（2016）粤0305民初9345号
裁判日期: 2016-10-13
公开日期: 2017-08-22
案件名称
吴雨舟与曾小冬房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴雨舟,曾小冬,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市南山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）粤0305民初9345号 原告：吴雨舟， 委托诉讼代理人：王琰，广东国欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美霞，广东国欣律师事务所实习律师。 被告：曾小冬， 委托诉讼代理人：廖凯，广东广和律师事务所律师。 第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，。 法定代表人：李耀智。 委托诉讼代理人：叶菊，女，系公司员工。 原告吴雨舟诉被告曾小冬、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王琰，被告的委托诉讼代理人廖凯，第三人的委托诉讼代理人叶菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《二手房买卖合同》（NO.244764）；2.被告向原告返还已收取的款项44万元；3.被告向原告支付违约金1776000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年5月3日，原、被告签订了编号为NO.244764的《二手房买卖合同》（以下简称涉案合同），约定：原告以888万元价格购买被告所有的位于深圳市××商业文化中心区××花园××号房屋（以下简称涉案房屋）。同日，原、被告与第三人还签订了《资金托管协议》，约定原告向被告支付的定金及交楼押金均交由第三人进行托管。签约后，原告依约履行了支付定金的义务，被告向原告出具了《收款收据》确认收款事实，随后，原告依约将首期款支付至银行资金监管账户并向银行办理了按揭贷款手续。在原告催促被告办理涉案房屋转移登记手续时，发现涉案房屋已被查封，涉案合同显然已无法继续履行，对上述事实，被告与第三人均清楚知悉。被告的行为已经构成违约，为维护合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告辩称：1、其同意解除合同，定金44万元也愿意退还原告；2、涉案合同无法继续履行，原告也有过错。在原告申请银行按揭贷款时，由于原告名下有一套房产，需过户给其父母其才能申请贷款优惠，故贷款承诺书迟延至2016年5月31日才出具，如果该贷款承诺书能在合同约定的2016年5月13日之前批出，则不存在涉案房屋被查封、涉案合同无法履行的情况。综上，请法庭驳回原告关于违约金和诉讼费的诉讼请求。 第三人陈述，原、被告双方在第三人的居间下，签订了涉案合同及《资金托管协议》，第三人协助双方进行了定金托管、产权查档、按揭贷款等手续，尽到了居间义务，现托管在第三人处资金为5000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，涉案房屋建筑面积106.52平方米，用途为住宅，于2005年11月3日登记至被告名下，房地产证号为：深房地字第××号。2016年5月27日，本院出具（2016）粤0305财保132号民事裁定书查封了涉案房屋。 2016年5月3日，原告（买方）与被告（卖方）签订涉案合同，约定：卖方自愿将涉案房屋以888万元的价格转让给买方，买方同意在合同生效当日向卖方支付定金2万元，在合同生效后三日内（含当日）再向卖方支付定金42万元，定金均交由双方约定的第三方监管；买方向银行按揭贷款支付除定金之外的楼款，具体履行方式为：买方须于2016年5月13日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款除去银行贷款部分支付至双方约定的银行监管账户；买方须于2016年5月13日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方申请按揭银行所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准；涉案房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；双方同意在的定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同还约定了其他内容。同日，原、被告与第三人签订了《资金托管协议》，约定将涉案合同约定的定金和交楼押金交由第三人托管，原、被告均同意交楼押金在定金中预留或扣除。 2016年5月3日和2016年5月5日，被告分别出具《收款收据》，确认收到原告交来的定金2万元和42万元。 被告提交了两份微信聊天记录，拟证明其与原告曾口头达成协议，同意解除涉案合同并退还定金，原告确认双方曾就解除合同事宜进行商谈，但并未达成一致意见。 庭审中，被告确认双方未签订解除合同的书面协议，在其处的定金435000万元未退还给原告。原、被告均确认办理过首期款资金监管。原、被告及第三人均确认5000元交房押金仍在第三人处托管。 以上事实，有深房地字第××号《房地产证》、（2016）粤0305财保132号民事裁定书、《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《收款收据》、微信聊天记录等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。签约后，原告依约履行了支付定金等义务，但涉案房屋于2016年5月27日被法院查封，导致涉案合同无法继续履行。涉案合同对原告向按揭银行提交贷款申请资料的期限进行了约定，但对原告获得银行贷款承诺书的期限并无约定，故被告的关于银行贷款承诺书迟于合同约定的时间出具，导致涉案房屋无法办理过户手续的抗辩，与事实不符，本院不予采纳。被告违约导致合同无法继续履行，原告依法享有解除合同的权利。合同自享有解除权的一方通知到达对方时解除。原告提交的起诉状副本已于2016年9月2日送达被告，故原、被告于2016年5月3日签订的《二手房买卖合同》已于2016年9月2日解除。合同解除后，原告要求被告返还定金、支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持。被告虽主张违约金过高，但并无证据表明约定的违约金标准过分高于造成的损失，故本院不作调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告吴雨舟与被告曾小冬于2016年5月3日签订的《二手房买卖合同》已于2016年9月2日解除； 二、被告曾小冬应于本判决生效之日起十日内向原告吴雨舟返还购买深圳市南山区商业文化中心区观海台花园C栋C-1-1402号房屋定金435000万元，第三人中原地产代理（深圳）有限公司将托管于其处的5000元交楼押金直接返还给原告吴雨舟； 三、被告曾小冬应于本判决生效之日起十日内向原告吴雨舟支付违约金1776000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12264元，原告吴雨舟已预交，由被告曾小冬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 赖晖 二〇一六年十月十三日 书记员 黄笑 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 微信公众号“”