（2016）桂04民终744号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-11-10

案件名称

陆筱琪、黎文晖等与广西梧州国龙物业管理有限责任公司、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区梧州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区梧州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陆筱琪,黎文晖,广西梧州国龙物业管理有限责任公司,广西梧州国龙房地产开发有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂04民终744号上诉人（一审原告）陆筱琪，女，1983年3月22日出生，汉族，现住广西梧州市。上诉人（一审原告）黎文晖，男，1972年2月13日出生，汉族，现住广西梧州市。上述两上诉人的共同委托代理人卢远乐，广西彤日律师事务所律师。被上诉人（一审被告）广西梧州国龙物业管理有限责任公司，住所地广西梧州市奥奇丽路12号首层。法定代表人郭家婵，该公司总经理。被上诉人（一审被告）广西梧州国龙房地产开发有限责任公司，住所地广西梧州市奥奇丽路12号四楼。法定代表人郭家万，该公司董事长。上述两被上诉人的共同委托代理人李文锋，梧州市万秀区法律事务中心法律工作者。上诉人陆筱琪、黎文晖因与被上诉人广西梧州国龙物业管理有限责任公司（下称“国龙物业公司”）、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司（下称“国龙房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初291号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月13日立案受理后依法组成合议庭，并于2016年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人陆筱琪、黎文晖的共同委托代理人卢远乐，被上诉人国龙物业公司、国龙房地产公司的共同委托代理人李文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陆筱琪、黎文晖的上诉请求：1、撤销（2016）桂0405民初291号民事判决第三项和第四项，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：1、国龙房地产公司应当对拖欠的租金和违约金承担连带责任；2、两被上诉人没有提出违约金过高的抗辩意见，一审判决在被上诉人没有请求法院减少违约金的情况下适用合同法第114条调整违约金显然错误。被上诉人国龙物业公司、国龙房地产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陆筱琪、黎文晖向一审法院起诉请求：1.解除原告与两被告于2013年12月13日签订的《委托租赁合同》；2.被告国龙物业公司支付拖欠的租金36400元（按年租金72800元，自2015年7月计至2015年12月）和违约金182000元（按商品房买卖合同总价910000元的20%计算），两项合计218400元给原告，被告国龙房地产公司对此承担连带责任；3.本案的诉讼费用由两被告承担。一审法院审理查明，原告陆筱琪、黎文晖与被告国龙房地产公司于2013年12月13日签订《梧州市商品房买卖合同》（合同编号为GL20131232），约定原告向被告国龙房地产公司购买梧州市西堤三路19号11层1232、1233号房，该商品房的用途为商务公寓、办公，建筑面积为115.76平方米，总金额910000元。同日，原告陆筱琪、黎文晖作为甲方（委托人）与作为乙方（××）的被告国龙物业公司、作为丙方（担保人）的被告国龙房地产公司签订了一份《委托租赁合同》，合同主要约定：甲方全权委托乙方对其购买的西堤三路19号“国龙﹒财富中心”1232、1233号物业进行出租，期限为五年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止；甲方委托乙方为其代理人全权代表甲方根据合同条款指导及负责写字楼的管理，乙方依法享有该物业的出租权（包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理等权利），乙方依法享有该物业的占有权、使用权及收益权，享有与该物业的出租权和管理权相关的其他事项的权利（买卖和抵押除外）；自2014年5月1日起乙方承诺代理甲方出租物业的租金收入不少于《商品房买卖合同》约定总价910000元的年8%税前固定回报扣除应缴税费后付给甲方（即税前租金收入72800元减应付税费等于应付甲方租金），乙方每年度向甲方分四次支付，每次支付的租金为当期税前应付租金收入减当期应缴税费为乙方所需支付甲方的租金，每季度的租金收入于下一季度第一个月的15日前支付；不管乙方代理出租的物业租金收入是否达到本合同总价的8%，乙方均应按税前8%的租金收入减应缴税费后支付给甲方，超出双方约定的8%租金收入部分归乙方所有，作为乙方的代理业务费；甲方根据本合同所获8%的税前收益而产生的所有税费均由甲方承担，甲方应承担的税费由乙方按照国家相关法律法规的规定代扣代缴；如乙方逾期1个季度未按约定分配相关税前固定收益给甲方的，甲方有权按日对乙方逾期支付的相关税前固定收益金额收取万分之三的违约金，并且甲方有权解除合同，如双方合同解除，乙方应按双方签订的《商品房买卖合同》上载明的该物业成交总价的20%支付违约金给甲方，丙方对此款承担担保责任。《委托租赁合同》签订后，被告国龙物业公司按照合同约定，以扣除应缴税费后的数额向原告支付租金直至2015年6月。自2015年7月起，被告国龙物业公司没有再向原告支付过租金。为此，原告诉至法院成讼。本案在审理过程中，原告陆筱琪、黎文晖向该院申请财产保全，该院于2016年3月16日作出（2016）桂0405民初291-1号民事裁定书，裁定查封被告国龙房地产公司所有的梧州市春湖路2号第2幢903房，同时查封保全担保物属原告陆筱琪所有的梧州市西堤二路19号负一层一区23-1号商铺。以上事实，有原告提供的《梧州市商品房买卖合同》、《委托租赁合同》、国龙财富中心返租业主公告函及庭审笔录佐证，并经当事人质证，该院予以确认。一审法院审理认为，原、被告之间签订的《委托租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按约履行各自义务。本案中，被告国龙物业公司自2015年7月起欠付租金，按照合同约定，逾期1个季度支付租金的，原告有权解除合同；同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。现原告诉请解除其与被告于2013年12月13日签订的《委托租赁合同》，被告亦同意解除，故该院予以支持。被告国龙物业公司自2015年7月起未向原告支付租金，依法依约均应向原告支付其所欠付的租金，《委托租赁合同》约定被告国龙物业公司按税前租金收入72800元减应付税费的数额支付租金给原告，根据我国税法的相关规定，本案所涉租金同期应缴纳的税种及税率为房产税4%、个人所得税1.5%、印花税0.1%，应缴纳的税率合计5.6%，故被告国龙物业公司应付的月租金为5726.93元（72800元／年÷12个月×（1﹣5.6%）］，现原告诉请的租金计算至2015年12月，则被告应向原告支付的租金为34361.58元（5726.93元／月×6个月）。被告国龙物业公司存在逾期向原告支付租金的违约行为，应当向原告承担相应的违约责任。《委托租赁合同》中约定的违约金为逾期支付租金的按日对逾期支付的相关税前固定收益金额收取万分之三的违约金，如合同解除的按租赁物业成交总价的20%支付违约金。该院认为，在原告没有充分证据证明自己所受损失具体数额的情况下，合同约定的违约金计算标准显然过高，该院依法予以调整，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整要综合考虑原告的损失、被告的违约程度以及双方履约的情况等因素，综合考虑上述因素及本案的实际情况，将违约金的计算标准酌情调整为日万分之三。经该院核算，截止2015年12月31日止的违约金为773.10元。从2016年1月1日起，违约金以被告欠付租金34361.58元为基数，计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。按照《委托租赁合同》的约定，被告国龙房地产公司对被告国龙物业公司的违约金支付承担担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，故被告国龙房地产公司只对被告国龙物业公司支付违约金的债务承担连带责任，对被告国龙物业公司支付租金的债务不承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条之规定，判决：一、解除原告陆筱琪、黎文晖与被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司于2013年12月13日签订的《委托租赁合同》；二、被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司向原告陆筱琪、黎文晖支付2015年7月至2015年12月的租金共34361.58元；三、被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司向原告陆筱琪、黎文晖支付违约金（违约金计算至2015年12月31日止为773.10元，从2016年1月1日起以34361.58元为基数，按照日万分之三的标准计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；四、被告广西梧州国龙房地产开发有限责任公司对上述判决主文第三项被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司的债务承担连带责任；五、驳回原告陆筱琪、黎文晖的其他诉讼请求。本案案件受理费4580元，减半收取2290元，诉讼保全费1612元，合计3902元，由原告陆筱琪、黎文晖负担3274元，被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司负担628元。在二审期间，双方当事人均没有新证据向本院提交。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是1、本案讼争的违约金应为多少；2、国龙房地产公司应承担什么责任。一审时两被上诉人均在答辩意见中对《委托租赁合同》约定的按物业成交总价的20%支付违约金提出了异议，一审法院综合考虑上诉人的损失、被上诉人的违约程度、双方履约情况及本案的实际情况等因素，将违约金计算标准酌情调整为日万分之三并无不当，本院予以维持。根据上诉人与国龙物业公司签订的《委托租赁合同》第七条第二款约定“丙方对此款承担担保责任”，即国龙房地产公司对违约金的支付承担担保责任，因没有明确约定保证方式，故国龙房地产公司应对违约金承担连带保证责任。上诉人提出国龙房地产公司应对国龙物业公司拖欠上诉人的租金及违约金承担连带责任的主张，因理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人陆筱琪、黎文晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4580元（上诉人已预交），由上诉人陆筱琪、黎文晖负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李庆春审　判　员　　祝冬梅代理审判员　　薛　华二〇一六年十月十三日书　记　员　　陈志恒Appoint附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。