（2016）赣01民初字237号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2017-09-04
案件名称
江西省数字证书有限公司与江西富隆城投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西省数字证书有限公司,江西富隆城投资发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民初字237号原告：江西省数字证书有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区省府大院西二路3号，统一社会信用代码：913600007633837406。法定代表人：康汶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘锡秋，江西刘锡秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王虹力，江西刘锡秋律师事务所律师。被告：江西富隆城投资发展有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区凤凰洲控规A-1地块（中航国际广场）1栋1单元1111号房。法定代表人：李丹，公司董事长。委托诉讼代理人：付远飞，江西洪城律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐福森，江西皆诚律师事务所律师。原告江西省数字证书有限公司（以下简称数字证书公司）与被告江西富隆城投资发展有限公司（以下简称富隆城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告数字证书公司的委托诉讼代理人刘锡秋、王虹力，被告富隆城公司的委托诉讼代理人付远飞、徐福森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告数字证书公司向本院提出的诉讼请求：1、返还原告购房款1924.384万元，并以原告实际损失为限支付违约金269.409万元(截止2016年5月30日)；2、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2014年4月30日原告与被告富隆城公司订立《商品房买卖合同》，购买南昌富隆城第17层的写字楼，总计12套，面积共1562平方米，总价为2530.44万元。合同约定2015年12月31日交房，逾期30日内，每日处万分之一违约金；逾期30日后，买方有权解除合同，出卖方应在收到解除合同通知后60日内退回已付购房款，并按已付房款百分之一处违约金。之后原告与被告陆续签订《补充协议》、《补充协议二》、《商品房买卖合同》（备案版）、《补充协议三》。根据以上协议，双方最终商定的购房总价为人民币2405.48万元，2014年4月30日应付款1300万元，2014年5月22日前应付款624.384万元；余款20%在交房时付清，且支付余款时被告将减免21.4万元作为对原告提前付款的补偿;被告交房时间确定为2015年12月31日，如逾期30日后，即自2016年1月31日起，原告有权解除合同，并要求被告按已付房价款的百分之一支付违约金。原告于2014年4月30日支付购房款1300万元；2014年5月20日支付购房款624.384万元，已全面履行合同义务，但被告严重违反合同约定未能交房。2016年2月18日原告向被告发出《告知函》，要求被告就房屋交付期限及赔偿方案给予答复，否则将视情况解除合同。被告答复函中所述的逾期交房事由，非合同约定的免责事由,并要原告谅解被告的违约行为，且赔偿方案缺乏诚意。鉴于此，原告于2016年4月18日向被告法定住所地及富隆城楼盘项目部两处寄送《解除合同通知》，但被告均拒绝签收。2016年4月19日，原告经南昌赣江公证处公证，再次向富隆城楼盘项目部寄送《解除合同通知》，被告仍拒绝签收。2016年5月20日，原告委托律师向被告法人代表李丹、代表被告与原告订立《商品房买卖合同》的委托代理人朱金国、公司副总经理林少华的手机发送短信，告知要解除原告与被告订立的房屋买卖合同。同日，原告代理律师向被告第三次寄送《解除合同通知书》，被告仍然拒绝签收。2016年5月23日，原告及其代理律师在南昌市豫章公证处两名公证员的见证下，向被告法定住所地和南昌富隆城项目部两处留置送达了《解除合同通知书》。5月25日，原告又通过《江南都市报》刊登《解除合同公告》,公开向被告送达解除合同通知。根据上述送达，原告、被告的《商品房买卖合同》已依法解除，被告应返还原告已支付的购房款共计1924.384万元，并支付违约金25.017万元；另因原告已向被告支付的1924.384万元购房款，至今已逾两年时间，而双方此前约定的违约金甚至低于此前约定同期贷款利率，远不足以弥补原告的经济损失，根据合同法的相关规定，违约金数额应予增加，被告应按2014年度中国人民银行公布的同期银行贷款利率6.15%为标准，赔偿原告因该笔购房款被占用所造成的利息损失，计算为244.109万元（截止2016年5月30日）。原告在支付第二期购房款624.384万元时，被告承诺给予原告提前支付该笔款项的利息损失补偿21.4万元。另，原告购房后委托江西益昌建筑装饰工程有限公司进行装修设计，并已支付设计费3.9万元。据此，因被告违约造成原告各项损失合计269.409万元。综上，被告违反合同约定，无正当理由逾期交房，原告将解除合同的通知送达被告后，双方订立的所有合同已依法解除。原告为避免损失继续扩大，依法对被告提起诉讼。被告富隆城公司未提交书面答辩状，在庭审中答辩称：2014年4月30日原告与被告富隆城公司订立《商品房买卖合同》及补充协议属实，原告在本案中并未主张解除合同，原告认为已经解除了合同的理由不成立。在《商品房买卖合同》及补充协议未解除的情况下，原告要求被告返还购房款是不应该支持的，同时违约金应当按合同约定计算，原告主张的违约金过高，法院应不予支持。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一：《商品房买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《商品房买卖合同》（备案版）、《补充协议三》，用于证明：原、被告双方在合同中约定，被告应于2015年12月31日交房。逾期30日后，被告除按逾期日支付已付房款万分之一违约金、支付已付房款1%的违约金外，原告有权解除合同。被告无正当理由违反合同约定逾期交房，原告自2016年1月31日起有权依约解除合同。证据二：招商银行《付款回单》，用于证明，原告已充分履行合同义务，其中，1、2014年4月30日原告向被告支付购房款1300万元；2、2014年5月20日原告向被告支付购房款624.384万元。证据三：EMS邮寄单四份，《公证书》一份，短信截图一页，解除合同通知书，用于证明，原告已经向被告送达了解除合同通知,合同依法解除，其中，1、2016年4月18日原告分别向被告法定住所地和南昌富隆城项目部邮寄送达《解除合同通知书》，被告拒绝签收；2、2016年4月19日经赣江公证处公证，原告向南昌富隆城项目部邮寄送达《解除合同通知书》，被告拒绝签收；3、2016年5月20日原告代理律师以短信形式通知被告法人代表李丹、合同签约代理人朱金国及副总经理林少华解除合同；4、2016年5月20日原告代理律师向被告南昌富隆城项目部邮寄送达《解除合同通知书》，被告拒绝签收。证据四：《公证书》一份，用于证明，2016年5月23日原告及原告代理律师在豫章公证处两名公证员见证下，在被告法定住所地、南昌富隆城项目部留置送达《解除合同通知》。原告依法向被告送达了解除合同通知,合同已依法解除。证据五：《江南都市报》一张，短信截图一页，用于证明，1、2016年5月25日原告在《江南都市报》A14—A11版中缝刊登《解除合同公告》；2、2016年5月25日原告的代理律师以短信形式通知被告法人代表李丹、合同签约代理人朱金国及副总经理林少华，原告已登报送达解除合同的通知。原告依法向被告送达了解除合同通知,合同依法解除。证据六：设计费付款凭证，设计费发票，用于证明，因被告违约造成原告支付江西益昌建筑装饰工程有限公司设计费损失39000元，其中，1、2015年12月2日原告支付设计费15600元；2、2015年12月22日原告支付设计费7800元；3、2016年1月28日原告支付设计费15600元。被告质证后认为：对证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告未收到EMS，短信也未收到；对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，公证处的工作人员未到公司住所地进行公证。对证据五报纸刊登的公告的真实性无异议，合法性、关联性有异议，对短信真实性、合法性、关联性均有异议；证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，不认可该部分损失，认为不应由被告赔偿。被告富隆城公司在庭审中提交了如下证据：证据一：1、2016年2月18日原告给被告的《告知函》；2、2016年2月21日被告给原告的回复及装修情况；3、2016年3月1日被告给原告的补充说明。以上证据用于证明：1、原、被告就交房期限和赔偿问题一直在进行协商，原告没有要求解除合同；2、交房期限确定为2016年6月30日。原告质证后认为：对被告提供证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告在2016年2月18日已明确向被告表述了被告逾期交房给原告造成了损失，明确表达了将依法解除合同的意愿，为了给双方留下协商余地，所以提出了互相协商的意见，但不表示原告同意被告提出的6月30日的交房方案和赔偿方案，所以原告通过各种方式向被告发出了解除合同的通知书。本院综合原告、被告的举证和质证意见，认证如下：对原告提供的证据一、二，因被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认；对于证据三、四、五，虽被告否认收到EMS、短信、《公证书》、对原告刊登的公告也否认其合法性和关联性，但本院经核对原告提供的证据，本院确认以上证据的真实性、合法性，以上证据证实原告确已明确主张解除合同；对证据六的合法性、真实性予以确认。对被告提供的证据的真实性、合法性予以确认，对于证据的关联性，因原告提出异议，并提供了原告通过各种方式告知被告要求解除合同，本院对被告主张证据的关联性不予认可。根据当事人的陈述及原告、被告的举证和质证情况，本院认定事实如下：2014年4月30日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的南昌富隆城第17层从1701至1712室12套房的写字楼、面积共1562平方米，合同单价16200元∕平方米，总价为2530.44万元，被告应在2015年12月31日之前，将验收合格后的商品房交付给原告使用，其中合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，被告逾期不超过30日，从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应在收到解除合同通知到达之日起60天内退回全部已付购房款，并按累计已付房款的百分之一计算违约金。原告要求继续履行合同，被告从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。同日原告与被告签订了《补充协议》，约定被告毛胚交付房屋，被告补贴原告装修款800元∕平方米，补贴款从购房款中扣除；付款方式从签合同时一次性付清，变更为：签订合同时原告支付总房款的80%，其中2014年4月30日支付1300万元，2014年5月1日至2014年11月30日前支付624.384万元，剩余20%的房款交房时付清。2014年5月19日原告与被告签订《补充协议二》，约定将原计划2014年5月1日至2014年11月30日前支付624.384万元的付款时间，调整为2014年5月22日前应付款624.384万元，由于原告提前支付资金产生的预期收益损失21.4万元由被告承担，该损失在原告支付购房尾款中冲抵总购房款。2014年7月21日原、被告签订备案的《商品房买卖合同》，该合同于2014年9月9日在南昌市××商品化办公室进行了合同登记备案。2014年9月2日原告与被告签订《补充协议三》，对备案的《商品房买卖合同》的相关事宜进行了约定。原告在《商品房买卖合同》和补充协议签订后，依约履行了合同义务，于2014年4月30日支付购房款1300万元；2014年5月20日支付购房款624.384万元。因被告违反合同的约定，在2015年12月31日之前未能交房，2016年2月18日原告向被告发出《告知函》，要求被告在收到本函3个工作日就房屋交付期限及违约赔偿方案给予明确的书面答复，否则原告将视情况按合同约定解除合同。2016年2月21日、3月1日被告给原告两次回函，回复不能如期交房的原因及通报了南昌富隆城项目的工程进展情况，承诺确保在2016年6月30日交房，并对延期交房表达了歉意。原告于2016年4月18日向被告法定住所地及富隆城楼盘项目部两处寄送《解除合同通知》，但被告均拒绝签收。2016年4月19日，原告经南昌赣江公证处公证，再次向富隆城楼盘项目部寄送《解除合同通知》，被告仍拒绝签收。2016年5月20日，原告委托律师向被告法人代表李丹、代表被告与原告订立《商品房买卖合同》的委托代理人朱金国、公司副总经理林少华的手机发送短信，告之原告要解除与被告订立的房屋买卖合同，同时原告代理律师向被告第三次寄送《解除合同通知书》，被告仍然拒绝签收。2016年5月23日，原告及原告代理律师在南昌市豫章公证处两名公证员的见证下，向被告法定住所地和南昌富隆城项目部两处留置送达了《解除合同通知书》。2016年5月25日原告又通过《江南都市报》A14—A11版中缝刊登《解除合同公告》,公开向被告送达解除合同通知。因被告一再拒绝签收解除合同通知的行为，且被告以自己的行为表明其拒绝在合同解除后60日内承担违约和赔偿责任，原告为避免损失继续扩大，依法对被告提起诉讼，要求被告返还购房款并承担违约责任。另查明，被告至今仍未办理好商品房验收合格手续。本院认为：原告数字证书公司与被告富隆城公司于2014年4月30日签订的《商品房买卖合同》及随后签订的《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》，是双方平等、自愿基础上订立的协议，是各方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。原、被告应严格按照以上协议的约定履行。原告按《商品房买卖合同》及补充协议的约定，2014年4月30日支付购房款1300万元，2014年5月20日支付购房款624.384万元，履行合同约定的付款义务，被告却未能在2015年12月31日约定的交房期限内将验收合格后的商品房交付给原告使用，按照《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定，被告已构成违约。原、被告虽在2016年2月18日开始通过函件对合同的履行和赔偿事宜进行了协商，因双方无法在违约赔偿和交房时间上达成一致，原告在2016年4月18日向被告寄送《解除合同通知》，明确表示要求解除《商品房买卖合同》及相关的补充协议，并要求退还购房款、赔偿一切损失，是在履行合同赋予的正当权利。因被告拒绝接受《解除合同通知》，原告又通过南昌赣江公证处公证邮寄送达，被告仍拒收退回，期间原告通过向被告相关负责人发信息通知解除合同，原告在南昌市豫章公证处两名公证员的见证下，向被告法定住所地和南昌富隆城项目部两处留置送达了《解除合同通知书》，原告2016年5月25日通过《江南都市报》刊登《解除合同公告》,公开向被告送达解除合同通知。原告据此认为其在起诉前《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，被告应该返还购房款及赔偿相应的损失。被告抗辩认为，原告在逾期交房30天后，仍与其协商，已丧失要求解除合同的权利，且原告要求解除合同的通知书，被告并未收到，合同及补充协议并未解除，原告起诉提出要求返还购房款和承担违约责任的诉讼请求不能支持。本院认为，购房合同中明确约定了，被告逾期交房30日后，原告有权解除合同，原告开始与被告协商，并不代表原告不能行使合同解除权，原告向被告发出了解除合同的通知，并穷尽其能使用的送达途径后，被告仍否认收到解除通知书，明显与事实不符，被告单方的否认并不能阻却解除合同条件的成就，解除合同的条件在原告诉讼前已经成就，原告主张购房合同及补充协议在其起诉前已依法解除，符合合同法关于合同解除的法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以要求恢复原状、要求赔偿损失。原告要求被告返还购房款1924.384万元及赔偿相应的损失，符合法律的规定和原、被告的约定，本院予以支持。对于原告主张的要求被告赔偿违约损失能否全部支持问题，本院认为，对21.4万元是原告在支付第二期购房款624.384万元时，被告在《补充协议二》中承诺给予原告提前支付该笔款项的利息损失补偿，该部分损失在补充协议中有明确约定，应予支持；对原告要求被告按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算支付从购房款支付之日到起诉状明确要求的2016年5月30日的利息损失，在购房合同中第九条中虽没有明确约定，但原告在2014年4月30日已向被告支付购房款1300万元；2014年5月20日支付购房款624.384万元，因被告已支付了2014年5月1日至2014年11月30日前的预期损失，该款从2014年12月1日可开始计息，原告付购房款的时间分别超过了两年和接近两年，且直到目前被告开发的房屋仍未办好交房手续，被告的违约事实明显，购房合同解除合同后按约定的已交房款的1%支付违约金，明显低于银行同期贷款利率损失；另被告本应按合同规定在解除合同后的60日内退款并支付违约金，但在原告明确向被告要求解除购房合同后，被告采取不签收解除合同通知书、不退款、不主动承担违约责任等方式故意拖延，造成原告损失的进一步扩大；且原告也主张合同约定的违约金过低，请求法院予以增加；考虑到以上因素，按照损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失的规定，原告要求按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算支付从购房款支付之日到2016年5月30日的利息，本院认为符合合同法的相关规定，应予支持；另原告起诉要求被告承担其购房后委托装饰公司进行装修设计已支付设计费3.9万元，因该设计费不是直接损失，且被告对此提出异议，对该部分损失，本院不予支持。综上，被告没有按照购房合同的约定按时交房，原告在向被告发出解除合同通知书，并穷尽其能使用的送达途径后，被告否认收到解除合同通知书的理由不成立，原告诉讼要求被告归还购房款及赔偿相关损失，符合合同的约定和法律的规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、十六条之规定，判决如下：一、被告江西富隆城投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告江西省数字证书有限公司购房款1924.384万元；二、被告江西富隆城投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省数字证书有限公司因提前支付第二期购房款624.384万元时所产生的损失21.4万元；三、被告江西富隆城投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省数字证书有限公司已支付购房款总金额1924.384万元的利息损失（利息计算方法：其中1300万元从2014年4月30日起开始计息，624.384万元从2014年12月1日起开始计息，利息计算至2016年5月30日止，按中国人民银行公布的同期1-3年贷款基准利率计算)；四、驳回原告的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费151450元，保全费5000元，由被告江西富隆城投资发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费[开户行：中国农业银行象南广场支行，账号：14×××42，收款人：江西省高级人民法院]，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴红龙审 判 员 彭保玉代理审判员 周朝阳二〇一六年十月十三日书 记 员 罗 春 更多数据：