（2016）浙0381民初1835号

裁判日期: 2016-10-13

公开日期: 2016-12-20

案件名称

瑞安市港瑞商业管理有限公司与孙忠道房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

瑞安市人民法院

所属地区

瑞安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

瑞安市港瑞商业管理有限公司,孙忠道

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十九条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条

全文

浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0381民初1835号原告（反诉被告）瑞安市港瑞商业管理有限公司(组织机构代码06058719-X)，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。法定代表人郑统弟，董事长。委托代理人（特别授权代理）虞爱萍、丁飞飞，浙江信泰律师事务所律师。被告（反诉原告）孙忠道，男，1990年8月2日出生，汉族，户籍所在地温州市瓯海区。委托代理人（特别授权代理）姜正、张也，浙江合一律师事务所律师。原告（反诉被告）瑞安市港瑞商业管理有限公司（以下简称港瑞公司）为与被告（反诉原告）孙忠道房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月14日向本院起诉，本院于2016年2月19日以简易程序立案，后因案情复杂，于2016年5月11日将该案转为普通程序，于2016年6月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）港瑞公司的委托代理人虞爱萍、丁飞飞、被告（反诉原告）孙忠道的委托代理人姜正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港瑞公司诉称：原告受瑞安市玉海商务广场7幢206、207号商铺业主的委托，对上述商铺进行统一管理经营，包括但不限于出租商铺使用权并收取相关收益。2014年8月2日，原、被告就上述商铺签订《新玉海广场租赁意向书》，约定建筑面积约74.76㎡，租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日，月租金11370元，综合管理费25元/㎡/月、公共能耗费8元/㎡/月，装修管理费0.5元/㎡/天。后原告按期交付商铺。被告装修商铺30天，实际产生装修管理费1121元。2014年10月18日，港瑞新玉海正式开业。然而被告未按约履行付款义务。原告多次要求被告按约支付租金及其他费用，但被告拒不支付。原告诉请判令：1、解除原、被告签订的《新玉海广场租赁意向书（7-206、207）》，并责令被告腾空商铺；2、被告支付租金170550元，并支付违约金（租金自2014年10月18日起计算至被告实际腾空商铺之日止，暂计至2016年1月17日；违约金自2014年10月18日起按银行同期同类贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；3、被告支付综合管理费、公共能耗费、收银机使用费共计37756元（自2014年10月18日起计算至被告实际腾空商铺之日止，暂算至2016年1月17日）；4、被告支付装修管理费1121元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告孙忠道辩称：1、原告不具有主体资格。原告与商铺所有人签订商铺委托经营管理合同，该合同约定以委托人的名义与第三方签订租赁、承包合同，收取商铺出租、发包的收益。以上可知原告作为受托人需要以委托人的名义行使权利，更何况该份商铺委托经营管理合同未约定原告有权起诉商铺承租者，因此原告以商铺管理人的名义起诉承租者属于无权代理，不具有诉讼主体资格；2、原、被告签订的租赁合同为无效合同。如未经被代理人追认，因无效代理订立的合同属于无效合同；3、原告诉称的部分内容不符合客观事实，诉讼请求缺乏事实与法律依据，具体分述如下：⑴原告诉请的租金不符合租赁合同的约定。原、被告于2014年10月1日达成租赁合同，就租金及租赁期限等事项达成一致意见，约定年租金为56849元，租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日;(2)原告于2015年11月底单方面采取停电行为，导致被告无法继续经营，因此被告于12月1日腾空店铺。原告以停电的措施要求被告搬离，其行为已视为意欲与被告解除租赁合同，被告也同意解除租赁合同，并已实际腾空店铺。被告多次通知原告接收已腾空的店铺，但原告均以租金尚未缴清为由拒绝接收。被告认为合同任意一方均有义务采取适当措施防止损失扩大，因此原告不得就扩大的损失要求被告承担责任；（3）被告已支付租金22740元应当予以扣减，并且新玉海广场租赁意向书约定开业之日起，免租2个月，即自2014年10月18日至2014年12月18日为免租期间，该期间的租金费用也应予以扣减；（4）原、被告在租赁合同中没有约定综合管理费及公共能耗费。双方签订的新玉海广场租赁意向书中所约定的综合管理费及能耗费均约定按实际产生收取。目前为此，原告尚未提供实际支出费用，简单地按暂定的计算标准，显然对被告不利，且不符合合同约定的内容；（5）原告主张违约金没有事实依据。原、被告没有约定违约金，且被告也没有实际违约。被告未按约交付租金是履行抗辩权，是因为原告虚假宣传，并且承诺的招商并未完成。原告单方面采取强制停电措施，导致被告无法正常经营，停业期间造成被告重大损失。反诉原告孙忠道提起反诉称：2013年开始，反诉被告通过大量的广告进行宣传，欲筹备开设港瑞新玉海购物广场，吸引各类经营户入驻经营，同时反诉被告为达到欺骗经营户提早入户并骗取租金的目的，还在各类广告中捏造事实虚假宣传，例如宣传有上百种国际知名品牌已加盟入驻，尤其是“BURBERRY”、“FEVIAGAMO”、“TOMMY”、“麦当劳”国际知名品牌及国际影城已一对一确认并抢先入驻购物广场，并承诺2014年9月27日开业时入驻率达到80%以上。故此，反诉原告于2014年10月1日向反诉被告承租店面，准备将“琦柏”女鞋品牌引入该购物广场经营。后反诉原告发现反诉被告多次在各类广告宣传的国际知名品牌及国际影城等商家并未入驻。当反诉原告提出异议时，反诉被告却声称前述商家正在协商洽谈过程中，目前几年可以先降低高额租金，先将商场人气做起来。对此，反诉原告信以为真。但是开业几个月后，由于反诉被告经营不善，整个购物冷冷清清，而且反诉被告居然擅自违法将包括反诉原告在内的众多商户的店面采取停电、停水措施，导致商户根本无法正常经营，甚至多次频发商户集体抗议示威事件，目前整个商场除部分餐饮店尚在经营外，其他90%以上的商铺均已关闭，整个商场处于半关闭状态。由于反诉被告的上述违法和违约行为造成反诉原告近40万元经济损失。反诉原告孙忠道诉请判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失5万元；2、本案反诉费用由反诉被告承担。反诉被告港瑞公司针对反诉辩称：反诉原告陈述与事实不符，微信微博及相关宣传材料并非原告宣传的。品牌入驻也不是虚假宣传，当时双方在接洽，只是最后没有实际入驻。开业率达80%已由判决书认定。反诉原告经营一年多未交租金，且商场的经营状况是多方面造成的，不能说是反诉被告经营管理不善造成的，反诉原告不能以此拒不缴纳租金等费用。反诉被告单方面采取停电措施与事实不符。反诉原告所租赁的商铺里东西还在，不存在腾空的事实。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。原告(反诉被告)港瑞公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书各一份，以证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份证复印件一份，以证明被告的诉讼主体资格；3、产权证明书二份（瑞安市玉海街道玉海商务广场7幢206、207室由原告申请本院调取，系预告登记）、委托经营管理合同二份，以证明原告接受业主的委托，代为经营管理商铺的事实；4、新玉海项目租赁商务条件确认单、新玉海广场租赁意向书各一份，以证明原、被告之间存在租赁合同关系的事实；原告针对被告的反诉提供了如下证据：5、关于支付租金及物业管理费回执单二份、关于支付租金及其他费用回执单二份，以证明原告多次书面催讨租金及其他费用的事实；6、港瑞新玉海商铺租赁合同（7-201、202）一份、电子银行交易回单一份，以证明相近位置商铺的租金情况，被告提供的落款时间为2014年9月26日的房屋租赁合同不是双方的真实意思表示；7、（2015）温瑞民初字第3194号、（2016）浙03民终1070号民事判决书各一份，以证明港瑞新玉海商场开业时入驻率达到80%以上的事实；8、截图二份，以证明微信公众号、微博认证主体不是原告的事实；原告当庭提供如下证据：9、商户林晨宇与原告就瑞安市玉海街道玉海商务广场7幢104、105、106、107、118、119号铺签订的新玉海广场租赁意向书、房屋租赁合同、付款承诺书、入账通知各一份，以证明虽然原告与林晨宇签订有二份合同，但是付款承诺书中也是按第一份合同来履行支付租金的。之所以出具第二份合同是因为被告另有他用，实际第二份合同就是所谓的假合同；上述证据经庭审出示，被告提出质证意见如下：对证据1、2的三性无异议；对证据3中的产权证明书无异议，委托经营管理合同约定要以委托人名义签订合同收取租金，但是原告直接以自己名义签订合同收取租金，也没有约定原告可以受托人名义向法院起诉，这是越权行为；对证据4新玉海广场租赁意向书的真实性无异议，但原、被告于2014年9月26日签订合同后该意向书就失去法律效力了。该合同对租金进行了重新约定，应以此为准。原告关于综合管理费、公共能耗费的条款是原告提供的格式条款，应属无效。综合管理费不能直接按25元/㎡/月收取，应该根据当地消费重新测算。公共能耗费也有约定按实际产生额公摊计收；证据5仅是回执单，没有附件显示送达内容，且没有被告签字，不能证明待证事实；证据6系原告与他人签订的，与本案无关联，真实性也无法确认，合同双方有无重新约定租金不得而知；对证据7判决书的真实性无异议，但与本案没有关联，不能证明原告的主张，判决书也没有明确认定开业率达到80%或85%。每个案件事实不同，不能作为其他案件的事实认定适用；证据8不能证明发布者不是原告，只能证明是温州市绿地房地产开发有限公司设立账号，实际使用者是原告；证据9意向书中的承租者是林晨宇、签字者为陈夏茜（林晨宇的妻子）。“海日贝诺”品牌实际经营者是黄云华（林晨宇的母亲），并非林晨宇，该意向书是无效的。付款承诺书是真实的，是黄云华叫林晨宇付30万元的，内容也没看，与林晨宇、本案均无关联，不能证明是按意向书的规定支付租金。被告(反诉原告)林晨宇在本院指定的举证期限内提供了如下证据：10、委托经营管理合同复印件一份，以证明原告不具有诉讼主体资格；11、房屋租赁合同一份，以证明原、被告协商对租金作出重新约定的事实；12、瑞安市琦柏女鞋生活馆历月电费明细一份（2015年1月至2016年3月），以证明原告强制停电、停水并关闭被告店面的事实；13、照片、视频、部分业主要求撤铺的报告复印件、宣传单，以证明原告未按要约承诺使国际大品牌入驻商场，且已经入驻的部分品牌商店现早已撤出，导致商场无法正常经营，原告违约、欺诈行为造成被告经济损失巨大的事实；14、电子银行交易回单复印件一份，以证明被告已支付22740元的事实；15、港瑞新玉海广场开业告知函一份，以证明原告延期开业的违约行为及开业率未达标的事实；16、店铺照片八份，以证明店铺装修情况及早已腾空的事实；17、公证书一份，以证明原告承诺的国际品牌商家并未入驻，构成虚假宣传的事实；18、2016年5月10日的通知函（副本）一份、视频光盘一份，以证明被告早已腾空店铺，原告故意拖延拒绝接收店铺的事实。上述证据经庭审出示，原告提出质证意见如下：对证据10关于原告主体方面原告在举证及事实陈述时已阐明，能证明原告有权出租及收租，委托经营管理合同第五条明确委托方不得有其他收益的主张；对证据11的三性有异议，并非原告真实意思表示，是出于应付他人而出具的，事实上也未按该份合同履行，被告主张以该合同约定支付租金不合理；电费明细没有出具时间及相关人员的签字，证据形式上有缺陷，对其合法性、关联性有异议。2016年2、3月没有产生电量，但之后有无用电无法确认。即使没用电，也有多方面的原因，无法证明是原告造成的，证据12无法证明待证事实；证据13照片拍摄时间无法确认，也不能反映是否是商场正常营业时间的状况。对视频的三性有异议，视频里无法看出是原告还是被告上锁，不存在原告将被告赶出店铺的事实。合同或招标上未注明有国际品牌入驻，原告不存在虚假宣传，当时开业率也是非常高的。部分业主要求撤铺的报告的三性有异议，无法证明是否有人向原告申请退铺。宣传单上全部内容均没有显示原告，招商热线也不是原告的电话号码，该宣传单与本案无关；对证据14的金额无异议，该款系履约保证金；证据15不能证明待证事实，由于商户没有按时装修，才未及时开业，延迟开业主要原因不在原告；证据16的照片无法确定拍摄时间，不能证明原告对店铺上锁，不存在原告借故拖延接收店铺。证据17公证书证明的账号推送内容与原告无关，不是原告制作的，是属于温州市绿地房地产开发有限公司；原告承认于2016年5月10日收到被告送达的通知函，但认为无法证明证据18的待证事实。本院对上述证据认定如下：对证据1、2、14，当事人无异议，本院予以采信，其中证据14与证据4载明的履约保证金金额一致，结合全案，确定该款为履约保证金；证据3的产权证明书中周立本、黄建绿分别作为瑞安市玉海街道玉海商务广场7幢206、207室的预告登记人，与原告签订委托经营管理合同，合同中明确原告进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，原告的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。玉海商务广场统一开业之日（租赁起始日）起算三周年的收益，商铺所有人已实际享受，不得再有任何利益主张。且根据合同相对性原则，涉案商铺系以原告的名义出租并交付被告使用。故此，原告系本案适格主体，有权以自己的名义起诉，本院对证据3予以采纳。反之，证据10不能证明待证事实，本院不予采纳；被告对证据4中新玉海广场租赁意向书的真实性无异议，对新玉海项目租赁商务条件确认单没有提供反证，原告据此证明原、被告之间存在租赁合同关系，本院予以采纳。关于综合管理费、公共能耗费的约定并不属于格式条款，也不存在法律规定的无效情形。原、被告虽有约定按实际产生收取，但在原告未对综合管理费、公共能耗费进行重新测算、调整收取标准的情况下，按被告确认的综合管理费25元/㎡/月、公共能耗费8元/㎡/月的标准计收并无不当，且原告对其他商铺的综合管理费、公共能耗费都是按此标准收取的，本案亦不例外；证据5的真实性无法确认，本院不予采纳；证据6与本案存在关联，相邻的陈承慧承租的商铺也是按照租赁合同的约定支付租金，有相应票据印证，本院予以采纳；证据7与本案存在关联，生效的民事判决书已认定商场的开业率达到85%，被告没有提供反证，本院予以采纳；被告没有提供足够的证据证明证据8所涉的微博、微信的实际使用者为原告，证据8能够证明待证事实，本院予以采纳；证据9与本案存在关联，承租方林晨宇在付款承诺书上签字确认2014年10月18日至2015年7月17日欠租金及物业管理费共375269元，承诺于2015年9月3日前支付30万元并已兑现，有入账通知为据。在其与原告签订的新玉海广场租赁意向书中约定承租商铺建筑面积414.51㎡、月租金63040元、综合管理费25元/㎡/月、公共能耗费8元/㎡/月，同时又约定开业之日起免租五个月，则该375269元由4个月的租金和9个月的综合管理费、公共能耗费计算而得，即63040×4+414.51×(25+8)×9=375269元。证据9的新玉海广场租赁意向书、付款承诺书、入账通知相互印证，能够证明林晨宇是按新玉海广场租赁意向书约定的月租金63040元的标准支付租金，并非按证据9中的房屋租赁合同载明的年租金220640元的标准履行。本院对证据9予以采纳；本院对证据11分析如下：（1）证据11确定的年租金与证据4载明的租金金额存在明显出入，被告又不能作出合理解释；(2)原告提供的证据6所涉相邻商铺租金价格可比照，具有参考意义；（3）符合“付三押二”的租金支付方式，被告实际缴纳履约保证金45917万元，刚好与两个月的租金相当；（4）证据9能够证明林晨宇是按新玉海广场租赁意向书约定的月租金63040元的标准支付租金，并非按证据9中的房屋租赁合同载明的年租金220640元的标准履行。综上，本院对证据11不予采纳；历月电费明细不足以证明原告强制停电、停水，并关闭被告店面的事实，本院对证据12不予采纳；原、被告未就商场入驻品牌达成协议，且市场经营本身存在风险，被告认为原告违约、存在欺诈的依据不足，本院对证据13不予采纳；没有证据证明原、被告就开业时间、开业率达成协议，被告关于原告延期开业的违约行为及开业率不达标的主张，没有法律依据，本院对证据15不予采纳；证据16与本案缺乏关联，本院不予采纳；证据17的微信公众号“港瑞新玉海”的账号主体为温州市绿地房地产开发有限公司港瑞新玉海项目部，并非本案原告，更何况原、被告未就商场入驻品牌达成协议，被告就此主张原告构成虚假宣传，依据明显不足，本院不予采纳；在无证据证明原告采取强制停电停水等措施导致被告无法经营或者双方就交接商铺达成一致意见的情况下，被告腾空商铺也可能存在多方面的原因，并不意味着原告必须无条件接收商铺。在原告起诉与被告解除租赁合同并责令腾空商铺后，被告于2016年5月10日书面通知原告之前已腾空商铺且要求原告接收商铺的情况下，原告应积极采取措施，做好交接铺工作，故本院确定租金等费用计算至2016年5月10日，本院对证据18予以部分采纳。综合以上证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：2014年8月2日，被告孙忠道在《新玉海项目租赁商务条件确认单》上签字，就瑞安市玉海街道玉海商务广场7幢206、207室的租赁事宜予以确认，其中租赁面积74.76㎡，租赁年限3年，租金价格5元/㎡/天，装修保证金5000元，装修管理费0.5元/㎡/天，综合管理费25元/㎡/月，公共能耗费8元/㎡/月，开业庆典费2000元，履约保证金22740元。同日，被告在《新玉海广场租赁意向书》上签字，其中载明：建筑面积74.76㎡，租赁期限2014年10月1日至2017年9月30日，租金5元/㎡/天，月租金11370元，年租金136437元，综合管理费25元/㎡/月，能耗费8元/㎡/月，开业庆典、周年庆活动促销费2000元，装修保证金5000元，装修管理费0.5元/㎡/天。该租金不包括乙方需缴付之综合管理费、推广费用、中央空调流量费及其他费用，其他未列明的被告所承担的费用在本租赁意向书签订后正式《商铺租赁合同》签订前予以确定或以后根据实际情况确定。被告应于本租赁意向书签订后3个工作日内向原告支付45917元作为履约保证金。并在补充条款中注明：开业之日起，免租2个月。2014年8月11日，被告向原告缴纳履约保证金22740元，而对租金等其他费用一直未付。原告曾要求原告接收商铺，原告以被告未结算租金等费用为由一直拒绝接收商铺。审理过程中，原告承认已接收商铺。另查明，瑞安市玉海商务广场的商铺已具备办理房屋所有权证的条件。预告登记人周立本、黄建绿已就购买的坐落于瑞安市玉海商务广场（推广名港瑞新玉海）7幢206室（建筑面积37.39㎡）、207室（建筑面积37.39㎡）的商铺与原告分别签订《玉海商务广场商铺委托经营管理合同》，委托原告就上述商铺进行经营管理。其中约定：原告有权出租、发包商铺；玉海商务广场统一开业之日（租赁起始日）起算三周年的收益委托人已实际享受，委托人不得再有任何收益主张。并明确原告进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，原告的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。瑞安市玉海商务广场于2014年10月18日正式开业。瑞安市玉海街道玉海商务广场7幢206、207室实际面积合计为74.78㎡。本院认为：原告依法享有瑞安市玉海街道玉海商务广场7幢206、207室的出租权、收益权。原、被告虽未签订书面的租赁合同，但原告将该商铺交付被告，被告已装修并入驻经营，可见原、被告租赁关系成立并已实际履行。当事人应当全面履行自己的义务。现原告已依法向被告交付商铺，被告装修营业后也应按确定的金额支付租金及综合管理费、公共能耗费等。而被告仅交纳了履约保证金，属不完全履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告由此主张解除租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，本院予以准许。鉴于被告已实际腾空商铺，原告也已接收涉案商铺，对原告责令被告腾空商铺的主张，本院不予支持。原、被告约定：开业之日起，免租两个月。结合瑞安市玉海商务广场于2014年10月18日开业，且原告主张自开业之日起算租金的实际情况，则租金起算日期也应作相应调整，本院确定租金自2014年12月18日起算。被告腾空商铺后，原告应及时接收商铺。由于原告没有采取适当措施致使损失扩大，对扩大的损失，本院不予支持，故原告主张的租金、综合管理费、公共能耗费等只能计算至2016年5月10日。被告租赁商铺的实际面积为74.78㎡，原告诉请按74.76㎡计算综合管理费、公共能耗费，并不损害被告利益，本院予以准许。根据公平原则，被告交纳的履约保证金22740元在被告应付租金总额中予以扣减。原、被告之间虽不存在法定、约定违约金的情形，但被告延付租金确实造成原告经济损失。考虑到双方对租金支付时间规定的不是很明确，为便于操作，结合本案实际，可自2015年1月18日开始以被告每月未交租金为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算损失至实际履行完毕之日止。原告主张装修管理费按1121元计（0.5元/㎡/天×74.76㎡×30天），被告未持异议，本院予以支持。原告要求被告支付收银机使用费，于法无据，本院不予支持。原告诉请，合理部分，本院予以支持。被告反诉称原告虚假宣传，且对涉案商铺采取停水停电措施，导致被告无法正常经营，要求原告赔偿经济损失50000元，缺乏相应证据佐证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告瑞安市港瑞商业管理有限公司与被告孙忠道关于瑞安市玉海商务广场7幢206、207室的租赁合同关系；二、被告孙忠道于本判决生效后十日内支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司租金并赔偿损失（租金按每月11370元，自2014年12月18日起计算至2016年5月10日止，租金总额扣除22740元；损失自2015年1月18日起，以每月未交租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算至实际履行完毕之日止）；四、被告孙忠道于本判决生效后十日内支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司装修管理费1121元，自2014年10月18日起至2016年5月10日止的综合管理费、公共能耗费（计算标准：综合管理费25元/㎡/月，能耗费8元/㎡/月，商铺面积74.76㎡）；五、驳回原告瑞安市港瑞商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告孙忠道的反诉请求。本案本诉受理费4441元，由原告瑞安市港瑞商业管理有限公司负担641元，被告孙忠道负担3800元；反诉受理费1050元，由反诉原告孙忠道负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审　 判　 长　连永考人民 陪 审员　曹高锋人民 陪 审员　蔡永林二〇一六年十月十三日（代）书记员　木聪慧 更多数据：