（2016）晋10民终1368号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2016-12-20
案件名称
上诉人丁倩与上诉人石翠花租赁合同纠纷一案民事二审判决书
法院
山西省临汾市中级人民法院
所属地区
山西省临汾市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁倩,石翠花
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋10民终1368号上诉人（原审原告）：丁倩，女，1992年11月7日出生。委托代理人：苏子琦，山西尧之天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：石翠花，女，1947年3月17日出生。委托代理人：孙蓉蓉，山西夏正律师事务所律师。上诉人丁倩与上诉人石翠花因租赁合同纠纷一案，均不服山西省临汾市尧都区人民法院（2016）晋1002民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁倩及其委托代理人苏子琦，上诉人石翠花的委托代理人孙蓉蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2015年8月7日，丁倩与石翠花签订一份《房屋租赁协议书》，石翠花为甲方，丁倩为乙方，协议主要内容：“1、甲方体育北街38号门面南一门面租赁给乙方，甲方给乙方提供完善的外部环境，保障乙方正常经营。2、租赁期限为壹年，2015年8月7日起至2016年8月7日止。租赁期满后若乙方愿继续使用，甲方应优先租给乙方。3、房租为年租金34000元，乙方提前一个月交清下一年租金，如若不交，此协议终止。4、租赁期间出租房屋的维修保养由乙方负责，一切维修费用均由乙方负担，甲方不负担。乙方不得拆除改造房屋，必须保证房屋的完整。5、乙方租赁期内未经甲方同意，不得另租他人。6、水、电、暖甲方安装，乙方按表付费，乙方经营中的各项国家规定的税、费由乙方承担。7、此协议一式二份，甲、乙双方各一份，签字后方可生效。甲方：石翠花，乙方：丁倩，2015年8月7日。”协议签订后，石翠花收受丁倩押金4000元、房屋租金34000元、11个月的水费440元。丁倩对所租房屋，进行装修，在装修过程中，石翠花对丁倩装修的水墙提出异议，并发生争执，丁倩就此停止了装修，也未开始经营，该房屋一直由丁倩掌管至今。审理中，丁倩坚持认为石翠花阻止其装修，致其经营饭店无法实施。依据《合同法》规定，双方签订的合同目的不能实现，要求解除合同，返还定金、租金和装修产生的费用。石翠花认为其不同意安装水墙，并不代表没有其它合理的解决方案，丁倩也未表明不租房屋，房屋闲置至今责任在丁倩，不应返还租金，不承担装修费用。原审法院经审理认为：丁倩与石翠花签订房屋租赁《协议书》时，均为双方真实意思的表示，在丁倩装修房屋过程中，因丁倩装修水墙事宜与石翠花发生争执，对此争执，双方应协商解决，在未能协商解决的情况下，丁倩应改变装修方案或与石翠花协商解除合同，在未与石翠花协商一致的情况下，丁倩对其所租房屋占用至今，占用期间的租赁费及装修费应自行承担。但考虑到丁倩签订协议时出自经营饭店的目的不能实现，为减轻丁倩损失的扩大，依据《合同法》的有关规定，解除双方的房屋租赁《协议书》。丁倩租赁房屋后，虽未实施经营，但实际占用，占用期间租赁费用应予承担。其占用房屋的时间以9个半月认定。未予占用期间的租赁费用和押金，石翠花应退还于丁倩。另外丁倩租用房屋后，未实际经营，只是在装修期间使用了石翠花的部分水，石翠花应退还丁倩水费300为妥。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：一、解除原、被告之间的房屋租赁《协议书》。二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告2个半月的租赁费7083.33元、押金4000元、水费300元，计11383.33元。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1410元，被告石翠花承担1000元，原告丁倩承担410元。判后，上诉人丁倩不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定其占用石翠花房屋9个半月计算错误。2015年12月份，其工作人员与石翠花儿子发生打架事件后，其无法施工也无法占用房屋，其实际占用房屋为2个月10天。石翠花应退还剩余9个月20天的房租费27388.89元、押金4000元、水费300元，共计31688.89元。二、其为经营饭店所产生装修费用26000元，也应由石翠花负责赔偿。请求二审法院查明事实，支持其上诉请求。上诉人石翠花辩称：一、丁倩工作人员张梦凰与石翠花儿子发生纠纷是因为张梦凰到石翠花家中砸毁石翠花的财物导致，与本案无关。二、石翠花是因为丁倩做水墙才不让丁倩继续装修的，并没有阻碍丁倩合理使用房屋。期间丁倩还对外贴了出租、转租的告示，只是最后因为价格不合适没有转让。三、丁倩直到起诉至法院请求解除合同时也未表示不租房屋，没有把钥匙和房屋交给石翠花，一审判决后丁倩仍然没有向石翠花交房，石翠花于2016年7月25日向丁倩发出书面通知，要求其交付房屋，丁倩直到房屋租赁期届满，2016年8月8日才向石翠花才把房子交回。因此，其认为房屋租赁费用不应予以退还。四、丁倩的装修方案没有经过其同意的情况下进行装修，安装水墙，其不应承担装修费。上诉人石翠花不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判令其返还丁倩2个半月租赁费不当。双方虽因装修水墙发生争执，但其未阻止丁倩合理使用房屋，因此丁倩未交付房屋前的租赁费用不应退还。其次，其收到判决书至租赁合同约定的租期届满日已不足两个月，且其并未实际收回房屋并支配，故原审判决上诉人退还2个半月租赁费不当。二、一审法院判令其返还丁倩押金4000元不当。第一，丁倩对租赁房屋进行了破坏性装修，应由丁倩拆除并恢复原状。第二，丁倩在装修过程中用电778度，需支付电费1011.4元未支付，故对其己用电费也当予以扣除。三、一审法院判决其承担1000元诉讼费用不公平。丁倩一审诉讼请求标的为五万余元，判决仅支持一万余元，对于超出的不合理部分的诉讼费用应当由丁倩承担。请求二审法院查明事实，依法支持其上诉请求。上诉人丁倩辩称：一、石翠花也认可双方是因为装修问题产生的争议，在租赁合同签订之初，石翠华为尽快将房屋出租出去，甚至做了只要不把她的房子拆了就可以的承诺，在合同中对装修的很多问题都没有严格约定。发生争执后，其采取更换施工队伍的方式试图解决争执。二、石翠花的儿子石磊殴打其员工张梦凰的案件已涉嫌故意伤害被解放路派出所刑事立案，其与张梦凰和石翠花是因为租赁房子而认识，根本不认识石翠花的儿子石磊，该案发生在租赁房屋门前，说明石磊的故意伤害行为与石翠花有关系。三、其在装修过程中对该房屋还没有损毁，石翠花的上诉状所述墙上留有大洞，其实该洞为A4纸大小，是为了安装排放扇所留，这是其使用房屋的合理需求。四、石翠花称双方就装修事宜没有沟通，但她认为是其主动提出解除合同的，该陈述自相矛盾是为逃避责任，本案是因石翠花的阻挠导致无法继续装修，因此应由石翠花赔偿其直接损失。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：2015年8月7日，石翠花与丁倩签订房屋租赁《协议书》，约定将其体育北街38号门面南一门面租赁给丁倩。合同签定后，石翠花向丁倩交付了房屋，丁倩也向石翠花支付了房屋租金、押金和水费等费用。但双方在在装修过程中因装修水墙问题发生争执，导致租赁合同不能顺利履行。对于装修具体事宜，在租赁协议书中双方未明确约定，对此，双方应本着互惠互利的原则协商解决该问题。但双方未能在装修问题上达成一致意见，在交涉无果的情况下，双方未依据法律规定及时解除合同，减少损失，均存在过错。一审法院考虑到丁倩租赁房屋经营饭店的目的不能实现，也考虑到丁倩实际占用房屋的事实，综合本案的实际情况和双方在履行合同中存在的过错，酌情判决石翠花返还丁倩2个半月租赁费7083.33元、押金4000元、水费300元，计11383.33元并无不当。至于诉讼费用的承担问题是由人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，一审法院依职权决定由石翠花承担诉讼费1000元，符合法律规定。综上，上诉人石翠花和上诉人丁倩的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费958元由上诉人丁倩负担，案件受理费85元由上诉人石翠花负担。本判决为终审判决。审 判 长 林 蓉审 判 员 吴东红代理审判员 郭芝荣二〇一六年十月十三日书 记 员 张文涛 关注公众号“”