违约金过高，而东门医院又未提供相应证据证明其实际损失，故本院结合本案案情，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，确定典创影视传媒公司以实际拖欠的租金金额为基数，按年利率24%计付违约金。东门医院从工商管理部门调取的企业信息查询（典创影视传媒公司）显示邵建波认缴出资200万元，实缴出资40万元，出资方式为货币；典创影视传媒公司的《章程》规定，股东邵建波认缴货币出资为200万元，实缴货币出资40万元，分期缴付货币出资160万元，出资时间为2015年11月；而邵建波未提供证据证明自己已缴足认缴的货币出资，故邵建波作为典创影视传媒公司的股东应在未足额缴资范围内对典创影视传媒公司的债务承担补充清偿责任。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告当涂县东门医院与被告马鞍山市典创影视传媒有限公司于2013年6月28日签订的《房屋租赁合同》在本判决生效之日解除，被告马鞍山市典创影视传媒有限公司于本判决生效之日起一个月内腾空并交付承租房屋（当涂县姑孰镇振兴路226号东门医院商业楼第三层）予原告当涂县东门医院；二、被告马鞍山市典创影视传媒有限公司按75000元/月标准给付原告当涂县东门医院自2015年7月1日至实际交付房屋之日的租金及占用房屋的费用；三、被告马鞍山市典创影视传媒有限公司给付原告当涂县东门医院代为垫付的水电费23126.45元；四、被告马鞍山市典创影视传媒有限公司以实际拖欠的租金及占用房屋的费用总额为基数、按年利率24%计付原告当涂县东门医院违约金；上述第二、三、四项均于本判决生效之日起十五日内履行。五、被告邵建波在未足额缴纳认缴货币出资的范围内对上述第二、三、四项承担补充责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9501元，由被告马鞍山市典创影视传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 芮习凤二〇一六年十月十三日书记员 耿洪玲