（2016）沪0117民初10705号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-02
案件名称
房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
应莉娜,刘万青
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初10705号原告：应莉娜，女，1986年7月12日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：周士妹，上海市勋业律师事务所律师。被告：刘万青，男，1969年10月28日生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。原告应莉娜与被告刘万青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理后，依法适用简易程序于2016年7月20日公开开庭审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序并于2016年9月18日再次公开开庭进行了审理。原告应莉娜到庭参加了第一次庭审，原告应莉娜的委托诉讼代理人周士妹、被告刘万青两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应莉娜向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行原、被告于2015年12月31日签订的坐落于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)的《上海市房地产买卖合同》，要求被告协助办理过户手续；2、被告办理系争房屋抵押注销手续；3、被告支付逾期过户违约金(每逾期一日，按照已付款120万元的万分之五，即每日600元，自2016年5月1日起计算至过户之日止)。审理中，原告变更第3项诉讼请求逾期过户违约金的计算截止时间至判决生效之日止，并增加第4项诉讼请求：4、被告将房屋交付给原告。事实和理由：2015年12月31日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，对房价、付款方式、过户、交房及违约责任进行了约定。合同签订后，原告共计支付被告购房款120万元，其余50万元以公积金贷款支付。2016年2月中旬，贷款审核通过后，原告通知被告可以办理过户手续，然被告以未至合同约定时间而置之不理。后原告发现被告将系争房屋多次挂牌出售，中介亦告知原告，被告要求解除合同。此外，被告在归还系争房屋银行抵押贷款55万元后，至今未办理抵押注销手续。被告违反诚信原则，严重违约，故原告诉至本院。被告刘万青辩称：不同意原告的诉讼请求。被告非本市户籍，系争房屋是被告在本市的唯一住宅，被告原想改变居住环境才置换房屋，但2016年3月25日上海出台了新的购房政策，要求非上海户籍居民家庭购房需满足自购房之日前连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险，导致被告限购，被告已不能在上海购房，故被告不同意继续履行房屋买卖合同，但被告不是恶意违约，被告同意适当补偿原告损失。经审理查明：2015年12月24日,原告应莉娜作为甲方(买方)、案外人上海锦佑房地产经纪有限公司作为乙方签订《不动产买卖意向书》一份，约定甲方委托乙方居间购买系争房屋，甲方同意的成交价为房东净到手价为170万元。意向书第四条约定，房屋交付标准及附赠设施：固定装修(灯、淋、卫、浴、厨)随房附送，家具、家电随房附送。意向书另对其他事宜进行了约定。被告刘万青于甲、乙双方落款下方的“卖方签认书”上签字确认知悉该意向书之内容，同意上列甲方价位及付款方式，约定签约时间为2016年1月20日前。上述意向书签订后，原告应莉娜于当日支付被告刘万青房屋定金20,000元。同日，原告应莉娜作为乙方、被告刘万青作为甲方签署《买卖合同之附件》一份，以表格形式列明系争房屋内的家具家电，并约定：该附件为甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》之附件，甲方承诺将该房屋交付给乙方时，连同现有装修以及上述表格所列附属设施、设备一同交付给乙方。2015年12月31日，原告应莉娜作为买受人(乙方)、被告刘万青作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方系争房屋，房屋面积89.50平方米，转让价款1,700,000元。合同第四条约定，甲方于2016年7月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。……第六条约定，在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。……第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列内容处理：每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则乙方有权单方面取消本合同，并甲方应向乙方支付约定总房价款百分之二十的违约金。合同补充条款(一)中第1条约定，甲方应于2016年4月15日前至贷款银行办妥还款手续，并于还款后10日内办妥抵押登记注销手续；第8条有关乙方贷款的特别约定第(1)项约定，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续，且交易中心出具收件收据当日，以现金方式补足该不足部分，且乙方承诺在拿到新产证后3个工作日内将新产证复印件及银行它项权利证明交到所贷款银行；第11条约定，甲乙双方约定该房屋买卖过程中所需税、费全部由乙方支付(除个人所得税外)，甲方为净到手价格。乙方贷款所需费用全部由乙方承担。合同附件三付款协议第1条约定，乙方于签订本合同当日向甲方现金支付房款520,000元(此款含已付定金20,000元在内)……第2条约定，乙方于2016年4月10日之前向甲方现金支付房款680,000元；第3条约定，乙方与甲方双方至上海市松江区房地产交易中心办理该房屋交易过户手续且交易中心出具以乙方为权利人的他项权利证明后以银行贷款方式支付房款500,000元给甲方，此款由银行一次性打入甲方指定账号内。合同另对其他事宜进行了约定。庭审中，对于合同第十条约定的逾期过户违约金标准，被告予以认可，认为是合理的标准。2015年12月31日，原告应莉娜转账支付被告刘万青1**,000元，原告应莉娜的母亲张杏珍转账支付被告350,000元。2016年3月25日，原告应莉娜的母亲张杏珍转账支付被告680,000元。2016年1月4日，原告应莉娜向上海市地方税务局松江区分局查询截至当日其名下的住房情况，查询结果(用于房地产交易过户)显示为0。2016年1月27日，原告应莉娜委托上海市住房置业担保有限公司、上海集汇置业有限公司代为办理住房贷款手续。2016年2月2日，该贷款审批通过。次日，上海市住房置业担保有限公司通知原告可以办理过户手续。另查明，被告刘万青系系争房屋权利人。2010年12月22日，案外人中国银行股份有限公司上海市闵行支行(以下简称“中国银行”)被核准登记为该房屋的抵押权人，抵押的债权数额共计550,000元。2016年5月3日，被告刘万青向中国银行提前归还贷款本金459,273.98元，并支付利息568.86元。截至当日，被告已结清中国银行剩余贷款，并于2016年5月11日领取注销抵押的相关材料。现系争房屋上的该抵押权登记尚未涤除，且被告至今未将系争房屋交付原告。审理中，原告向本院提交其与中介人员的微信往来记录一份，以证明自2016年2月16日起原告就不断通过中介与被告沟通过户事宜，至2016年5月11日中介人员告知原告，被告认为房价过低想违约。被告对此质证认为，对于证据的真实性没有异议，但不认可中介人员陈述的违约理由，并述称被告不同意继续履行《上海市房地产买卖合同》的理由是其受限购政策影响已无法在本市另行购房，无其他原因。庭审中，关于剩余房款500,000元，原告述称将继续通过公积金贷款形式支付被告，截至2016年9月18日该贷款申请仍然有效。以上事实，有不动产买卖意向书、买卖合同之附件、上海市房地产买卖合同、收条、中国农业银行回单、收据、中国工商银行凭证、查询结果、个人住房贷款代办服务委托书、个人购房抵押借款受理单(客户联)、签购单、调查回复、中国银行股份有限公司贷款已还款明细单、上海市房地产登记簿、居民户口簿、应莉娜贷款情况说明以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。现被告以其自身无法在本市购房为由不同意继续履行与原告之间的房地产买卖合同，并无合同或法律依据，亦有违诚信原则。涉案房地产买卖合同应当继续履行，被告应当涤除系争房屋上之抵押，将房屋交付原告，并配合原告办理产权过户手续。对于原告要求被告支付的逾期过户违约金，本院认为，由于被告不同意继续履行而造成双方至今未办理房屋产权过户登记手续，此系被告违约，被告理应承担违约责任。原告的诉请符合双方合同约定，被告亦认可其计算标准，故本院予以支持。关于原告尚未支付的500,000元房款，虽然被告未提出主张，但该款的支付也是合同继续履行的一部分，且原告亦表示愿意支付，故本院一并予以处理。根据合同约定该款通过贷款支付，贷款不足的，以现金方式补足，鉴于原告的贷款申请已经审批通过，该部分的房款原告应当于双方办理过户手续后支付被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告应莉娜与被告刘万青于2015年12月31日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告刘万青于本判决生效之日起十日内涤除上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋上设立的抵押权人为中国银行股份有限公司上海市闵行支行的抵押登记；三、被告刘万青于涤除上述抵押登记之日起十日内协助原告应莉娜办理坐落于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，过户至原告应莉娜名下；四、被告刘万青于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋完成产权过户之日起四十五日内将该房屋交付原告应莉娜；五、原告应莉娜于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX室房屋完成产权过户之日起四十五日内支付被告刘万青房款500,000元；六、被告刘万青于本判决生效之日起十日内支付原告应莉娜逾期过户违约金(按每日600元的标准，自2016年5月1日起计算至本判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,316元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费用14,316元，由原告应莉娜负担8,800元(已付)，由被告刘万青负担5,516元(于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 李 明审 判 员 惠 蕙人民陪审员 陆为明二〇一六年十月十三日书 记 员 方晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 微信公众号“”